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预转期房交了房 上家变卦不卖了 下家权益如何维护 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2004-9-29 9:36:00】【关闭】 |
律师：您好！我在今年三月看中了一套中介介绍的房源，当时这套房屋还没有交房，属于预售商品房，交房时间是今年7月31日。本来想作预售权益转让，但是由于上家有贷款，开发商也不同意，所以预售权益转让未能成功。在中介的主持下，我与上家签订了一份预订协议，约定在上家取得小产证之后，签订上海市房地产买卖合同，再进行过户，过户登记完成的当天交房给我，协议中没有约定违约责任。预订协议签订后，我先后向上家支付了定金人民币5万元，其他房款人民币25万元，也按照总价的1％向中介公司缴纳了中介费。前两个月开发商已经交房了，上个月上家也已经拿到了小产证并且提前归还了贷款，但是他就是不肯与我签订买卖合同，并要求我增加10万元，否则他就解除预订协议。我不同意。上家为求得与我解除合同，愿意将我所付的房款退还给我，并且赔偿我5万元。我不愿意解除合同，到交易中心进行了查询，发现上家已将房屋卖给了一位王先生。我希望用法律手段解决这个问题，请问，我是否可以要求上家继续履行预订协议？如果不能，我如何要求上家承担违约责任？我是否有权要求中介公司退还中介费？
陈先生：你好！你所遇到的问题是目前比较常见的一个问题。自从上海市期房限转来，很多中介公司就在以不同的方式操作期房的转让。你的情况属于其中的一种。从你所反映的情况来看，首先可以明确一点，那就是你与上家所签订的预订协议是合法有效的。根据合同法的基本原理，合同的成立只要双方当事人有行为能力、意思表示一致、不违反法律及社会公共利益即可，依法成立的合同自成立之时起生效。你和该房上家间的预订协议意思表示真实，并且我国法律对于预订这样的行为从来也没有禁止过，所以预订协议自双方签字时就已经生效。
合法有效的合同自生效之日起，双方当事人就应当按照合同的约定享受权利、履行义务。你已经按照预订协议的约定履行了自己的义务，而如今上家表示愿意继续履行合同，并且不与你签订买卖合同，其行为已经违反了预订协议。合同法第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因此，你完全可以要求上家继续履行预订协议，与你签订买卖合同。但是，由于上家经将该房屋卖给了王先生，也已经进行了转移登记，而我国的房地产权利是以登记为准的，所以王先生已经取得了该房屋的所有权。你要求上家继续履行预订协议在事实上已经不可能，因只能要求房东承担违约责任。
由于你们在预订协议中没有约定违约责任，因此有两个选择：一个选择是要求上家加倍返还定金，第二个选择是要求上家赔偿你的实际损失。实际损失的计算方法就是你签订预订协议时所约定的房屋总价与该房屋现在总价之间的差额部分，该房屋现在的总价可以委托有资质的评估机构进行评估，如果进入到讼程序，法院会委托相应的机构进行评估的。
关于中介费，中介公司是当退还给你的中介公司收取的，中介费属于政府指导价的范畴。总而言之，中介公司所收取的中介费应当在政府指导价所规定的种类和幅度范围内。中介属于居间的性质，合同法对于居间合同的规定是，没有促成交易的，不得收取报酬。根据你反映的情况，中介公司并没有能够促成你和上家间关于该房屋的交易，因此中介公司不可以向你收取购买房屋的中介费。同时在所有的中介收费项目中，并没有关于促成预订协议收取中介费的标准，也就是说，中介公司不能因为仅仅促成了预订协议就收取中介费。上海美达律师事务所张峰律师
(中国房地产信息网 www.crei.cn)
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