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2004上半年北京新盘五大趋势 |
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作者:余美英 2004年4月30日
121号文件的实施，加强停止经营性土地审批的4号文件等一系列的金融、土地政策对2004年北京楼市的影响已经成了社会各界关注的焦点。在这些政策的影响下，2004年北京新楼盘是多了还是少了也一直是业内人士争论的话题。土地以及金融政策的变化对北京商品房供应市场产生什么样的影响？今年北京的新盘数量是减少了还是激增？这些新楼盘都分布在哪些区域？有没有出现新的热点区域？相比去年的楼盘，这些新盘在产品品质、营销方式等方面有哪些新的区域和特征？记者针对这些问题近期作了详实的采访。
■断顿还是激增2004年新盘知多少
从北京市国土资源和房屋管理局市场一处预售许可证发放的统计总量以及金网络、伟业顾问、中原房地产、华高莱斯等代理机构、顾问机构的统计数据，以及部分开发商所透露的项目情况看，今年上半年，虽然新盘“入市”没有像2002年或2003年的上半年那样，几乎每天都有新盘亮相，但从数量上看，北京新楼盘的总量并不比往年少，只是新盘亮相时间相对集中在年初、春季房展会期间以及即将举办的五月城市房展期间。
可以肯定的是，2004年的新盘并没有因土地政策的变动而出现“断顿”，而是数量基本同往年相差不大，但推出的时间段和速度有了明显的变化：首先是，2004年年初出现新盘激增局面，主要原因是土地政策发生变革的33号文件的“余波”作用，不少“囤积”在大小开发商、土地主手中的“协议地”经过近一年多时间的手续办理，刚好在这个时间段入市；其次，2月以后新盘推出频率减缓，不再是一天一个，而是相对集中在4月底和5月，这与包括拆迁在内的各项政策、手续开始规范分不开；此外，还和市场竞争加剧，开发商开始谨慎操盘、慎重入市有关。
■“城里”还是“城外”2004年新盘分布在哪里
从目前已经亮相的新盘和即将推出的新盘分布区域看，新盘由“城里”往“城外”挪移，并沿四环、五环、六环等环线，地铁4号线、5号线、城市轻轨等轨道交通，京昌、京石、京承、京沈、京开等放射线型高速公路以及朝阳北路等联络线分布。其中，“大对角”———从京沈到京昌的东部和东北部区域，和从京开到京石的西南部是今年供应量最大的区域。
东部：目前东部地区的新盘供应已经达32个，由于东部地区区域范围广，各个供应板块在产品类型上有着比较明显的不同，记者根据区域特征，将东部分成以下8个板块介绍今年即将推出的新盘。
1.CBD及周边紧邻区域：行政划定的CBD板块上，2004年新盘主要为写字楼，如呼家楼国际新区、银泰世贸大厦、金地国际大厦、佳程广场、万达商务广场、国际财源中心等。高档公寓主要为在售项目的后期如金地国际花园将在今年推出新的楼座。CBD周边的综合项目也不少，如白家庄附近，富力集团将开发一个18万平方米的综合项目。
2.东四环：除酒仙桥的上东三角洲、朝阳公园附近50万平方米的国兴观湖国际等项目外，在东润枫景周围，除了太合房地产公司要推出顶级别墅东山墅以外，还有一个30万平方米的定名为“咱们”的普通住宅项目。
3.朝阳路区域以及通州地区：通州地区可以说是北京住宅郊区化最早的一个区域，今年，随着八通线的通车，运河的改造，通州城市中心广场的建设等举措，加上朝阳北路、朝阳路与通州的连通，通州将和定福庄边缘组团连成一片并散发出新的魅力。与这种需求相对应的是，今年这个区域的新盘供应也很大，除定福庄的万象新添、非中心外，通州梨园的温镀空间、DBC加州生活区、芙蓉花园、摩卡空间等新盘也受到关注。
4.京沈高速路沿线。从去年五环取消收费至今，作为到奥运村、CBD、通州等热点区域交通最便利的地区，京沈高速路沿线楼盘的魅力已经在显现，继京城雅居、万科青青城市家园的热销，今年这个区域还将推出北京新界—柏阳景园、深圳“华侨城”等新项目。
5.东坝：东坝经过去年的蓄势，新盘将在今年下半年“勃发”。东坝河北岸霸菱投资开发太平洋城；天鸿集团将在东坝河南岸推出占地50公顷的综合项目；印尼三菱集团东坝项目和和记黄埔项目都将在下半年推出。
6.顺义：随着顺义新城规划的逐步确立，包括空港城、温榆河绿色生态走廊和京顺路沿线高档别墅区的顺义今年新项目激增。但由于顺义新城的规划还没有最后确定下来，这些新的低密度住宅项目大都在下半年面世。
7.东南区域：包括亦庄和东南四环。金地继金地格林小镇后，凉水河畔占地1000亩的低密度项目即将开工。东南四环也有观筑公寓等新盘亮相。
8.东北四环和京承高速区域：京承高速沿线除上游别墅外，还有4个新盘正在准备当中；东北四环外的望京今年掀起了新的开发热潮，典型的新项目有新加坡房地产公司推出的高档精装修公寓。
西部：西南三四环、岳各庄—五棵松地区、京石高速路沿线和房山区域、阜石路沿线的石景山地区将成为西部继四季青乡、香山以后的新的开发热点区域。从买房人的选择看，随着中关村住宅供应量的减少，交通的建设和西南三四环、岳各庄、五棵松等区域环境的改善，丰台地区和房山地区有望成为中关村白领安家置业的“新后院”。
1.万柳地区：最后一个新盘。随着亿城地产万柳最后一块地块———万城华府低密度项目的推出，万柳地区的开发基本画上一个句号。
2.四季青乡：仍然持续保持新盘供应。除世纪城的三期外，四季青桥南侧的汤泉逸墅、杏石路口的townhouse项目檀香山，杏石路口往北往西的御墅临枫、西山枫林、好山园等新项目都正在推出。
3.岳各庄—五棵松：四季青乡住宅的热销沿着四环传递到了岳各庄、五棵松一带。继这个区域的“龙头项目”第七街区热销后，这个地区将相继推出紫金长安、长安新城50万平方米的商品房部分、京艺新地、乐府江南等新盘。
4.阜石路沿线的石景山地区：随着“两轴—两带—多中心”新规划的出台，位于西部休闲发展带的石景山地区成了开发热点。除田村区域的几个新盘外，占地204公顷的远洋山水是石景山地区典型新大盘。
5.京石高速路沿线和房山地区：京石高速路沿线的长阳地区，永定河两岸，浙江绿城等开发公司都在积极推进新项目。
北部：昌平地区的别墅项目和海淀山后、上地地区是今年北部地区新盘比较集中的区域。
1.海淀山后地区：随着海淀新区规划的确定，海淀区今年的建设重点将转移到山后地区和上地地区。据了解，去年年底，中关村北扩，向北扩展221公里，扩展范围包括温泉镇、苏家坨镇、上庄镇和西北旺镇山后四镇。这将使山后地区成为西部地区的新亮点区域。
2.上地地区：海淀新区的规划使上地地区受益。今年，上地地区的新盘多于去年，当代城市花园附近，一个30万平方米的住宅项目正在前期运作中，百万平方米的“三毛”厂改造而来的清河新城将启动。
3.立汤路别墅蓬勃再生：立汤路沿线的别墅项目将告别多年的沉寂，开始重放魅力。珠江地产将在小汤山开发温泉项目；首创在北七家镇的温哥华森林已经开始打广告；北辰集团小汤山别墅项目也在运作中。
南部：“城里”和丰台南三、四环、大兴的西红门和黄村卫星城是南城新盘比较集中的区域。
1.城里的新项目：有两广路地区的本家润园、广渠门桥西南的领行国际中心以及富力集团在刘家窑和陶然亭公园的两个项目等。崇文区的东环居苑、左安漪园等。宣武区的源屋曲等。
2.丰台区南三、四环沿线：西南三环的万年花城，南苑的红房子等。
3.大兴：西红门地区瑞海新城商品房部分，鸿坤地产总建筑面积达100万平方米的综合项目以及黄村天津顺驰项目和华润翡翠城后期。
■“出新”还是“守旧”2004年新盘呈现5大新趋势
价格：继续往下走。表现在两个方面：其一，继续“低开高走”的价格策略。2004年年初的新盘继续“低开高走”的价格策略。其二，绝对价格也在下降。即2004年，新盘的价格正在逐步挤掉水分，换句话说是性价比越来越高的同时，销售价格也越来越低，与楼盘的真实价格越来越接近。伟业顾问总经理林洁认为，这种现象不能看作是北京的房价在下降，只是过去的房价水分太多，而现在由于是市场竞争的结果，销售价格与房屋价值之间的水分正在被挤掉，销售价格越来越靠近房屋真实价值。
区域：从分布看，住宅郊区化越来越显现。多数新盘都分布在五环以外的“城外”。这与北京的城市化建设分不开，也与目前的金融政策有关。其一，随着北京城市建设推进，城里的可建设地块越来越少，与此同时，政府自今年开始把80%的基础设施建设资金“外移”到郊区、小城镇，这将极大地促进住宅郊区化的形成。其二，121号文件的实施，使开发商在开发项目时面临资金问题，对大多数自有资金不是很强的开发企业，城外的多层住宅“短平快”模式能减少资金压力。
运作时间：从每个楼盘运作时间看，推出速度放缓。主要原因有三：开发商开始注重前期定位；各道开发手续都在规范；由于资金或操作能力的缘故，很多项目“骑驴找马”，希望在运作过程中找到一个“好东家”。
产品：2004年新盘出现以下6点新特征：
其一，低密度住宅产品渐成开发主流产品。
其二，产品继续细分，寻求差异化。同类产品的细分主要表现在：同类型的住宅产品开始细分上中下游产品，如town-house产品开始细分为复式公寓、小独栋、双拼等。
其三，别墅平民化，别墅不再是当年的别墅概念，而更趋向于和国外的“singlefamilyhouse”接近，是第一居所的概念。
其四，社区配套社会化：配套不再为小区单一服务，借助街区、商业街的规划，把外来人流引入社区，让社区配套产生最大的商业效益成了一种趋势。
其五，精品化。不仅户型更合理，在社区规划、材料配置、装修标准甚至物业服务等方面都精品化，并出现向比该类产品高一档次的“高端产品看齐”的趋势。如风林绿洲三期，虽然是公寓立项，但规划做成商务楼的西奥中心无论从设计还是用材等看，都不亚于目前的5A写字楼。
其六，关注文化。无论是商务物业还是住宅楼或是低密度产品，都开始关注社区文化，关注邻里文化。如即将在春节后开盘的依莲轩二期“格调”从logo到售楼人员的着装、售楼处的布置以及楼盘的外立面、社区规划、目标客户群的设定等都围绕着“文化地产”做文章。
营销：热衷联合造势。今年的新盘营销中，最大的新趋势是项目与项目、开发商与开发商之间开始联合造势。他们或从区域，或从住宅类型，或从概念上联手“共荣”，而不是相互攻击或揭短。如首创、华润等企业联合打造“三元桥”地区。业内人士认为，这是北京楼市走向成熟，开始“长大”的标志。
(来源：北京青年报)
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