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福州房价会否水涨船高 |
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2004年5月25日
5月18日，福州海交会土地拍卖专场再度爆出拍卖高价，在工业路这样的地段竟然拍出393万元/亩的高价，楼面地价高达2400元/平方米（详见本报5月19日A2版相关报道），而进入5月份以来，福州其他几块地同样以不菲的价格出手。同时，与一季度相比，楼面平均地价也高出了约200元。福州的土地拍卖为何热度不减，这种状况还会持续多久，将对福州房地产市场产生什么样的影响？记者日前进行了调查。
一次拍卖刷新
两个记录
“这两块地能卖出好价钱我是想到了，但没想到竟双双刷新了区域地段的地价记录。”福州市国土局有关人士对18日这两幅土地的拍卖情况感到有些意外，不过他认为市场能接受就是合理的，在公平竞价的情况下，不可预期的事随时有可能出现。
在当天的拍卖会上，位于福州市台江区工业路南侧（原福州罐头厂北地块）的07号地以4560万元的价格成交，比起拍价高出2660万元，涨幅高达140%，楼面地价达到2400元/平方米，创下工业路地段土地拍卖的价格新高；同时，位于金山文体中心北侧08号地块，6家地产商经过15轮的争夺，以1.07亿元成交，平均地价达255万元/亩，同样创下金山新区的最高地价，而两年前金山第一幅土地的拍卖价每亩仅为70万元，而且位置要好得多。
据悉，今年第一季度福州市区共出让土地１２幅，面积４５０亩，平均每亩出让成交价达１５９万元，按照规划指标测算楼面地价为每平方米９９９元，而去年福州土地拍卖平均楼面地价为900元/平方米左右，涨幅为100元/平方米左右，而从5月份开拍的4幅地的情况看，显然有较大幅度的上涨。
土地拍卖缘何屡创新高？
对于福州土地拍卖持续升温的现象，福州市国土资源局有关专家分析认为，主要有三方面原因。首先是政策使然。从2000年开始，福州市就率先在全国推出土地“阳光交易”，全面推进土地公开招标拍卖和土地公开挂牌交易，为全社会提供公平竞争的平台。凡是遵守国家法律法规的本地、异地房企或个人投资者都可平等地站在这一平台上，通过公开招标拍卖或公开挂牌交易竞价获得地块。同时还可享受有关部门提出的无偿代办服务，并免交部分费用等优惠，这为开发商进入这个市场提供了便利通道。
其次是市场使然。2003年，福州全市商品房批准预售面积527万平方米，合同登记面积516万平方米，两者基本平衡；福州市区批准预售472万平方米，合同登记面积448万平方米，两者亦基本平衡，以福州市区为例，5年来，商品房批准销售的面积和商品房实际消化的面积呈现协调增长的局面。1999～2003年，福州市区商品房预售批准面积年均增长56万平方米，年均增长速度17.46%；同期，商品房合同登记面积年均增长52万平方米，年均增长6.64%。今年一季度，福州市房地产交易同比增长75%，创下历史最高增长率。这种行情使开发商们看好福州房地产的发展前景，在这种情况下土地拍卖持续走高，实属必然。
再者就是福州城市的发展前景看好，福州目前正在全力实施“东扩南进西拓”的发展战略，到２０１０年福州城市人口要达到３００万人，城区面积将扩至１６２平方公里。政府部门引领福州房地产开发向新区、近郊和城镇延伸，扩大房地产业发展的空间。从这个意义上讲，福州的土地拍卖还将继续升温，尤其是大量外地房企的介入，将加剧这种竞争的激烈程度。
地价高涨将抬升房价？
“地价上涨影响房价。”福建仁文建设有限公司有关负责人认为，由于土地成本占整个房地产项目开发成本的比例较大，因此高额的地价必然会造成高房价。他说，在目前福州房地产市场还处于同质化竞争的情况下，影响房价最主要的因素就是地价，现在房屋的建安成本基本固定，其他营销手段、管理费用也相差无几。这时各个楼盘获得土地价格的高低则直接决定将来楼盘的房价高低。
不过，我省城建系统一位对房地产业深有研究的专家指出，从目前福州土地市场反映出来的情况，就下结论说福州房价将大涨为时尚早。他认为，从长远看，土地价格上涨带动房地产价格上涨是必然的，因为就房地产来说，地价是其最主要的成本因素，但近期看未必，因为目前福州正在开发的房地产项目中，有相当部分的土地都是2000年时批的。保守地估计，这些地再开发三五年以上是没有问题的。从这方面来看，现在一些地卖这么高的价格，而开发商照买不误，其实风险很大。但反过来说，开发商敢买肯定有他的道理。他认为，房价与地价二者互为作用，要协调发展使之理性前行，一个很关键的因素是政府要对土地投放量进行控制，避免由于地块过于缺乏而引发地价上涨。投资者也要避免未进行市场调查就大量购置土地，导致土地需求量增长过快，使地价上升。这位专家提醒说：要意识到房产价格对地价的影响具有一定的滞后性，由于土地开发成房产并最终得以销售中间存在一个周期，在房价波峰之时逆向传递给地产市场的价格往往是失真的。
福州将调控地价涨幅
对于福州土地市场出现的新情况，在上月举行福州土地招商专场推介会上，福州市土地发展中心主任卫国表示，该中心将密切关注房地产市场的走势，适时应用土地一级出让的杠杆手段，调控福州市的房地产市场，以抑制地价和楼价过快上涨的势头，保持房地产市场健康、平稳、协调发展。
据了解，福州市区去年共公开出让土地４５幅，面积３０００余亩，成交总金额达４３亿元左右。除存量土地盘活外，实际新增土地供应量仅２２００亩，与实施土地储备制度的年土地供应量相比，不仅没有增加，反而有所减少。土地平均出让价每亩１２３万元，折算楼面地价每平方米９００元，仅占同期商品房交易均价３０７５元／平方米的２９％，处于合理价格区间（全国平均值为２０％～４０％）。按照规划容积率测算，年出让土地可建各类商品房总面积达４７３万平方米，与市场吸纳量相适应（去年市区商品房交易量达４４８万平方米）。
卫国表示，该中心将通过土地放量、新区土地增量、旧屋区改造等手段，调控福州市的房地产市场，以抑制地价和楼价过快上涨的势头，保持房地产市场健康、平稳、协调发展。
至于今年的投放量，卫国表示，目前福州土地储量充足，今年福州市将按照房地产市场的需求确定投放节奏。
大中城市房价难降
年上涨3%为理想目标
我国将通过出台土地规划许可证有效期等方式打击开发商囤积土地，缓解土地供应紧张的矛盾。房价每年上涨3%是比较理想的目标。建设部副部长仇保兴18日在国务院新闻办作出了上述表示。
开发商囤积
土地70万亩
据国土资源部调查，截至去年，国家土地储备170万亩，但囤积在开发商手中的没有开发的就有70万亩。对此仇保兴表示，开发商大量囤积土地，能够以非常低的投入获得高额利润，这种现象对改善百姓生活、平抑房价非常不利。从《土地法》的角度来说，囤积土地两年内没开发就应该予以没收。我国也准备出台规定，为土地规划许可证设立期限，两年必须完成规划指标，否则规划许可证就取消，用这种方法缓解土地供应紧张的矛盾。
一季度房价平均上涨7.7%
今年第一季度，我国35个大中城市房价平均上涨7.7%,采取上述措施后房价是否有可能下降呢？仇保兴说,我国在高速发展过程中房价很难下降,而且房价大起大落也是不正常的。我们的理想目标是把房价控制在每年上涨3%左右，使老百姓买房与银行利率相比不会亏本，这样的房地产市场才是比较健康的。
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