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新市场遭遇旧体制 五大观念制约物管发展 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2004-10-22 9:44:00】【关闭】 |
来源：中国房地产报
物业管理说起来容易，做起来难。因为物业管理企业不仅要千方百计依靠高科技来管理好物业，还要靠细致入微的人性化服务来赢得人心，因此做好物业管理决非一日之功。本文作者站在物管行业的高度，纵览近年来物管行业发展中出现的种种弊端，对制约物管发展的五大观念提出质疑，颇值得业界警醒与深思。如果说物管是个新生行业，起步阶段难免需要扶持，成长过程也难免磕磕绊绊，但新生行业也终归要摆脱依赖心理学会自我成长。其间，及时更新观念，吐故而纳新，努力做到与时俱进就显得犹为重要。
物管业作为一个新兴行业，其２０年来的发展也是一个不断探索、创新和变革的历程。随着物业管理市场的不断成熟，多年来在全国普遍推行的物业管理“一体化模式”已受到越来越多业界有识之士的广泛质疑。
物业管理高消费观念
物业管理是高消费的观念，可以追溯到物业管理在我国的历史起源阶段。早在２０世纪８０年代初期，从香港及西方发达国家引进的物业管理一开始服务的对象仅针对外籍人士、城市高收入的政府公务员和企事业中高层人士等城市高收入人群。但随着近年来物业管理的普及，原有的高消费的行业定义已不利于物业管理行业自身的准确定位，特别是不利于物业管理在全国广大经济欠发达地区的普及推广。事实上，如今的物业管理不仅在为高收入人群服务，也逐渐为中低收入人群所接受。
高消费的行业定义必将误导广大业主对物业管理的亲和与认知度，特别表现在对物业管理费的收取上，出现收缴率很低、业主不断要求降低物业管理费等现象，甚至造成业主与物业管理企业之间的重重矛盾，从而严重制约了物管行业的发展。鉴于此，物管公司应从根本上转变物管高消费的观念，立足实际，才有利于做好物业管理与服务。
物业管理微利观念
物管业自诞生之日起，虽然认定从事物管的企业为独立的自负盈亏的经济实体，但其利润率却由地政府物价主管部门确定。可以说，物业管理从它出生之日起就被赋予了“微利”行业的定位。究其原因，在于早期物业管理其生产方式、生产水平、生产能力的落后，及缺乏知识、科技含量及真正意义上的文化。随着现代高科技的飞速发展，２１世纪的物业管理必将逐步分化——市场细分、层次显现必将成为２１世纪物业管理的崭新形象。在房地产继低层次市场供给后又出现高层次的市场供给条件下，可以预计，服务的层次、对象、技能的差异性，必将导致回报向两极分化的趋势。
从企业资本运作的一般规律来讲，目前仍然延续的物业管理企业微利的行业定位，更是应该予以修正：如果把物业管理作为公益事业，政府就应该给予补贴；如果是商业行为就应该遵循等价交换的市场规律。可以说，物管微利化的定义既严重制约了物业管理的内涵丰富、品质提升和长足发展，也不利于培育业主的按质论价、按需购买物业管理与服务的消费观念。
物业管理保值、增值观念
近年来流行的所谓物业管理对物业保值、增值的概念十分空泛，既难把握，也难评估，更难实现。如果说物业管理确实能带来保值、增值的效果，那只能说是优秀的物业管理所创造的附加值。而在物业管理与服务的过程中，有许多因素是物业管理所不能把握和确定的，如社会及区域经济的兴衰，城市经济功能的规划变迁等等。
另外，从物业管理本身来看，也没有承担物业保值、增值风险的经济实力。因为目前来看，物业管理还是个微利行业，许多物业管理企业甚至仍处于亏损状态。况且，由于追求管理规模化，一家中等规模的企业，其管理服务物业的价值最少也数以亿计，一旦出现物业贬值情况，就算让物管企业破产怕也赔不起。况且，国家现有的法律法规并没有规定物业管理企业有确保物业保值、增值的义务。如果业主与物业管理企业双方在合同中约定有确保物业保值、增值的条款，那么，业主必将为此支付高昂的物业管理费，物业管理企业将从业主支付的高昂的物业管理费中提出物业保值、增值风险准备金，同时还应通过向保险公司就物业保值、增值的风险进行投保，惟有如此，才可以在理论上有确保物业保值、增值的可能。
物业管理为地产开发服务观念
多年来，物管业一直流行着为地产开发服务的观念。诚然，好的物业管理不仅可以大大提升业主的生活品质，还可以延长物业的使用寿命，进而推动物业升值，提高开发商的美誉度。这也是直接导致物业管理从一开始就确立了为地产开发服务的观念，而不是为业主服务的观念的主要原因。因此，物管从一开始就与开发商建立了扯不清的“父子关系”。数据显示，全国有高达７０％以上的物业管理企业是由房地产开发企业直接派生出来，或者由原房管所转制而来。这种建管不分的“父子”体制，决定了物业管理必然依附、受制于房地产开发企业，这样一来自然就会出现重建设、重销售、轻管理的问题，进而引发业主对物业管理的不满。
虽然物管理条例早已明确了物管是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，但多年来形成的物业管理为地产开发服务观念仍然严重制约着行业的发展。因此，物管公司只有真正树立起为业主服务而不是为地产开发商服务的观念，才能做到端正思想、千方百计提升管理服务质量，才能得到业主认可，并真正步入市场化轨道。
个性服务取代物业管理收费观念
近年来，极个别物业管理企业包括开发商出于炒作目的，非常危险地把物业管理费作为噱头，或减或免，更有甚者，宣称“物业管理零收费”。据了解，早在２００１年，福建某房地产公司就提出了“物业管理零收费”概念。而前不久，深圳某物业管理企业也提出了物业管理“零收费”的运作模式。
针对闹得沸沸扬扬的“物业管理零收费”概念，业界专家纷纷表示，这是因为现有的物业管理经营机制存在着许多误区所致。行业长期流行一种所谓一业为主，多种经营弥补物业管理经费不足的观念，但实践反复证明，这是物业管理企业在物业管理价格不到位的情况下不得已而为之，是物业管理机制扭曲的表现，不能作为物业管理经验来推介。作为市场行为，物业管理不仅自身的运作需要成本，应当有赢利，没有任何理由用“多种经营”收入来弥补物业管理经费的不足。如果全靠“多种经营”收入来弥补物业管理经费的不足，物业管理就成了负担，物业管理企业就不会有积极性去提高物业管理服务质量。结果必将大大削弱物业管理，受伤害的最终还是广大业主自身。
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