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建设部部长汪光焘谈经济适用住房 |
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确保为中低收入群众造福
——建设部部长汪光焘谈经济适用住房
作者:董山峰 2004年5月25日
记者：党和政府非常关注我国经济社会的可持续发展和人民群众生活包括住房条件不断改善的问题，陆续出台了一系列重要举措。其中近日出台的《经济适用住房管理办法》更是受到社会各界，特别是广大中低收入群众的普遍关注。请问这个办法是在怎样一个背景和指导思想下出台的？
汪光焘：《经济适用住房管理办法》（简称《办法》）是建设部会同国家发改委、国土资源部和中国人民银行共同制定的。这是我们贯彻《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发 2003 18号，简称18号文件）的一项具体措施。《办法》已经国务院同意，于5月13日颁布施行。
关于经济适用住房建设，1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》把经济适用住房建设列为城镇住房制度改革的基本内容之一。1998年，《国务院关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》要求采取扶持政策，重点发展经济适用住房，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。18号文件又进一步明确，经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房，并要求加强经济适用住房建设和管理。
应该肯定，几年来，各地积极推进经济适用住房建设，取得了明显成效。一是适应了中低收入家庭购房需求。1998—2003年经济适用住房累计竣工面积4.77亿平方米，解决了600多万户中低收入家庭的住房问题。二是促进了居民住房消费。1998—2003年，居民购、建经济适用住房（含集资、合作建房）累计支出金额超过5000亿元。三是优化了房地产市场供应结构，平抑了商品房价格的不合理上涨。四是缓解了城市旧城改造和房屋拆迁矛盾。北京、青岛、南昌等城市30％以上的经济适用住房用于安置被拆迁居民。五是改善了城市环境。经济适用住房建设一般在城郊结合部，由于实行政府组织、企业运作、规模开发、配套建设，改善了周边环境，提升了城市功能。
但经济适用住房建设和管理中也存在一些突出问题：有的城市重建设、轻管理，对购买对象审查把关不严，部分高收入者购买了经济适用住房，使政府的优惠政策不能真正落实到中低收入家庭上；有的城市对建设标准缺乏有效控制，致使户型面积偏大，甚至出现大户型、超大户型经济适用住房，偏离了中低收入家庭的真实需求，也加大了政府负担；有的城市优惠政策不落实，经济适用住房价格优势未能充分发挥。这些问题的出现，既有一些地方政策执行不力的原因，也与经济适用住房供应中政府职能和市场作用的界限模糊有很大关系。因此，制定这个《办法》，可以说是规范经济适用住房建设和管理的迫切需要。
记者：请问《办法》通过哪些规定避免了以往经济适用住房在建设和管理上的弊端，并确保这一实惠真正为广大中低收入群众所享有
汪光焘：《办法》首先严格界定了经济适用住房的性质，并明确了政府扶持的各项优惠政策。《办法》规定：经济适用住房建设用地实行划拨方式供应；减半征收建设和经营中的行政事业性收费，项目小区外基础设施建设费用，由政府承担；建设单位可以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款；个人贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮；住房公积金贷款优先向购买经济适用住房的个人发放。
第二，为使经济适用住房项目既降低建设成本，又保证建设质量，真正让群众得到实惠，《办法》规定：经济适用住房开发建设由政府组织协调、企业市场运作，实行项目法人招标。此外《办法》还规定：经济适用住房的建设必须符合国家有关质量、安全、环保和小康居住目标。为保证政府的优惠政策能体现到房价上，惠及购房人，《办法》对经济适用住房的租售价格也作了严格限定。
第三，为适应中低收入家庭购房需求，防止经济适用住房户型过大，体现经济适用住房的保障功能，《办法》规定：经济适用住房严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。
为了使政府有限的财力和资源，真正用于保障收入较低、住房较困难的家庭，《办法》要求市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素，规定享受购买或承租经济适用住房的条件及面积标准，并向社会公布；购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买。购买面积超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人补交差价。
《办法》特别规定：购买经济适用住房申请人应当持家庭户口本、所在单位或街道办事处出具的收入证明和住房证明以及市、县人民政府规定的其他证明材料，向市、县人民政府经济适用住房主管部门提出申请。市、县人民政府经济适用住房主管部门应当在规定时间内完成核查。符合条件的，应当公示。公示后有投诉的，由经济适用住房主管部门会同有关部门调查、核实；对无投诉或经调查、核实投诉不实的，在经济适用住房申请上签署核查意见，并注明可以购买的优惠面积或房价总额标准。符合条件的家庭，可以持核准文件选购一套与核准面积相对应的经济适用住房。这三项制度的建设，增加了申请、审批程序的透明度，有利于社会监督。
为防止购房人利用政府的优惠政策牟取不当之利，《办法》规定：经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。《办法》还规定：经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。这几款规定从另外的角度保障了只有中低收入阶层才能享有经济适用住房的实惠。
记者：为把经济适用住房的各项优惠政策体现在中低收入者身上，《办法》从多个角度进行了严格规定。对于这样一些政策措施，我们如何确保贯彻执行？
汪光焘：好的政策如果得不到认真的落实，其实就是没有把好事做到底。为确保《办法》能及时贯彻执行，我们当前要着重抓好以下两件事：
一是要通过深入学习和广泛宣传，使各级地方人民政府及其相关部门、建设单位和购房人尽快全面熟悉《办法》的基本内容，准确把握要点，自觉遵守《办法》的有关规定。
二要加强分类指导，落实各项具体措施。要督促指导各地在对本地区经济适用住房建设、销售情况进行自查的基础上，加快制定实施细则，确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例、购买（承租）的条件及面积标准、超面积差价款的处理办法、准予上市年限和补缴收益标准，并编制经济适用住房发展规划等；市、县经济适用住房主管部门要和相关管理部门共同做好项目储备，编制年度建设投资计划和土地供应计划，确定销售（租赁）价格，严格监督管理。
这里我想强调，除《办法》实施前，已经购买和签定买卖合同的经济适用住房，仍按原有规定执行外，今后经济适用住房的建设、管理和交易一定要严格按《办法》规范运作。只有这样，人民才能满意。
(来源：光明日报)
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