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经济适用房再上市抬高门槛 |
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经济适用房再上市抬高门槛
新政策引来楼市三大变化
《经济适用住房管理办法》及《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》近日相继出台，在京城楼市引起了反响，业界人士普遍认为，新政策的实施，将会进一步遏制购买经济适用住房的投资行为，凸显其社会保障性，可切实维护广大中低收入家庭购房的根本利益。
新政策带来新变化
变化一 经济适用住房投资行为被限制。新政策规定，购买经济适用住房5年以后才可以用市场价格出售。由此，投资者倒卖经济适用住房在短期内不会产生较高收益，这势必降低他们的投资热情。专业人员分析，即使5年以后允许上市交易，因还需要缴纳成交价10％的综合地价款，相比以前只需补交3％的土地出让金，上市交易的成本有较大增加，这在很大程度上减少了经济适用住房的升值空间。随着经济适用住房上市交易时间的延长及补交地价款的增多，高收入者购买经济适用住房的投资行为将在某种程度上得到控制。
变化二 经济适用房大户型将在楼市消失。此次出台的新政策规定，经济适用住房规划设计要坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则。中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。此规定解决了大户型经济适用住房总价太高，中低收入家庭难于承受的问题。同时也标志着新建经济适用住房大户型将在楼市中消失，使其朝着符合它本来面目的方向发展。
变化三 中低收入家庭购房挑选余地增大。众所周知，经济适用住房是政府通过划拨土地使用权，由开发商微利开发的，售价相对低廉。其目的是解决城市中低收入家庭的住房问题，带有鲜明的政策性和社会保障性，因而深受广大百姓欢迎。此次新政策对购房对象、户型标准、出售年限、出售价格等诸多标准进一步明确，无疑抬高了购买经济适用住房的准入门槛，这将使中低收入家庭购房挑选余地加大，购买信心增强，使其在购房过程中进一步受益。
新政策促进二三级市场联动
房地产二级市场的构成主体主要是商品房和经济适用住房，而已购公房、二手商品房和二手经济适用住房交易则支撑着房地产三级市场。此次新出台的经济适用住房政策在一定程度上限制了二手经济适用住房的流通。对此，“链家”市场专业人士分析，二手经济适用住房的流通限制对北京二手房市场的影响不是很大。因为据“链家”登记的房源信息统计，其所占二手房交易的比重只有8％左右。与此同时，二手经济适用住房流通受到限制的投资者将会选择已购公房、二手商品房和部分价格较为低廉的新建商品房作为投资对象，从而会进一步促进二三级市场联动。 新政策可能引发“新对策”出现
新政策规定，购买经济适用住房5年之内不得出售，确需出售的，价格不得高于购买时的单价。如此一来，可能会出现这样的情况：一些投资者购买经济适用房后，不满5年出售时，与买方商定好成交价，然而双方的交易合同上却写的是原来购买时的价格，这样，新规定对经济适用房投资者设置的壁垒就有可能被绕过。
以以前二手房交易收益分成的一些市场操作为例，北京市除东城区外其它区县的收益分成为4000元/平方米，东城区因为地段优势其区域定价为5000元/平方米以上，所以有些经纪公司协助实际超出4000元/平方米的客户交易卖房手续时采取合同价与成交价不同的方法，利用政策允许的范围将房屋尽量减少收益分成的企业所得数额。也就是，为了减少二手房交易中的收益分成及其它税费，客户和业主故意做低合同价，使实际的成交价要比合同价高得多。这种情况的发生如何规避，值得有关部门关注。
摘自《北京日报》2004.05.25 李霄峰 宫萍
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