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对我国开征物业税的理性思考 |
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一、什么是物业税
2003年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”那么究竟什么是“物业税”呢？所谓物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。虽然物业税的开征细则尚在讨论之中，但其基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。换句话说也就是，把现在买房之前已经交的税，放到买房之后，按年缴交。
二、物业税正反两方面影响的对比分析
1.对房价的影响
（1）开征物业税有利于房价的下调。据政府部门与房地产有关专家分析预测，物业税的开征将使房地产前期开发成本大幅度下降，准入门槛将大大降低。由于目前的批租制度使得地价较高，房地产价格也随之偏高，因而居民置业的门槛也比较高。开征物业税后，房地产业的税费征收环节后移，地价和相关税费分70年交，那么也就意味着占住宅成本中一大半的地价和相关税费在销售时只需先交纳1/70。
（2）物业税开征后，房价未必能像理论上估计的大幅下调。开征物业税实质上是将土地增值收益由业主转移到国家，将有助于减轻房地产企业开发初期的资金压力。但是，房地产开发成本的下降并不意味着购房者总体购房成本的下降。也就是说，开征物业税后，开发商因此在开发成本上获得的好处，不一定会在商品房的总价上优惠给购房者。
2.对地方政府的影响
（1）开征物业税有利于地方财政收入稳步增收。一旦物业税开征，它不仅是把几十年土地出让费用分年收取，而且物业保有者每年缴付的物业税还会随着物业价值的升值而提高，这样一来，地方政府便可以参与物业的持续升值的再分配，有利于地方财政收入稳步增收。
（2）物业税的开征对地方政府的城市基础设施建设有影响。目前国内城市土地均采用批租形式，其好处是地方政府能在短时期内“回收”巨额资金，用以增加城市基础设施、改善城市交通及美化城市面貌等等。但在开征物业税以后，地方政府能够在短时期内“回收”的资金将会分散到50年甚至70年来收取，也就是说，每年只能“回收”到原资金的1/70～1/50。
3.对消费者的影响
（1）开征物业税有利于解决中低收入者的住房问题。开征物业税把一次性缴纳的大部分房地产税费转化为在房产保有阶段分年收取，住宅的大部分房地产税费可分70年缴纳，即占住宅建设成本50％的房地产税费在购买时只需缴纳1/70，这样将使住宅建设成本下降了近50％。即使考虑房地产商的开发利润，房价仍会有30％以上的降幅，大大降低了商品房的购房门槛，有利于中低收入者早日购房。
（2）物业税的开征可能导致“平买贵用”现象，致使消费者的使用成本增加。从理论上讲，开征物业税后，在购买新房这一环节上，消费者降低一定的购房成本，但是，物业税在降低了购房者的准入门槛的同时也提高了养房的门槛。
另外，由于物业税值是动态的，它将随房屋的市场价值的升高而提高。因此，征收物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税。
4.对房地产商的影响
（1）开征物业税有利于打击不法房地产商“炒楼”、“圈地”等投机行为。开征物业税以后，一方面，房地产商投机买的房子如果不能及时出手的话，每年一大笔物业税将形成巨大的房产持有成本，对炒楼者是一种压力；另一方面，实行物业税后楼价大幅度下降，炒楼利润空间减小，风险随之增大。因此开征物业税对于投机炒楼行为会有一定的遏制作用。
（2）物业税的开征有可能刺激房地产商的疯狂圈地。按年征收物业税，的确能降低消费者的购房门槛，但同时也降低了开发商的准入门槛，如果决定土地出让金也作为物业税的一部分的话，那么房地产商较现在而言几乎没有什么成本了。在这种前提下，购房门槛的降低又极大地刺激了消费者的购买需求，由此市场对土地的需求增加很难说不会出现新的“圈地”运动。
三、个人观点及建议
我国房地产和土地使用制度的改革是一个必然的趋势，但在目前这种状况下是否适应开征物业税仍在各方的关注和讨论之中。因此，结合上面对开征物业税将引起正反两方面的影响分析，对开征物业税提出以下几点看法及建议。
1.完善地方独立税制。由于我国土地批租的弊端，使得地方政府为了扩大土地批租量，获得短期高额收益，往往突击加大基础建设力度，越权减免税收，吸引外商或者民间投资。这种行为，短期来看可以造成当地经济虚假繁荣，但从长期来看则是巨大浪费，经济资源无法得到合理配置。同时，这也是部分地区人民群众生活水平长期与经济发展脱节，始终得不到提高，以及我国经济总是忽冷忽热、极涨极跌的重要原因。
政府采取征收物业税的办法后，可以给地方政府一种激励，使之改变以往那种短视的机会主义行为方式。因为为了保证长期、稳定的物业税收，地方政府必然将基础建设投资进行长期规划，并注意保持对本地居民物业的保护，以便保证投资者或者业主在当地的长期居留。
2.物业税最好能够涵盖所有的不动产。目前，人们在谈论物业税的时候，往往是将其局限在房地产的范围内，但是，我们进行物业税设计时应扩大其适用范围。一方面，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中明确指出是对“不动产”开征物业税，而“不动产”不仅仅只包括房地产，除此之外，还有汽车、船只等；另一方面，将其他不动产和房屋“捆绑”在一起也便于税收的计征，减少偷税、漏税的发生。之所以要“捆绑”是因为，业主的房产是比较容易清查的，而且位置比较固定，所以，将其他不动产与房产一起征税，能够有效避免通过改变其他不动产的位置而逃税的现象发生。而且，对所有的不动产征收统一的物业税可以节省立法资源，同时在税收的征纳上，可以更方便税收机关和纳税人，从而节省人力、财力和物力。
3.结合我国的国情设置物业税，注意以下几个方面的问题：
（1）物业税如何计征。物业税是市场经济发展中的必然趋势，因此它的实行也应该与市场化的进程相一致，在实行过程中应当充分考虑当地的市场化发展程度。同时，税收作为国家财政的一部分，应当取富于民、还富于民，将征收上来的物业税应用到市政建设和改善老百姓居住环境的用途中去。物业税的计征，应该在充分调查市场之后，制定合理的税率，决不能高估老百姓的消费能力，例如可以对第一套住房免征等等；更不能借机向公众变相敛财，加重老百姓的负担，而应当在政策效果上形成鼓励购买房地产的政策导向。
（2）税率的设置应该有所区别。税收应着眼于税源的稳定性和可靠性，必须看到不同阶层纳税水平与收入水平的区别。如我国城市中有高收入阶层和下岗职工的区别；在农村有靠天吃饭的农民和一些“暴发户”的区别。因此，为了更好的发挥物业税的财富调节功能，根据不同的经济能力，我们应该设置不同的税率，甚至可以对一些低收入者实行税收的减免。具体讲，在城市，根据人们平均拥有的住房面积，我们可以规定一个标准，在这个标准之下，可以实行较低的税率，甚至可以免税；高于这个标准的，对于超出的部分，可以采用较高的税率；对于经济适用房则应该完全免税。在农村，对于一般农民的房产应该完全免税。另外，无论是农村还是城市，房屋出租所得租金都应该纳税。
（3）征收效率与执法成本的考虑。在实际执行中，如何有效地征收才是最重要的，征收的不到位，可以从个人所得税的艰难征收历程，以及现在花样繁多的逃税方式中可见一斑。面对全社会“居者有其屋”的每家每户的征收，我们目前的征收力量和办法是难以应付的。由于物业税是70年之长期的“细水长流”，不可能与银行按揭的“月供交款”相提并论，一旦出现拒交、逃税或者无力交纳，征收机关的执法成本将是巨大的。不可能为了一年欠税几千元，可以将居者赶出其屋；或者是采用物业公司对付拒交水电费业主的“土”办法，停其水电。因此，执法成本将是我们必须考虑的问题。
（4）发展并规范好我国的房地产评估市场。开征物业税后，在物业的整个保有阶段都要课税。物业税宜从价计征为主，征税以市场价值为依据。考虑到房产价值变化并不剧烈，建议可以3～5年重新评估一次。同时，房地产的评估价值的不断变化，也给我国的房地产评估市场提出了更高的要求。
摘自《中国房地信息》2004.06 万婷
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