收益性物业经营的五种成功模式 |
【打印】【推荐给朋友】【时间:2004-10-12 9:16:00】【关闭】 |
来源:中国房地产报
收益性物业依据业态的不同和企业实际,应该有不同的经营模式,不能一概而论。以下列出几种不同的但同样是成功的运营模式:
一是广州天河城广场模式——只租不售。即使在前期处于亏损的困难局面,天河城广场也坚持只租不卖,管理者与经营者相分离。发展商通过大股东的及时增股和协助融资,顺利渡过资金难关。这样的模式与国际购物中心运营模式同步。因为大型购物中心的组织和构造形式,包含着一种促销思想,即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。天河城广场五楼、六楼分别设有美食城、游乐场、儿童娱乐中心等等,起到了留住消费者的作用。只租不售模式可保证和提高管理水平,使商城以一个统一的社会形象面对消费者,同时由于商城内的各零售商分别经营自己的产品,铺面装饰装修自己设计,可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。香港城市大学商学院博士、华南工大教授沙振权特别不赞成开发商把商铺卖掉,因为把商场整体进行分割一个一个小单元进行出售,尽管开发商容易套现,但在后续的经营和管理上很难协调。业权过于分散往往是大型商业物业始终做不起来的主要原因。
二是上海柳林大厦模式——分割出售产权。将原先整层铺面主要分割成10~20平方米的基本单元,每层均价依次递减,底层每平方米单价11万元,2层6万元,3层4万元,4层3万元。投资人将商铺交由境外知名商业品牌统一经营管理,在前五年享受5%的固定年度回报率。这种“小商铺、大商场”的百货形态有利于地产商快速回笼资金,商场虽然分割成小商铺出售,可是引进专业经营者统一经营,依然走中高档百货路数,也符合政府对商业街的规划要求。小业主可通过固定租金回报获得投资收益。这正是周颖舟所认为的一种经营权、所有权和管理权“三权分离”的营运模式。
三是广州海印模式——“包租”模式。广州海印集团延续几年成功的做法,就是将土地或者大型商用物业一次性买下或者租下,再经过市场定位重新包装,分租给小业主,由海印集团统一经营管理。目前该集团已拥有海印电器总汇、海印布匹市场等11大专业市场,营业面积近20万平方米。项目多以专业市场定位,海印集团包办招租和管理,将众多小业主集中到一个地方做生意,营造出良好的商业氛围。并在小业主之间形成良好口碑。
四是广州富力广场模式——租售同步。富力地产推出的一个小区大型裙楼收益性物业,定位为专卖儿童服装用品的专业市场,整个商场采取租售同步的方式消化产品,仍由开发商统一经营管理。租售情况都比较理想。商铺的租金已达到1000元/平方米左右。
五是广百中信广场模式——“地产+商场”的品牌管理输出模式。该经营模式是:由百货企业提供商业品牌和经营理念、并派出部分管理人员主导日常营运;由房地产商提供一切营运费用,包括百货企业管理人员的工资。房地产商通过租售商铺和整体销售分成获得收益,百货企业的主要收入是品牌使用费以及销售业绩提成。这种模式有两大特点:出资方和经营方分离;财务权和管理权分离。商界人士认为,品牌管理输出是百货店低成本扩张的有效模式。因为不用投入资金,百货企业等于不带风险开新店。地产界人士则表示,没有成熟的百货品牌,作为新的商用地产物业很难享受到供货商、社会关注度、客源等各种市场资源,更难产生效益。通过合作,地产商和商家都可获得收益。虽然这样说,但此种模式在实践中成功的比较少。广百中信广场是目前广州惟一成功的品牌管理输出百货店。该店一位经营负责人说:“合作双方能互相体谅配合是重中之重。”他总结出三点该模式成功要素:首先,品牌输出方应该认识到要想发展品牌必须实现双赢,从而充分考虑投资者的风险,经营时兼顾彼此利益;其次,发展商不能把所有经营得失都寄托在品牌输出方身上,应主动利用品牌效益,设法使物业升值;其三,发展商要杜绝急功近利心态,做好长线作战的心理准备。
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