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物管八大配套文件解读 |
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15份配套文件 有望年底前出齐
记者昨天从市国土房管局了解到，北京市贯彻《物业管理条例》配发的15份文件今年有望基本出齐，届时，物业管理的新体系将形成，从而让开发商、物业公司、业主之间有法可依。到《物业服务合同示范文本》5月20日推出为止，目前只剩下《关于成立业主大会和选举业主委员会工作若干意见》等几份文件在研究当中。为此记者就读者关心的问题请物业处和小区办有关负责人对有关文件予以解答。《物业服务合同示范本》5月20日出台
■物业公司赖着不走人间蒸发怎么办？
赖着不走和“人间蒸发”，以及随便提高物业费用，业主都可以通过《示范文本》中严格的违约责任来进行索赔。业主大会和物业管理企业在签署物业服务合同时要事先约定好，物业管理企业在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向小区业主大会支付委托期限内平均物业管理年度费用一定比例的违约金。小区停车规定出台
■小区车位不够怎么办？
解决停车位不够，一是要求物业公司利用现有空地尽可能补建停车场，没有空地的，可利用小区道路画临时停车位来缓解压力，再就是大力推荐物业公司利用科技手段解决车位不足的问题，比如兴建绿地停车场、立体停车场等。
■停车管理单位、车主都有哪些权利义务
停车管理单位提供长期停车管理服务的应做到：有专人对进出停车场车辆进行登记；专人看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视；维护小区停车秩序。
居住小区机动车停放人应遵守以下规定：交纳停车管理费用；应在指定的停车位停放等。《业主大会规程》2003年11月4日出台
■单位对成立业主大会不积极怎么办？
《规程》里规定开发建设单位应为筹备组成员之一，主要是因为他们掌握小区居民物业的基本资料，有助于工作的展开。但如果遇到开发建设单位不积极，业主可以向街道和区县房地局反映情况，由政府督促组建，指导业主居委会成立筹备组。
■“不足1/3反对”能否代替“超过2/3赞成”？
《规程》第十七条规定，业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
■欠费就不能当业主委员会委员吗？
《规程》规定业主委员会委员应是模范履行业主义务的人，义务最重要一条就是按时缴纳物业费用。物业公司服务不到位的情况，可以通过法律途径追究物业公司的违约责任。作为业主委员会委员，应当符合业主委员会的基本条件。
■业主活动经费谁来出？
《规程》第三十五条规定，业主大会和业主委员会的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。《业主公约》《业主临时公约》示范文本已出台
■开发商订立自己的《临时公约》怎么办？
由于《临时公约》是开发商单独制定的，有可能添加有利于自己的条款。但《临时公约》明确一条：《临时公约》不得侵害业主的合法利益，否则视为无效。
■小区出车祸怎么办？
现在公约示范文本规定，机动车在住宅区内行驶时速应低于5公里，违反公约造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的应负赔偿责任。受害人可以根据公约上诉要求赔偿。
■邻居家养大狗怎么办？
关于养狗问题，《公约》这样规定，业主应遵守《北京市养犬管理规定》及有关法律法规的规定，即时清理宠物粪便，乘坐电梯的，应当避开乘梯的高峰时间。如果小区2/3的业主反对养狗或反对养大狗，可以通过召开业主大会将规定补充到《业主公约》中。
■邻居打麻将噪声大怎么办？
业主大会可以参照有关国家文件，制定适应小区的噪声条款。如晚10：00-早6：00不应听到大于40分贝的噪声。《关于业主大会招标有关问题的意见》3月2日出台
■招标能否防止暗箱操作？
在法律责任一章中设定了严厉的处罚条款。如果招标人、投标人、评标委员会委员、政府机关工作人员做出了以上的违法行为，都要承担相应的法律责任。
此外，在招标人抽取专家的环节，我们采用了完全背靠背的方式，即：政府机关提前不知道投标人名单，招标人提前不知道评委的联系办法，而评委事先也不知道评标的项目。此外，评标专家的抽取是随机的，同时要满足回避的条件，这样就可以最大限度地保证公平性。
■旁听权外普通业主可以提问吗？
招投标过程中，一般来说参与旁听现场答辩的普通业主是可以提问的。但是在实际操作中一般每个企业只有10-20分钟答辩时间。物业维修基金如何使用
■房改房售后如何交维修资金？
房改房是由市住房资金管理中心负责归集和管理，在业主交纳售房款的时候由售房单位从住宅售房款中提取，多层住宅20％，高层住宅30％，然后再由业主按照房改成本价房价的2％交纳。
■业主一定要交纳维修资金吗？
购买新建商品房，购房者必须按一定比例缴存商品房专项维修资金。商品房的专项维修资金是由市国土房管局和区县局归集，具体落实到市区县小区办负责收缴存储和管理专项维修资金。商品房的专项维修资金是由市小区办代管。统一存在财政局指定的银行。
■没有交纳维修资金的小区如何维修？
以前虽然不交纳专项维修资金，但是在物业管理费中已经包括了维修中的大修、中修费，当然，大中修费也要按基金管理。现在业主交纳了专项维修资金就不用再交纳物业管理费中的大修、中修费了。
■专项维修资金必须交给开发商或物业公司吗？
政府没有明文规定严禁开发商代收代缴专项维修资金，但是也没有发过通知专项维修资金必须由开发商收取。
业主只要到国土房管局交了专项维修资金，有了交款的凭证就可以办理产权证了，而不是必须到开发商那里去交才有效。
■业主认为开发商占用了专项维修资金该怎么办？
按照《物业管理条例》规定，要追回开发商占用的资金，发生挪用的，除追回外，还要给予处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
■为什么让大中修费用脱离物业管理费？
有利于减轻业主负担，使大中修费用明晰化。有利于物业管理市场化，建立房屋维修与物业管理相分离的体制。
■怎样查询个人专项维修资金账户？
今后，小区办建立透明公开的信息管理系统，物业公司把任务单、具体预算报价、维修计划都放到网上，业主通过专门的网站查询就可以查到专项维修资金的余额以及按照建筑面积的分摊情况和专项维修资金的使用情况。目前数据库已经存储了几十万户业主信息，网站将在年内开通。《物业管理企业资质管理办法》已出台
■三级资质各由哪些部门审批？
物业公司资质分为一、二、三级。建设部负责一级物业公司资质证书的颁发和管理。北京市国土房管局负责二级和三级物业公司资质证书的颁发和管理，并接受建设部的指导和监督。
■申报一级资质需要哪些条件？
一级资质物业公司注册资本必须在500万元以上。物业管理专业人员和技术人员不少于30人，其中中级以上职称不少于20人。物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。最后，建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
■各级资质能承接多少面积的物业？
一级资质物业公司可以承接各种物业管理项目。二级资质物业公司可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业公司可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
物业公司超越资质等级承接物业管理业务的，由房管局予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。
■坑害业主的物业公司能够拿到资质吗？
物业公司申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；挪用专项维修资金的；擅自改变物业管理用房用途的；擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；
物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；超越资质等级承接物业管理业务的；出租、出借、转让资质证书的；发生重大责任事故的。《北京市贯彻〈物业管理条例〉若干意见》已出台
■原物业管理委员会能否履行业主大会职责？
《物业管理条例》确立的业主大会制度是一种新的业主自我管理和自我约束机制，与原有的物业管理委员会制度及实践相比，发生了根本变化。业主要依法自我管理，就需要依法建立新的业主大会制度，成立业主大会，选举业主委员会。在成立业主大会和选举产生业主委员会之前，原来的物业管理委员会不能再履行《物业管理条例》赋予业主大会的职责，否则，不仅违法，也容易造成对大多数业主的侵害。
■选举业主委员会该如何计票？
业主的权利是以业主在物业管理区域内的财产为基础的。业主在业主大会上的投票权也应该按照拥有物业的面积多少确定。《意见》明确业主在首次业主大会上的投票权按物业建筑面积计算，每一平方米为一个投票权，应当是最合理、最公平的选择。业主拥有100平方米的物业面积，那他就拥有100个投票权。
■开发商是否拥有投票权？
与其他业主一样，开发商是否拥有投票权要根据开发商是否拥有物业管理区域内物业的产权确定，其投票权的比例以其拥有物业面积的多少确定。需要注意的是，住宅物业管理区域内人防、停车库等地下空间不计算投票权。
摘自《北京青年报》2004.05.27 杨晓
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