|
物业管理难题期待解决 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2004-6-16 9:42:00】【关闭】 |
■事件回放：
5月27日上午10点左右，华普大厦忽然停水，该大厦物业公司人员询问水务集团后方知，因大厦业主欠费，水务集团派人拆除了大厦的总水表。华普大厦停水之后，金鸡亭、文屏山庄、闽南大厦、莲花广场等十几个小区也陆续被水务集团拆表停水，原因同样是因为欠缴水费。
如此大规模的停水让这十几个小区的物业管理单位遭到了小区居民的指责甚至是围攻。为及时解决问题，各家物业公司迅速与水务集团协商，或补交部分欠款，或签订还款计划，水务集团也从27日晚陆续恢复对这些小区的供水。
随后几天，事态的发展让水务集团、物管协会、市建设与管理局、市物价局等相关部门同时走上前台，并提出了4个解决方案。但种种原因，方案并未得到事件双方的认同。在此过程中，物业公司备受业主指责，同时他们又要接受来自水务集团催缴水费的压力，位处两难境地。
本期楼市周刊特别走访了一些物业管理企业和相关人士，就停水而引发出来的更多物业管理问题，他们说出了自己更多的想法。
5月27日厦门十多个小区的停水事件，因涉及千家万户的基本生活问题而闹得沸沸扬扬，物业公司与水务集团由来已久的积怨也终因这个导火索彻底爆发了。其实，对于处于水务集团与业主之间的物业公司来说，其生存的苦衷却并非只有代收代缴水电费这一项。虽然物业管理走近厦门百姓也有十几年了，但是业主对物业管理还是存在着许多误区，而业主对物业公司服务内容也不是很了解，比如违章搭盖找物业，楼下餐饮扰民找物业，附近噪声污染也要找物业。其实，物业公司只是服务性企业，这些事情的发生与物业并没有直接的关系。
法规不健全
发生这种误解的原因很多。首先，物业相关法规还不健全，遇到一些事情就很难做到依法管理。比如物业公司与水电部门的代收代缴水电费的问题，很大程度上就基于法律制度的空白。其次，虽然目前全国以及厦门都出台了相关的物业管理法规及条例，但是在实际操作过程中，执行的力度还有待提高。第三，一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下来的问题，诸如工程质量低劣、配套设施不完善、开发商的虚假承诺以及更改原设计方案等问题，甚至征地拆迁时的遗留问题，均转嫁于物业管理企业。很明显，物业公司有时还要代开发商受过。
行业遭弱视
同时，由于物业行业利润较低，工作琐碎，所以一些高素质人才不太愿意从事这一行业，使得行业的整体人员素质不理想。而且很多人看不起物管行业，甚至是歧视这个行业。另一方面，业主和业主委员会的素质也参差不齐。部分业主恶意欠费，不但物业管理费不交，甚至连物业代收的水电费也无故不交。而有的业主委员会私心太重，为了满足自己的利益，动不动就以炒掉物业公司相要挟。物业管理的健康发展需要“两条腿走路”，物业管理企业不断提高服务质量和服务水平，规范服务行为，业主也应增强自治自律意识，规范和完善业主委员会的运作程序。
其实物业公司遇到的麻烦还很多，很难用一两种简单的办法解决这些问题。物业管理作为一个新生事物，它的成长历程就像一棵小树长成参天大树的过程一样，不仅要有阳光、水分，也需要修剪、肥料等各种条件。我国物业管理行业的发展需要一个健康的生存环境，需要业主的理解、开发商的支持、媒体的善待、政策的扶持、政府部门的支持、行业协会的服务。
■链接：
从1989年厦门市成立第一家物业管理企业开始至去年年底，厦门已注册具有资质的物业管理企业241家，其中具有国家二级资质的11家，具有国家三级资质的181家，临时三级资质的49家。物业管理企业的发展不断扩大物业管理的覆盖面积，目前厦门已实施物业管理的项目有992个，总建筑面积4036万多平方米。
■核心提示
作为社区的物业管理方，其职能不应仅仅是保洁、保安等初级服务，它还承担了区域性的综合管理职能
解决三个问题
厦门物业管理协会 常务副会长 林顺枝
“厦门物业管理已经进入了业主时代，这是好事。”林顺枝对物业管理发展做出了这样的评价。他说，从多起物业管理公司被“炒”事件到今日的“停水纠纷”，一方面说明了物业管理在人们生活中的重要地位，一方面也表现出整个社会对物业管理的理解还很模糊的现象。
随着住宅商品化的推进，物业产权多元化特征十分突出。业主分散性与需求的多样性必然要求有一个“管家”的角色出现，这成就物业管理公司存在的必然。不过林顺枝认为，在这个发展过程中需要解决三个问题，一是产权概念，二是消费观念，三是社会意识。
首先，由于目前对于产权、所有权的规定还存在许多不明晰的模糊概念，这就造成了物业在管理过程中发生“扯皮”现象。林顺枝特别强调现在出现的许多问题，实际上就是产权的问题，如最近发生的“停水”事件。
其次，业主必须树立正确的消费观念，明确物业管理是生活中必不可少的消费行为，也是安居乐业的重要保障，性价比应该是选择物业管理公司的首要标准。
最后，最为重要的是要唤起整个社会，包括政府各职能部门、新闻媒体、社会公众及业主的物业管理意识。林顺枝认为，物业管理是市场经济的产物，同时也是一种社会公共产品，它是整个城市管理中的重要组成部分。目前整个社会都在推行社区精神文明的建设，居住社区作为城市人群的集合对整个城市的安定、文明与团结的作用日益显现。而作为社区的物业管理方，其职能也随之多元化，不应仅仅是保洁、保安等初级服务，它还承担了区域性的综合管理职能。因此，物业管理不仅是一种商品，而且还是一种社会公共产品，但由于物业管理公司在身份的认定有其局限性，造成了责权利不相符的情况，在日常的管理服务工作的开展上常遇到一定的阻力与误解。
林顺枝呼吁，物业管理作为一种公共产品，它需要全社会共同努力，多一些耐心，多一份责任，在问题的解决上“以人为本”，真正为市民的安居乐业做出贡献。
■核心提示
物业管理目前是以商品化的状态存在的。既然是商品，那么它就必须遵循价值规律。质价相符的准则在物业管理同样有效
一分钱一分货
厦门物业管理协会 副秘书长 林昆明
在谈起目前物业管理面临的许多困难时，林昆明特别强调很多人在选择物业管理服务时，侧重以价格为首要取向。他认为这是一个急需改变的观念。林昆明认为，不管是政府还是业主，都要清楚地意识到物业管理已经是以一种商品化的状态存在。既然是商品，那么它必须遵循价值规律。质价相符的准则在物业管理同样有效，说得通俗一点也就是“一分钱一分货”。
目前，物业管理收费可以有两种形式，一是政府指导价，二是完全市场化。当然，二者是可以结合在一起的。但目前在厦门并没有政府指导价的标准，而在其他城市却已经开始执行政府指导价，而且每年公布一次价格标准作为市场参照。林昆明认为，政府指导价将会对市场起到较好的指导作用。
事实上，价格只能成为取向的一个方面。林昆明表示，业主在选择物业管理公司，更多的衡量应放在物业管理方的品牌实力、企业资质、服务过的项目以及历史投诉情况。可以说，与收费标准相对应的服务标准才是最重要的，否则单方面追求费用的低廉未必能给业主带来真正的实惠；相反为追求收费低廉，频繁更换物业管理公司可能给业主带来无穷后患。而且对于物业管理的收费价格，实际上是双方友好协商的一个结果，并不是由哪一方都能够说了算的。他认为，要做到双方皆大欢喜，最好是双方选择操作透明化。(海峡导报 邱韶华)
|
| 欢迎大家到"找房子你我他"畅所欲言！
|
『
关闭窗口 』 |
相关新闻
|
【网友评论】
 评论人：wys 时间：2004-7-7 10:56:00
星 级：  Email：
有见识． |
|
|
|
|
