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开征物业税的利弊分析及政策建议 |
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作者:华中师范大学经济学院 张帛宁 祝平衡
物业税又称“财产税”或“地产税”，主要针对不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产升值而提高。据悉目前物业税的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税.物业税的征收是我国财税改革的重大举措，对我国房地产业具有重大的影响。
一、开征后可能带来有利的影响
(一)有利于规范房地产税收制度。房地产业税种繁杂、税基不合理、重复税收、一些税种计税依据不合理等问题一直是公认的事实，在某种程度上制约了我国房地产业的发展。首都经济贸易大学城市经济系主任丁芸曾认为：“现在有的城市各种税费和地价占房价 50％左右，多达百余项。其中重复和不合理收费就约占房价的30％。”如目前土地出让金作为土地价格和房屋价格中的一部分，就被作为税基重复征税，开发商在土地一级或二级市场取得一定年限的土地使用权时，出让金就被作为基数缴纳5．5％的营业税和3％—5％的契税，当房屋建成销售时出让金再次作为基数缴纳 5．5％的营业税和相应的契税。此外，土地出让金在房产税中也起到基数扩大的作用。现在拟订的物业税基本框架是将土地出让金改为在物业保有阶段合并在物业税中分期征收，就可以将开发商向政府支付的土地出让金从税基中扣除，从而避免重复征税，规范土地或房屋的转移与交易。此外，部分税种的合并与取消也有利于房地产税收制度的规范。
(二)有利于降低开发成本，减少金融风险，降低购房门槛。目前，我国实行的是“批租”土地使用制度，开发商必须一次性支付相当于目前房价50％的土地出让金和大部分税费来向政府购买一定期限内的土地使用权。巨大的开发成本一方面加大了开发商的筹资风险，另一方面也以高房价的形式转嫁给了消费者。“物业税”的开征，将有望改变原有的体制，把开发商为消费者代缴的部分税费分期由业主缴纳。从而减轻了开发商的筹资压力和相关的利息负担，减少了纳税环节，缩短了开发时间，从而大大降低开发商的开发成本，也相应降低了房价。据专家测算，从理论上说，在购买新房这一环节上，消费者至少可降低10％—20％的购房成本。对于贷款买房的消费者来说，也可以减少贷款的利息支出。
(三)有利于限制房地产业的投机行为，规范房地产市场。在目前不规范的市场环境中，房地产的投机行为表现为两种现象。一种是在房地产开发环节，“炒地”现象极为严重，许多好地块基本上是转了几手才到开发商的手里，土地价格被人为放大，并转移到初始房价中。另一种现象是被戏称为“中国人的第五大发明”的“炒楼”。这种现象目前在北京、上海、杭州、温州较为严重，甚至出现了“温州炒房团”这样的“专业炒家”。近乎疯狂的“炒楼”行为导致这些城市房价飙升，增加了实际需求者的购房成本。无论是“炒地”还是“炒楼”，都掩盖了市场真实的需求，导致供求关系失衡，从而引发市场大起大落。开征物业税后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行为。而初始房价下降后，老百姓购房成本也随之下降，抑制了高价物业的转手。此外，由于物业保有阶段的成本增加，也加大了“炒楼”者的囤积住房的成本，有利于打击“炒楼”者的“积极性”。
(四)有利于深化我国的财政制度改革，建立地方政府财政的主体税种。有资料显示：中国财政总支出的 65％集中在省以下的地方政府，上世纪90年代曾经高达80％。但是在收入方面，地方政府没有相应的自主权，容易增加各种疏忽、浪费和各种非法的乱收乱占费用等行为发生的可能性。由于许多地方缺少主力税源，导致了政府偏向于钢铁、汽车等附加值较高的行业，继而造成重复建设。如果能够使物业税成为地方政府的主力税种，就可以为政府带来稳定的税源。最终会推进各地方政府在决策时秉承“对下负责”的态度，从长远利益考虑房地产市场投资环境，保证城市的可持续发展。
(五)有利于调节贫富差距。作为调节贫富差距的手段，物业税通过制定不同税率，对居住豪宅或拥有多套住房者课以重税，对一般居住者确定一定条件的免征额从而减少征税，对特别贫穷家庭居住劣房者实行免税政策，可以有效维护社会稳定。
二、征收物业税可能带来的不利影响
(一)可能导致房地产商的过度开发。征收物业税使得土地的取得成本降低、而相关税费的合并或取消，占开发成本将近20％的税费转嫁给了消费者，开发商的筹资额和筹资成本(财务费用如银行借款利息)大大下降，项目的总开发成本下降，房地产开发的进入门槛也随之降低。同时，房价的下降在一定程度上会刺激人们的购房需求，在需求旺盛和进入门槛降低的前提下，开发商不可能会闲看花起花落，极有可能一头扎进土地市场，在合法免税的前提下，进行更加疯狂的圈地运动。而过度的圈地可能导致开发商的过度开发，房地产市场的虚假繁荣，最终造成空置率的提高。
(二)房价下调空间可能被过分夸大。10％—20％的降价空间是业内人士测算出来的理论空间。就实际情况来看，房价的下降幅度不可能如此明显。其主要原因是房地产市场是区域性市场，房价取决于市场的供需关系。就目前情况来看，我国住房需求十分旺盛，发展商让利空间不会太大，而变相通过增加小区附加值 (如绿化、环境、智能化等)以及利用各种形式的促销来稳定房价。与增加的投入相比，开发商的整体成本仍远远小于开征物业税以前的开销，从而成为物业税最直接的受益者。消费者可能并不会因为开发商成本的降低而买到低价的商品房。
(三)加大银行的金融风险。物业税的征收可能把开发环节的金融风险转移到了物业保有阶段。由于使用成本增加了，“买得起住不起”的情况将大幅增加。人们负担不起，还贷负担过重，“断供”金融风险；是否把开发的金融风险转移到保有阶段。目前，许多工薪阶层都是采取按揭贷款的方式“用未来的钱，圆今天的梦”，每个月的工资要除了还银行贷款、支付利息，还要交纳物业管理费。由于物业税是随着房屋价值的提高而增加的，就意味着消费者要承担越来越重的税赋负担。导致大批本来家庭经济实力不强、只是因为购房“门槛”降低了而购置房屋尤其是使用银行贷款按揭购房者，会有可能像一些租得起办公场所但付不起昂贵物业管理费的公司一样随时出现供不起楼、纳不起税的现象，增加了银行的风险。
(四)房地产估价结果可能导致不公正的赋税。以多伦多为例，近几年房地产价格上涨，物业税涨得更快，如果业主所属的小区最近成交了几个大楼盘，而且涨幅超过8％，就会扭曲统计结果，导致整片小区的房屋估价上涨，不管旧房业主是否能按这个价格卖出去。我国房地产估价制度体系未建立、配套不完善、市场不规范本身就是一个“麻烦制造源”。具体表现为，估价人员素质不高，往往不注意勘察现场，数据收集不全面，对估价报告采取套用形式，技术水平不高，对房地产价值把握不准确。如果按照这样不负责任的评估结果作为物业税的税基，势必导致业主不公平的赋税。因此，如何合理评估房屋价值从而征收物业税也将是有关方面面临的一个重要问题。
(五)打压“二手房”。近年来，一些政府重新进行城市总体规划、加大拆迁力度，对拆迁户实行货币化补偿，在很大程度上带动了二手房的交易。如天津市政府对海河两岸进行统一规划，促进了天津市二手房价格的攀升。如位于市区边缘的一些二手房价格，已由前两年的十万元上升至近二十万元。物业税的开征可能会引导广大拆迁户更加关注新建商品房。因为开征物业税后推出的一手房价格可能比开征前的二手商品房楼价还要低，虽然以后每年都要交物业税，但吸引力还是会比二手房大。二手市场必然受到打压，不利于整个二手市场的发展。
(六)可能造成建设资金短缺问题。一直以来，一次性收取的土地出让金和城市配套建设费成为政府进行城市建设的强大资金保障。如果改为由物业保有期分期按1／50或1／70收取物业税，政府的财政收入势必会大幅度减少。如果碰到房地产业不景气，政府所收取的物业税也难免随着物业评估价值的下降而减少。这都会使政府改善公共服务和城市基础设施的能力受到很大影响。如何保证政府正常的开支和建设资金的需要也是有关部门要认真研究和考虑的问题。
(七)可能阻碍我国的城市化进程。房地产市场是区域性市场，房地产价格受到土地稀缺程度、配套设施、繁华程度等多种因素制约。虽然建设成本大致相同，但同样面积、结构、档次的商品房可能由于土地价格等因素的不同而有几倍、甚至十几倍的差别。物业税的开征使土地取得成本降低，继而表现为城市市区土地与城市边缘土地的取得成本趋同，市区房价也较之以往更低，相对于偏远的郊区来说，市区的繁华和相对完善的配套设施(如教育)对人们具有更大的吸引力，人们对城市的期待远远超过了对今后“养”房能力的担忧时，就有可能导致大量人口涌入城市中心地带，造成城市拥挤，也加大了政府管理的负担，也不利于我国城市化进程。
三、对开征物业税的几点建议
(一)简并税种，实行费改税，为物业税的征收打基础。国家税务总局地方税司副司长高世星向《财经》杂志作了具体的阐述：“改革现有的城市房地产税、房产税、城市土地使用税和土地增值税，取消相应的有关收费，实现简并税种，构建统一的房地产税制，将是今后地方税务工作的重点。”这也是做好物业税征收的基础工作。
(二)制定科学的土地供应机制。施行物业税后，为了保证土地利用的可持续发展，防止开发商盲目开发、滥用土地的行为，必须加大政府的宏观调控，建立科学的、严格的土地供应机制。具体建议政府加强统一规划，保证城市整体功能的协调。对开发商供应土地时要加大审核力度，除了审核每个开发商资质以外，还要对不同开发商的开发计划进行审核，从中选择最符合城市可持续发展的方案。同时在项目建设阶段要加强监督，如果发现恶意违规行为则给予重罚。此外，为了防止开发商对政府的寻租行为，还要加强对政府有关部门的监督，甚至是对监督部门的再监督。
(三)要处理好政策衔接问题。如何处理好开征物业税前后的缴税标准，是稳定人心、实现物业税平稳过渡的关键问题。对于购房时已经一次性缴纳土地出让金的业主，建议在一定年限内免征物业税。免征年限应该科学确定，原则是使业主一次性缴纳的出让金和其他有关税费及其利息总和与新建但需缴纳物业税的同类物业一定年限的纳税额匹配。这样也可以减轻对二手房市场的打压。同时，对于购买经济适用房的业主征收物业税时应不考虑土地出让金的因素；对于需要缴纳物业税的低收入者和农民确定一定的免征额，并采取较低税率；对于居住豪宅的人群实行正常税率。此外，还要加强廉租屋的建设，并实行零税率，保证贫困人群的基本生活。
(四)完善估价体系，建立客观、公正的估价制度。物业税的特点之一就是改变了原来按物业原值扣除一定比例征收的办法，按一定年限评估价值进行征收。在许多国家和地区，负责物业价值的评估机构都具有较强的公正性。如加拿大多伦多是由非盈利机构市镇物业评估公司定期评估所有物业价值，我国香港地区则由土地裁署对物业进行评估。为了保证评估的客观、公正、以及对广大业主负责的原则，我国内地应首先对现有的评估市场进行整顿，建立起规范的评估体系，定期对征收对象的平均价值进行评估。其次，还要建立业主申辩制度，即当业主认为由于评估结果不合理而导致物业税过高时，可自行收集相关资料，向评估组织要求再次评估，如果的确有失公平，评估组织有义务修改评估结果。
(五)完善相关法律，建立有效的惩罚机制。税收是保证政府财政收入的主要来源。物业税更是政府的主力税收，为了保障物业税收取及时，减少逃税、恶抗税的事件，国家必须用明确的法律加以规范。如在加拿大逾期缴纳物业税，不但会被罚款和抽取利息，连续三年欠缴，市政府更有权将物业拍卖。建议我国尽快制定《物业法》，并将有关物业税的征收细则和惩罚措施写入法律，保证政府的各项措施有法可依。同时还要加强宣传，提高人们对物业税的认识和缴纳的自觉性。
(来源：《中国房地产》 )
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