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北京步入后“8·31”时代 |
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有鉴于此，潘石屹认为，“8·31”大限使北京房地产开发商已经并将继续发生翻天覆地的变化，“现在的情况很乱：有钱的找不着地，有地的找不着钱，有本事的找不着工作，整个就是一个重新洗牌的过程。”
大限已过，在面临棘手的问题土地处理，而存量土地市场供应又不足的窘境之后，各地政府纷纷传出“大限延期”的声音。土地市场头上的一片天，是晴是雨，是湛蓝或是苍白？
一个时代即将终结，另一个时代却未见甚嚣尘上，兀自神伤的，不止是开发商，还有房地产开发的整条产业链。
出乎大多数人的意料，北京市国土局竟然在距离大限（8月31日）只有5天时间的8月26日，又公布了第三批即真正的最后一批38个历史遗留项目的名单，此举颇有些与时间赛跑的意味。至此，随着最后288个过关项目的尘埃落定，所有过关项目的数量之和也最终定格在603宗，占全部历史遗留项目（1091宗）的55％，而其涉及的建筑面积仅有三成。
随着游戏规则的修改，北京后“8·31”时代新一轮的地产博弈开始了。
赶考最后
两个月由于北京市新出台的48号文对于过关项目有着更为严格的要求：过关项目除了在“8·31”之前与市国土局签订合同、同时交纳出让金的20％，更重要的是在60天之内必须交齐全部土地出让金。因此，过关土地能否真正保住，关键是在政府规定时间之内能否交齐土地出让金。以至于有业内人士认为，北京真正的大限应该是10月31日，因为那是交纳土地出让金的最后期限，谁是大限真正的过关者，10月31日之后才能真正见分晓。
有鉴于此，潘石屹认为，“8·31”大限使北京房地产开发商已经并将继续发生翻天覆地的变化，“现在的情况很乱：有钱的找不着地，有地的找不着钱，有本事的找不着工作，整个就是一个重新洗牌的过程。”
在8月31日的soho尚都开盘仪式上，本报记者遇到了厚土机构主席、昔日北京万科少帅林少洲，在淡出北京市场两年之后决定重出江湖。站在大限的风口浪尖，他怀揣着筹集到的资金，正在寻觅合适的土地。林少洲说，他收购的主要对象就是那些已经过了大限却交不起出让金的项目。
业内观点认为，像林少洲这样“有钱没地”的开发商并不在少数，就像现在“有地没钱”的伪开发商同样存在。因此，在未来的两个月内，北京的房地产市场里也许会出现一轮又一轮的并购浪潮，也就是潘石屹口中的“有钱的要找地，有地的要找钱。”
而“有本事的要找工作”则是指那些没过关的项目，前一段时间是老板急，在得知确切消息之后，着急的就是员工们了，“没过关项目的员工们着急找新工作”。
有人重出江湖，有人全身而退。此刻，北京地产江湖风急浪高，谁在潮头立？
合纵连横
但是，以长远眼光来看，大限带来的变化预示着开发商们以及与之相关的行业之间将来更深层次、全方位的合纵连横。
金典集团总裁张宝全认为，房地产业本身就是资金密集型行业，以前由于行业门槛很低，所以使一些只有关系没有钱的企业进来了，因此导致了市场的混乱。而实行公开透明的招拍挂政策后，土地交易的门槛提高了，对于开发商们资本金的要求就更加严格了，就会使一些伪开发商，或者说的滥竽充数的开发商从这个行业里面退出去，留下来的是真正的开发商，应该说对真正的房地产开发企业来说无论是大还是小都是一件好事情。
对于大限带来的行业洗牌，万通董事局主席冯仑也认为会“越洗越好”。他同时还提供了五种方法来应对今后房地产企业资金方面的刚性需求：
首先是企业不断依靠自身实力扩张自有资本金。从去年121文件下发以来，一些大型公司的资本金规模都在不同程度的扩张，“万科就是一个例子。”
其次是国际上的直接投资和一些私募基金将与国内地产企业直接发生联系。目前万科、首创与国外基金都已建立直接关系。
第三是国内的金融创新。“今年上半年，信托拿到了大概30多亿的资金。这种金融的创新，实际上也将改变一部分土地的构成。”
第四是国内企业之间的结盟。加入联盟之后的企业可以享受到危机情况下的救援机制。另外还可以形成投资联盟，把土地储备变成市场化储备，而不是变成自己储备，这样可以减少自有资金的压力。
最后就是民间资本的一种私人集资。
冯仑同时提醒说，“中国过去10年中，没有一个房地产商靠土地储备走到前面的。”他认为项目要一个一个地做，不能把土地的储备绝对化，“地多了也不一定赚钱。”
政府vs开发商
政府不会亏待开发商？有地产商曾说：我们的所有命脉全部掌握在政府手里。这句话也许正是这次没能通过大限的开发商们此时的心理写照。
富力（北京）地产开发有限公司就在“8·31”的大墙上碰了壁，该公司早些时候宣称将于下半年启动的3个项目都不幸被卡住。北京富力总经理吕劲对此显得非常谨慎，他对本报记者说，“政府这次是一个很大的转变，每个发展商都有心理准备。我们会配合政策的变化去准备相应的解决办法。”虽然已经过了大限之日，但他仍然表示，“现在还没有结论，我们还在等着政府的决定，等着政府多拿点地出来。”
相信对于乖巧听话的房地产商，政府也不会置之不理。
北京市土地整理储备中心副主任尹岷告诉本报记者，过几天在北京市国土资源局的网站上就会发布公告，主要内容是告知没有过关的项目，下一步政府会采取的几种处理方式。尹岷表示，该中心对于收回的土地已经进行了筛除、分类，因此在公告之后还将发布一个详细的处理意见，具体解释政府下一步“补偿、收购、委托”的相关办法。有关人士透露说，即使政府收回土地，也会给予原圈地方一定补偿。
一向消息比较灵通的潘石屹也表示，那些没过关的项目，有些开发商已经投入了很大精力、做了很多工作，对这块地也非常了解，因此从政府的角度来讲，应该平稳地处理这个事情。在挂牌的过程中，“政府也许明着不会说，但是在设定条件、资质等方面的时候还是会有一定的倾向性。”
任志强也告诉本报记者，如果不出大的意外，基本上会是谁的地给谁，挂牌只是履行一个形式上的手续而已。
政府供应能力不足？
房价一涨再涨，“土地供应不足”成了部分开发商抛向政府部门的箭镞。首当其冲的就是被潘石屹形容为“总替国务院操心”的华远集团总裁任志强。
“‘8·31’其实是对政府的考验，因为现在政府没有能力去供应充足的土地；今后政府也没有能力去供应充足的土地。”任志强表示，根据以往经验：竣工量是开工量的三分之一，开工量又是土地储备的三分之一。按照北京去年一亿平方米的开工量来算，大概需要三亿平方米的土地储备，而“8·31”之后大量没过关的土地还是没有开发完、不能够进行生产的土地，因此这些土地至少还需要一年以上的时间才能投入市场进行招拍挂。
他同时认为，政府也没有这么多钱去做这么大量的土地储备，除非开放一级市场，让开发商去做一级土地的开发和储备，“否则政府是没有能力在“8·31”之后大量提供充分充足的土地。”
而潘石屹则表示，最担心北京四环以内的土地供应量。统计数字显示，所有过关的项目中，二环内的占9％，二环到三环之间占11％，三环到四环之间占11％，四环之外占69％。不过，由于拆迁问题，北京市四环内的存量土地本身就非常少。
同时，潘石屹说，除了“8·31”限定了一部分北京市的土地供应量，国务院下发的停止征用耕地政策又限制了一部分；城区内集中拆迁的地方不能拆迁，也限制了一部分；房地产发展商拖欠了工程款的，新的项目不发开工证也限制了一部分。“所以在这四个政策的限制下，整个北京的土地供应量会大幅度的下降。”他认为，政府应立即把“招标、拍卖、挂牌”这扇大门推开，但“8·31”之后，目前很多政策都不配套，此前的许多政策跟土地公开交易背道而驰。如果涉及招标、拍卖、挂牌的各个部门之间关系不理顺，“8·31”过后土地市场要实现平稳就不可能。因此他建议应该有更高级别的领导，能够把建设部、商务部、发改委、国土部等部门协调起来，使招拍挂的政策，尽快得以真正实施。
但张宝全则持相反的观点。他认为招拍挂以后，反倒会加快土地进入市场的步伐，因为开发商能拿到手的土地，都是熟地，基本上能够迅速进入市场。同时中国的需求市场是在稳定持续的发展过程中，一手房和二手房的需求量发生交替的变化，一手房的需求量不会上升，可能会持平或者下降一点，对土地的供应不会造成一个新的紧张影响。土地价格可能在初期会因为招标、拍卖、挂牌而提高。但在一个正常的市场里面，土地的价格一定会受制于房价。如果房地产市场整体上处于一个买方市场的话，房价就不可能因为卖房者各种因素的变化而产生大的变化。
(中国房地产信息网 www.crei.cn) (作者：阴雪)
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