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温州“购房团”是高房价罪魁吗？ |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2004-5-28】【关闭】 |
最近，因为与“炒房”这个词相联系，令温州人处于非常尴尬的境地。
而为了抑制炒房行为，温州市工行对个人房贷利率作了上调，规定第三套房贷款利率上浮20％－70％，超过三套则不办理房贷。且这一措施已蔓延至中行、农行和建行等其他三家国有银行。中国工商银行有关负责人称，温州分行此举与控制当地“炒房团”的投机行为有关。与此同时，南京、上海、杭州等地也都出台各种政策抑制“炒房”行为。
一时间，温州购房团受到各地的阻击。但房地产专家在接受记者采访时表示，从3月开始出台各种限制政策到现在，各地高企的房价并没有应声而落。这说明，温州“购房团”并非高房价的罪魁。
高房价形成因素诸多
实际上从1999年开始，温州的民间资本就开始进入上海、杭州等地的房地产市场，并开始逐渐形成规模。2001年8月3日，第一个火车购房团前往上海，8月10日，另一个火车购房团前往杭州，10月16日，第一个飞机购房团前往上海，由此开始，杭州、上海等地的房价一路上涨。
温州人购房首先是从家门口开始的，从1998年到2001年，民间资本进入，促使当地房地产市场价格以每年20％的速度递增，市区房价快速从2000元／平方米左右，飚升到超过7000元／平方米，并一度无房可炒。精明的温州人之后迅速把资金转向临近的杭州与上海。
2001年夏季，温州购房团杀入杭州市场。当时杭州房价在每平米4000元左右，只几个月，每平米房价就上扬了1000元到2000元不等。而到了2002年年底，房价已涨到6000元——7000元每平米。在杭州，购房者中20％是温州人。而在上海，高峰时每年有数十亿资金从温州进入。据温州驻上海商会统计，现在大约有200亿元的温州民间资金注入了上海的楼市。
继杭州、上海之后，东起辽宁大连、西至新疆伊犁，南到海口，北达内蒙，温州购房团的足迹开始遍布全国的省会与中心城市、二级城市，甚至县级城市，这些城市房价最低的如安徽黄山、江西九江等地，为1000－－2500元／平方米，最高的如上海、杭州等地，超过5000元／平方米。温州购房团所到之处，往往大批量采购，甚至整栋成片购买。据统计资料显示，目前温州至少有10万人在参与全国范围内的投资性购房，用于购房的资金量在1000亿元以上。在有些地区，温州人购房的情景可以用火爆来形容。
根据媒体的公开报道：温州目前有“炒家”约1．5万人，这些专业“炒家”的购房资金一般在200万元以上，预计1．5万人将投入购房资金300亿元。而在业界，广泛流传着一个说法：全国有10万温州人在“炒”楼，动用的民间资金高达1000亿元。
面对名气不断高涨的“温州购房团”和不停上涨的房价，专家和消费界一片喊打之声。必须抑制、阻击、控制．．．．．．等字眼不断见诸报端，由此也开始了各地出台抑制“炒房”行为的政策。但业界不愿透露姓名的房地产专家在接受记者采访时表示，从各种限制政策出台到现在，一路高涨的房价并没有落下来，这至少说明，房价高涨并不是温州“购房团”一方的因素。因为一个行业的价格走势 ，单靠一个民间团体是无法发挥如此大的影响的。如果可以，这说明房地产政策、金融等各方面都存在很大问题。
开发商喜欢温州炒房团
虽然温州购房团目前正受到来自各地政府政策的抑制，但各地开发商却非常希望温州购房团能去自己所在的城市，“炒”高房价。
沈阳房地产开发协会副会长王俊銮近日公开表示：我们非常欢迎温州人的到来，因为沈阳房地产 对照市政府定的目标，还有很大差距，特别需要像温州购房团这样的团体进入沈阳，将辽宁和沈阳的房地产尽快盘活。记者前不久遇到几位江西开发商，他们表达的期望与沈阳一致，希望温州购房团能够到江西去，激活当地房地产市场。
除此之外，很多外地的房地产开发商还积极到温州主动展示自己楼盘特色，吸引购房团的购买力。
2004年，4月17日举办的2004温州房地产博览会，一位江西房地产开发公司经理表示，温州人“炒房”很有名，我们来参展就是希望温州人去我们那里，把我们的楼盘“炒”热。
由此可见，房地产开发商对温州购房团持“非常欢迎”的态度。
真正的风险在哪里
有分析认为，温州购房团获利的模式，归根结底只有两种，一种是等待升值脱手赚取差价，另一种则是出租获利，温州购房团多采用的是前一种方式。有关专家指出，如果市场一旦过热，出现市场发展停滞，此时，温州购房团所采用的按揭购买方式 ，最终套住的将会是自己。
对于购房团来说，套住的是前期按揭投入。但对于整个房地产行业来说，将会出现大量的烂尾楼。据报道，上海市中心城区的投资性购房比例达到60％，很多项目都被空置，晚上都没有灯光，也就是说没有居住或者租赁。上海有关专家表示，未来的市场空间很清楚。市场上很多资质很差的地产开发企业在地产热潮中淘金，一旦市场不好，资金链断裂，情况会很糟糕。专家预言，两三年内上海将出现新的烂尾楼。
复旦大学房地产研究中心华伟表示，“温州购房团”是不是房地产泡沫破灭的“催化剂”？需要理性看待。从温州购房团在全国各地所购的物业类型来看，温州人更加钟情的还是中高档商品房，很少涉足中低价房屋。他们的投资选择与普通居民的购房意愿形成了一个错位，并不存在直接竞争的情况。
其实，就算温州购房团真的需要制约，其市场炒作行为很快能在政府政策的限制下得到控制，“但真正的风险并非在这里，房地产金融风险才是最难解决、影响最大、也是最应该重视的问题。”业界人士认为。
有专家分析，在房地产市场，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0．5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0．24％，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。因此，商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3－8年。我国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的，一方面，基数较小且发展较快，一些问题容易被掩盖和忽视；另一方面，我国的个人住房信贷刚刚进入风险暴露期，即使有问题也可能还没有充分暴露。再者，我国个人征信系统尚未建立，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。而且，未来房价的波动和利率的变化也在一定程度上加大了拖欠还款的信用风险。另外，“假按揭”等恶意套现行为也不断出现，如一些不法开发商怂恿亲属或本单位职工冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款。所有这些都说明，一旦风险暴露或债务链条发生中断，商业银行将面临着违约风险。
另外，商业银行和其他金融机构经营行为中存在不理性、不科学、不规范等问题。如由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在经营业务上容易产生急功近利的倾向，比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门坎，将审查手续简化，将审查速度加快等等。又如在发放房地产贷款过程中，有的商业银行对政府担保和政府干预项目盲目乐观，甚至盲目追捧，而忽视了这些项目所具有的风险性。这些风险，远比温州购房团带来的影响要大得多。
摘自《中国经济时报》2004.05.26 记者 王小霞
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