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开放期房市场的利弊分析 |
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来源：中国房地产金融
摘要：从理论上界定了期房市场和期房交易种类，分析了期房市场的功能以及期房市场在监管缺失或不力情况下所产生的各种弊端，同时针对我国期房市场运行中出现的问题，提出了规范和加强期房市场监管的对策。
近几年来，我国期房交易迅速发展，在期房市场发挥其积极作用的同时，一些城市期房交易中的过度投机行为也使期房市场的负面效应逐步显现出来。正确分析期房市场的利弊及其形成的原因，规范并加强对期房市场的监管，是理论工作者与政府管理部门的一项刻不容缓的工作，本文试图对这个问题进行探讨。
1 期房交易种类及我国期房市场发展状况
1.期房与期房市场
在房地产市场中，新建商品房根据交付时间的差异分为期房和现房两种类型。期房是指尚未竣工、开发商未取得大产证但已批准销售的房屋；现房是指已经竣工，开发商已取得大产证并已批准销售的房屋.期房在市场流通的不同环节中又形成了期房一级市场和期房二级市场。期房一级市场是房地产开发商出售期房的市场；期房二级市场是购买期房者再转让期房的市场。
我国《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》等法律或法规均准许开发商销售期房。从1995年起，我国就开放了期房一级市场，随着房地产中介服务业的发展，大量期房又允许到二级市场上交易，因此，目前我国不但期房一级市场发展迅速，而且期房二级市场也已形成。
2.期房交易的种类
按照购买期房者的目的不同，我们可以把期房交易分为两种类型。一类是期房投资交易，即置业者购买期房的目的是为了获得现房从而进行置业投资。期房投资既能满足置业者自身的生活居住或生产经营需要，又能使其通过对物业的经营或因为物业增值而获取投资收益。另一类是期房投机交易，即置业者购买期房的目的是为了将期房转让而在短期内获取买卖期房的价格差额收益。当前在期房市场上，期房投机者的通常做法是，将已签约的期房在未交付使用、未缴纳契税等相关税费、没有取得房产证和土地使用证之前进行契约变更，把期房加价后转让给他人，以赚取买卖差价，其实质是在订立期房购买合同之后再将这份合同变更，从中牟取利润。如果我们用G表示货币资金，WQ表示期房，WX表示现房，则期房交易的流通形式可以用公式表示如下(式中，“一”表示购买或出售，“…”表示流通过程中段，期房经过开发建设转变为现房)：
①期房投资交易：G—WQ…WX
②期房投机交易：G—WQ一G,
3.我国期房市场的发展状况
随着我国期房市场的开放和发展，近年来在一些大中城市，期房交易额快速增长，已经形成了具有相当规模的期房市场，促进了当地房地产经济的发展，以上海市为例，2002年和2003年期房和现房的交易情况如表1所示，从这些统计数据来看，一是近两年上海市期房交易量和交易金额增长速度很快；二是上海市2003年期房交易面积是现房交易面积的3.73倍，而同期期房交易金额是现房交易金额的5.19倍，说明期房交易在整个市场的房屋交易中已具有相当重要的地位。
然而，由于我国对期房交易的法规、政策、制度还很不完善，在期房交易迅速发展的同时，许多投机者也乘机大肆进行期房投机交易活动。据有关媒体报道，期房投机交易在上海、杭州、温州等城市不但规模大，而且形成了有组织的期房投机或期房炒卖活动。在上海，中介公司中挂牌交易的期房，均属于短期内的期房转让交易，也就是期房投机交易，这种交易量已占了中介公司总房量的7成到8成，可见炒卖期房和期房投机交易已达到了什么程度。在温州，甚至还出现了有组织的炒房团，炒房者在某个报社的组织下，几十人、上百人地组团到一个城市共同炒卖期房，已在当地楼市上造成了不良的影响，这种现象也值得我们引起重视和警惕。
2 开放期房市场的利弊分析
从我国期房市场的发展状况可以看出，开放期房市场，既能使期房市场发挥很大的功能，同时又可能产生相当大的负面影响和弊端。
2.1 期房市场的功能
1.准许商品房预售，有利于促进房地产开发建设。开放期房市场，使房地产开发商能提前将正在开发的房屋上市出售，由承购人支付订金或部分房价款，这样不但能使开发商降低市场风险，而且有利于开发商提前收回建房投资，加快资金周转，运用购房者的资金开发建设房屋，从而降低了开发商的资金压力。
2.让置业者从房屋市场上预购商品房，有利于引导居民进行物业消费或物业投资。通过开放期房市场，沟通了房地产开发企业与置业投资者之间的供需，一方面使开发商能够及时根据置业者的需求进行开发，另一方面也促使置业投资者预先确定资金投向，作出置业投资决策。
3.促进房地产市场的调节。期房市场的交易价格是一种对即将建成的商品房的成交价格，期房成交价格实际上是房屋的将来价格。期房价格形成后，既会对开发商的开发活动产生影响，也会对置业投资者和期房投机者的购房行为产生影响。因此，期房价格同样会对房地产的开发、流通和消费产生调节作用。
2.2 开放期房市场的弊端和负面影响
开放期房市场后，在有关法制不健全、政府对期房市场监管不力的情况下，就可能产生许多弊端和负面影响。
1.延长交易链条，推动交易成本上升，从而导致房价上涨。由于期房买卖使房屋从开发商到最终用户之间的交易链条延长，有可能使房屋经过多次炒卖后，不断增加交易成本，从而推动房屋价格上涨。
2.引发业内人士参与期房交易并从中牟取利益。由于商品房交易过程中买卖双方的信息不对称，房地产开发与销售人员以及从事中介服务的业内人士，很容易利用其掌握信息的优势和职务上的便利，参与期房投机交易活动，甚至从中作弊，在交易中进行暗箱操作，从而滋生行业腐败。对于期房市场上潜在的消极隐患，必须通过法律法规和建立相关的监管制度来加以防范。
3.引发期房过度投机。所谓期房过度投机是指在整个期房市场上出现期房投机人数迅速扩大、投机交易量异常地迅速增加，并因此引起期房价格急剧波动的交易状态。如果一个期房市场形成了过度投机交易的局面，将有可能造成的主要危害是：
(1)容易产生操纵期房市场的局面，使一些不法投机商从中获取暴利，而使大多数散户投机者和现房购买者蒙受很大的损失。期房市场开放后，一些资金实力雄厚的大客户或若干个大中小客户联合起来，对某个期房市场实行价格操纵或价格垄断，低价买进后再高价卖出，从中牟取暴利，如前一时期温州炒房团在各个城市炒房时就经常采用这种手法。
(2)导致房市供求失衡，并产生房地产泡沫。当期房市场投机过度时，将带动房屋价格持续上涨，这样一方面，由于投机者不断的买进期房，引导开发商盲目投资、扩大开发规模、增加市场供给量；而另一方面，过高的房价最终将使期房和现房均出现滞销，市场上积压、滞销的房屋越来越多，造成房屋供求失衡。房地产价格的过快上涨和房地产投资的过快增长，使房地产开发脱离市场的最终需求盲目发展，从而形成房地产泡沫。近年来一些城市房地产投资的高速增长就与当地的期房过度投机有关，这种情况尤其值得我们警惕。·
(3)可能产生金融风险。前一时期，在我国很多城市，购买期房者都能很容易地从商业银行获得贷款。如上海住房信贷政策规定，价格在每平方米6000元以下的可以贷80%，6000元以上的只能贷70%。一般只要购房者能出示自己的收入证明(温州很多企业主出示的是其营业执照和资产证明)，开发商都能够帮助购房者从银行轻松贷出款来——不管买几套房子。由此可见，炒房者实际上是利用银行资金炒房，当投机失败时，金融风险也就产生，银行的贷款将无法偿还。据统计，我国居民个人住房抵押贷款高度集中于四大国有银行，截至2002年底，四大国有商业银行发放的个人住房抵押贷款额高达7213亿元，占全部金融机构个人住房贷款余额的87%，而其中对期房投机者所发放的贷款，将使银行承担相当大的金融风险，一旦对期房市场控制不力，就有可能引发金融动荡，最终将危及整个房地产市场甚至是国民经济的稳定和发展，因此对于期房过度投机必须加以控制。
从上面的分析可以看出，期房市场是一把双刃剑，它既有沟通房屋开发与消费、活跃房屋交易、促进房地产业发展的积极作用，又有增加交易成本、推动房屋价格上涨、引发期房投机过度、产生房地产泡沫与金融风险的负面效应。因此，我国在开放期房市场的同时，必须规范并加强对期房市场的监管，从而发挥期房市场的积极作用，防范和抑制期房市场的负面效应。
3 规范并加强期房市场监管的对策
第一，要规范期房市场主体及其交易行为。期房市场主体主要有开发商、期房购买者和期房转让者。要建立并完善期房入市交易准入制度，包括期房一级市场交易准入制度和期房二级市场交易准入制度，建立期房交易价格管理制度、期房交易税收制度、期房交易合同管理制度，运用法律手段规范期房市场主体的交易行为，并通过执法监督检查保证依法规范交易，防范并制止开发商和一些期房炒卖者操纵市场交易、垄断市场价格等违法违规行为的发生。
第二，要规范中介服务机构的职能及其从业人员的行为，加强对期房交易中介服务的管理。期房交易离不开期房中介服务机构，期房交易也应该有专门的固定的交易场所，建议通过立法，在各个城市设立专门用于期房交易的期房交易所，使所有的期房交易都集中到城市期房交易所中进行。为了规范期房交易所从业人员的服务行为，应制定期房交易从业人员、期房营销人员的职业道德规范与执业纪律，同时，房地产行政管理部门、工商行政等部门也要加强对期房交易中介服务的管理，以防范业内人土参与炒房，牟取不当利益。
第三，规范期房抵押贷款制度，运用金融手段促进期房市场的健康发展。实行期房抵押贷款制度，既要支持居民为满足自身的生活需要而购买期房，又要严格防范期房投机者利用期房抵押贷款进行期房投机，从而运用金融手段防止期房过度投机的发生。为此，国家金融管理部门应制定期房抵押贷款的政策和制度，规定期房抵押贷款的申请条件、贷款额度、利率水平以及是否允许将抵押贷款转给他人等。与此同时，各个商业银行也应在国家有关金融政策的指导下制定期房抵押贷款业务的实施办法。
第四，规范政府对期房市场的监管职能并依法实施监管。为了保证期房市场公平、公正、公开交易，维护期房交易程序，必须运用法律手段规范政府对期房市场的监管职能，包括确定监管目标、对象、手段、方法、范围等，并规范政府实施监管的行政机构或部门及赋予的监管职权，从法律和行政制度上规范并保证对期房市场监管的实施。此外，还要完善期房交易税收制度，确定合理的期房交易税税种和税率，比如对于期房转让是否需要征收增值税，如要征收，其税率又如何确定等，都要尽快制定有关税收制度来加以规范。
我国于1994年11月15日由建设部颁布了《城市商品房预售管理办法》，1995年1月1日起开始施行，2001年8月15日建设部又对这部法规作了部分修改。根据近几年期房交易中出现的问题，应对这部法规进一步加以修改或完善，尤其是对于期房转让、购买期房者的人市身份及资格、信贷问题、税收问题及违反有关规定的处罚方式等，都必须通过法律、法规加以规范。不断完善期房交易市场的法律、法规，规范并加强对期房市场的监管，是保证期房市场有序运行的重要举措，也是促进我国房地产市场健康、持续发展的一项必要举措。
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