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以物业税为契机推动房地产税费改革 |
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近日传闻广东今年将对不动产开征统一规范的物业税，尽管这一新税种的开征并不是解决房地产税费制度诸多缺陷的关键所在，但它提供了改革的大好契机，再次将进行房地产税费制度改革的呼声推向了前台。
一、我国现行房地产税费概况
（一）税费
1.涉及房地产建设的：包括每一单项产品生产和施工企业的营业税、城市维护建设税和教育费附加。
2.涉及房地产购置的：包括契税、印花税及交易手续费。
3.涉及房地产出售的：包括营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税及交易手续费。
4.涉及房地产出租的：包括营业税、城市维护建设税和教育费附加、房产税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税、印花税及交易手续费。
5.涉及房地产持有的：包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市房地产税及土地使用费，后两项只对外商投资企业、外籍公民、华侨和港澳台同胞征收。
（二）地租
国内房地产开发与建设中地租也是重要税赋之一。政府所收取的地租分为货币地租与实物地租两类。
货币地租包括：土地出让金、大市政配套费、四源费、防洪费、集资费或由实物转化的费用等各种各地名目不同的建设收费。
实物地租包括：按政府文件规定由开发企业强制性要求配套建设并无偿或低于成本价格上交给政府或政府下属行政管理部门的实物。有规划条件中的强制性要求，有政府立法或文件规定必须建设和上缴的条件等等。
二、以开征物业税为契机，推动房地产税费改革
目前房地产税费改革的基本框架就是：将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一征收的物业税。物业税的税率设计可在现行参照土地地理位置标准基础上，借鉴目前世界上一些国家如菲律宾按房地产用途不同设计高低不等的税率，同时采用房地产地理位置和房地产用途两个标准；同时也应适当考虑地方政府年度预算收支情况。物业税的总体规模基本与现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模相当。
（一）我国房地产税费改革的几点建议
1.开征物业税，改变房地产税负结构，完善税收体系
物业税将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费，转化为在房地产保有阶段逐年缴纳，这直接减少了房地产的开发成本（据了解，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60％，建筑成本只占40％），也可以降低消费者的购房门槛，减轻房地产在购置环节的税费负担，并能有效缓解商品房空置率高的困境，提高居民购买力。同时，将购买环节应纳的税费移后至保有环节征收，加强对房产保有课税，政府可从中分享房地产的增值收益，弥补在土地批租环节和房地产开发环节减少的土地出让金及大笔税费，解决地方财政吃紧局面。
房地产流通环节税负过重仅靠开征物业税来解决是不够的，同时还要适当降低房屋租赁环节的税负，降低幅度依当地经济发展程度和居民承受能力而定。
在房地产保有环节，为了制止土地荒芜、低效使用的情况，还应借鉴国际经验，开征土地闲置税和荒芜土地税，完善税收体系。土地闲置税随土地闲置时间的加长而加倍征收，直至由土地管理部门收回土地使用权。荒芜土地税是对未按农时要求使用而荒芜的农业生产用地征收，以保证这些有限的可耕种土地资源得以合理利用，促进粮食生产的发展。
2.拓宽保有阶段的课税范围，扩大税基
第一，适时对农村房地产课税。由于大部分农村居民住宅主要是满足居住需要，商品化程度很低，同时农村公共服务支出需求还很低，对农村房地产课税应仅限于经营用房地产和经济发达地区。第二，将事业管理体制改革分化出来的原事业单位纳入房地产课税范围。第三，对城镇居民自用住房征税。建议引用“第一居所”的概念，对一家人拥有的第一套房屋低税，第二套及以上的房屋适用较高税率的方式征收，更能体现调节贫富差距、实现社会公平的作用。考虑到不同纳税人的承受能力和长期以来形成的纳税观念，将城镇居民自用住房纳入征收范围要有个过程，尽量避免取消该项税收优惠给低收入者的生活带来负面影响。
3.统一从价课征物业税
物业税以市场价值为主要计税依据是符合国际惯例的，不仅可以克服现行计税依据的缺点，而且具有“交易证据多、便于诚信纳税、税收富有弹性”等特点，纳税人的纳税负担由其所拥有的土地和房屋的完全市场价值决定，更符合量能纳税原则，对于建立现代化的房地产税收制度有着深远意义。
4.清费简税，为房地产减压
基本思路如下：一是取消不合理、不合法的收费，包括大部分管理性收费和政府性基金；二是将具有税收特征的部分城市建设性收费和补偿性收费按照不同类型进行费改税；三是将不体现政府行为的提供产品和实施服务的收费转为经营性收费，严格管理；四是保留少量必要的补偿性、管理性和证照性收费，按照“受益者付费”的原则征收，同时降低标准，按财政收支两条线进行管理。
（二）开征物业税需完善的配套措施
1.建立房地产评税制度。通过房地产估价确定税基是一种国际通行做法。我国可借鉴其成功经验，建立适合中国实际的完善的房地产评估或评税制度，制定房地产评税法规和操作规程，设置房地产评税机构并配备专业人员。评税工作模式和机构设置应服从于最低成本征税的原则，在此原则下，什么方式都可以考虑。
2.建立房地产产权登记制度，有效获取财产信息和征管资料，方便征管。
3.建立与评估税收征管有关的信息数据库,运用计算机技术进行搜集、处理、存储和管理。随着信息化建设的逐步推进，每一处房地产都搜集到详细的信息后，再实行市场价值评估就容易了。
摘自《中国房地信息》2004.06 谢颖 严明昆
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