厦门:业届人士“150平方米”大讨论 |
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何冬海 厦门海岸房地产开发建设有限公司董事长 2004年7月13日,厦门市人民政府在关于厦门岛内严控住房建筑比例的专题会议上做出了一项决定:“今后岛内新报建的商品房住宅每户建筑面积一般不小于150平方米,而且原则上不再批建小户型,外墙装修要用优质材料。”
自该决定实施近四个月来,在厦门可谓“一石激起千层浪”。政府态度坚决,学者众说纷纭,岛内开发商嘘声一片,购房者观望质疑。
为什么会要推出150㎡户型政策呢?该政策的合理度有多少?对岛内外房地产开发产生怎样的影响?购房者将做何选择?
为此,本刊特邀请了厦门部分业内资深人士和房地产开发商,就150㎡户型政策展开深入而广泛的讨论。
洪振龙 厦门华林建设发展有限公司总经理 该政策不仅违背了市场规律,还违背了自然规律 市场是面对大众的,大众才是市场消费的主导者,而政府的此次决定却从根本上背离了这一现实,使得厦门的房产市场将背离大众,转而投向了极少数的有钱人,这将在很大程度上限制了厦门房地产市场今后的发展空间,致使厦门现有的开发商向外寻求发展。这将在一定程度上导致以下情况的发生:厦门周边城市发展迅速,而厦门市的发展却反而受到了限制。而且厦门的地块并非每一块都是四四方方的,所以在一个地块上也不可能设计出面积全部都在150㎡以上的户型。
对于政府做出此种决定的动因,作为开发单位,我也不是很清楚。但我觉得这与去年出台的150㎡户口政策应该是一脉相承的吧。对于去年的150㎡户口政策,我觉得政府当时可能是为了着重于海湾型城市的建设,推出此政策,将外来者导向至岛外去购房,所以开发商们普遍都能接受。而对于150㎡户型政策,我觉得不太能理解,我猜想政府的动因可能是为了提高厦门的档次吧,但这样就真的能导致这种现象的发生吗?
面对于政府如此坚决的态度,作为开发商的我们既然无法改变政府的决定,就只能通过改变自己来迎合它。在今后投资的项目中上,我们将根据购买者的类型来变更户型的设计,即设计出一种新型的“租住合一”的户型,将150㎡的大户型设计成二、三个独立的大中小不等的单元或楼中楼的形式。这样既方便购买者出租,也可促使两个较为熟悉的购买者合购同一套房产。之所以推出此种设计,纯粹是开发商们一种无奈的变通。
何冬海 厦门海岸房地产开发建设有限公司董事长 该政策从长远看将难以执行 我个人认为政府制定这一政策不够成熟,有点“大跃进” 时代的的行为色彩。制定这样一个政策就相当于给农民一块土地,然后规定他只能种什么。
当然,政府出台这一政策的出发点应是善意的。目的是平衡城市发展,降低岛内人口密度,缓解岛内交通压力,提高岛内的居住品质,同时促进岛外地产的发展。
但是要实现这一目的,我们有很多办法可以考虑:例如通过加强岛外的基础设施建设、营造岛外更好的生活氛围,让更多的人乐意住在岛外;其次可考虑将市级政府机构全部迁出岛外;建设城市轻轨也是缓解城市交通压力的可行办法;另外也可以通过加强土地的宏观调控,减少岛内商品房开发量,引导更多的房产开发企业到岛外发展,这样不仅促进了岛外的繁荣,也为岛内做了必要的土地预留,为今后的城市发展留有余地。 一个健康、繁荣的城市是由社会不同阶层的人士组成的,不同阶层相互依存,共同组成一个完整的产业体系。如果今后钟宅、五通等地都开发150平方米以上的房屋,那么该地处于产业体系低端人士无力承担150平方米的房子,将被迫居住岛外,远离工作地,这无疑更加大了城市交通负担。而且,一个人的居住地点还很大程度上受地方文化和个人的居住习惯等因素影响,不可能通过行政手段强制改变。
总的来说,该政策的实施对岛内房产没有什么积极影响,但对已经批复的项目是利好消息,会造成阶段性繁荣,但从长远考虑估计该政策难以执行。
陈荣达 泉舜集团副总裁
该政策有助于提高厦门商品房建筑水准 我认为,政府出台是有一定道理的。厦门房地产产业发展迅速,但档次相对较低。我们在研究厦门地产时发现,厦门商品房户型并不逊于上海、北京,但卖价却上不去。其根本原因在于厦门商品房总体建筑水平不高,因此售价受到一定的限制。过去开发商拥有多样的消费群,他们追求的是收益的最大化,自然就不愿意做高成本的外观装修。这个政策出台后,开发商面对的是较单一的高端客户群,这类消费者对住房不仅有空间上的要求, 更有对房屋外观,配套设施等彰显其财富和社会地位的外部因素的要求。开发商紧跟的是市场及消费者需求。这从无形中提高了厦门房产的建筑水准。
这个政策的出台不仅提高了厦门的城市品位,同时对于缓解厦门岛内人口压力也起着举足轻重的作用。这将会引导部分岛内人口往岛外发展。但目前岛外生活配套设施严重欠缺,要吸引中、高端消费者有一定困难的。我希望今后岛外房产的卖点不能仅仅是较小的户型和较低的房价。方便,舒适,讲求品位的居住环境才是吸引地产消费者的重要因素。 王世忠 厦门特工房产总经理助理 该政策执行对岛外来说是欢迎的 政府出台这一新决议是否合理要看其针对的对象分别考虑:如果是针对政策出台前,已经出让的土地,实施这一政策显然是不合理的,其法律依据也值得质疑;若是对已出让的土地既往不究,仅针对该政策出台后新出让的土地,从法律依据还是充足的。政府有权在土地出让时设置条件。这在别的城市也非常明显,例如上海市在某些特殊地区出让土地时,连建筑的色彩、外立面等因素都限制。 政府的导向是从大局考虑,推进大厦门海湾型城市的构建,推动岛外房地产的发展。因为我们公司目前开发的项目在同安,而且一期的销售情况十分良好,所以这个决议对于我公司来说是利好消息的。当然,我们更希望政府从加强岛外的市政基础设施建设、交通建设、教育环境建设等方面入手,从根本上缩小岛内外差距,促进岛外房产发展。
目前,由于厦门岛内房价远远高于岛外房价,受购房总价影响,岛内畅销户型多为80至100平方米的中小户型,而岛外则是以110平方米以上的大中户型最为旺销。随着越来越多的品牌公司进入岛外,岛外住宅品质正在逐步赶超岛内,岛内外的房价差距将进一步缩小,岛内大户型住宅的市场需求也将逐步加大。只要有市场需求,相信该政策还是能够执行下去的。
林瑞琪 (台湾)厦门有巢氏房地产代理有限公司总经理 以正面、乐观的态度,看待这一政策 对于政府的这一决议,我们非常赞同。目前,整个国际形式是资源紧张,物价上涨,尤其是石油等资源性产品价格更是持续高涨。厦门岛内资源有限,土地资源异常稀缺,土地价格上涨也是必然的。
目前,厦门的房地产业正处于蓬勃发展的时期。厦门市政府选择在此时出台这一决议是非常适时、非常必要的。它有利于厦门城市品质的提升,促进厦门成为国际化城市。另外,我们估计政府此项政策可能还有一层用意:限制炒房,抑制泡沫。
很多人到厦门后,都认为厦门城市环境很好,但建筑品质却很一般。如果今后岛内新建商品房面积均要求达到150平方米以上,那购置一套这样的住宅没有一两百万是不可能的。因为与高档房产相匹配,需要高档装修,还需要配备家庭汽车。这无疑对岛内建筑品质提出了更高的要求。这就逼迫开发商必须盖出更好的房子来吸引顾客。开发商通过引进国际级的建筑师等各种方法,提升建筑品质,让建筑与国际接轨。高品质的建筑与居住环境又吸引更多的高级人才关注厦门,走进厦门。带动厦门各行各业的繁荣和消费品质的整体提升,最终促使厦门成为国际化城市。
城市原住居民是否会沦为城市进步的牺牲品,被迫外迁?这种担心是多余的。原住居民作为现有资源的占有者,更能从城市的经济发展和品质提升中获得利益。这一点从香港和台北的城市发展规律就可得出。如果当年的香港不是努力追求城市的高品质,而是处处追求成本最低化,那么香港就不会成为今天繁荣时尚的国际化都市。
一项政策不可能立竿见影,也不可能得到所有人的认同。目前,厦门的房地产业非常火热,政府此时出台该政策是很适宜的。建筑是一个城市的“硬体”,不易更改。若等岛内有限的土地资源开发完了,留下一堆品质平庸的建筑,再谈城市品质,再谈国际化大都市,都将是空谈,到时只能空留遗憾!
秦 刚 厦门市新景祥房地产策划代理有限公司总经理 该政策需根据市场分阶段执行 政府出台此项政策的初衷和本意是好的,主要是为了提高岛内居住人士的档次和楼盘的品质,但在具体的实施过程中还是存在不尽合理的地方。
对开发商的影响,要依据不同的情况来说。如果是在挂牌拍卖的同时对户型规模做出规定,那是合理的,开发商也是可以接受的;但对于已经批租出去的土地,如果要在户型和规模上加以限定,对开发商的利益是有损害的。政府和开发商的关系,实际上也是种契约关系,任何一方临时变更,从某种程度上说都是对契约的破坏。何况,在市场经济条件下,硬性地限定产品的规格也是违背市场规律的。如果政府可以以是否取得土地证为限,相信会比较合理些。
对购房者而言,也有不合理的地方。因为许多具有硕士、博士学位的高素质人才不一定具备购买150平方米户型的经济能力,他们在岛内工作,却只能在岛外置业,所以从某种程度上说,这一政策的出台也不利于吸引人才、留住人才。
如果政府不在规模上做硬性的规定,而是依据统计数据做出分析,进而给予指导性的意见和建议,分阶段的逐步完成,相信大家还是可以接受的。
王 东 新加坡豪斯(中国)机构厦门分公司副总 从行业角度来说,不符合市场的发展规律 对于这一会议决议,从所在行业角度来说,我们是不太赞成的。同时,这也不符合市场的发展规律。在市场经济条件下,住宅的建筑规模由市场决定才是更合理的。
厦门市近年来人口增长速度过快,房地产发展热度不减,但部分房地产开发项目品质不高,所以,在我们看来,政府出台这一决议的初衷也是想从宏观上加以调控。但是否过于片面,最终是否能达到预期的目的,我们还不得而知。
这一决议对于一些外来的开发商是存在机会的,还可能引进一批国际性的开发、行销、建筑设计、园林景观团队共同参与厦门市的城市建设,提升整个城市的建筑品质。同时,它对于大厦门海湾型城市的建设也是种促进,在一定程度上拉动了岛外的房地产市场。从这个角度而言,这一决议是可以灵活地执行下去的。
我们希望,在政府前瞻性政策的引导下,从观念上提高房地产开发商的城市意识,寻求专业机构的平台支持,增强操作者的信心。
张文彪 厦门城市年轮策划代理有限公司总经理 该政策有利于促进大厦门城市化进程 我们完全支持政府的这一政策。这一政策的出发点就是提升岛内居住品质、缓解岛内城市压力、促进大厦门城市化进程。但仅仅以此作为实现这一目标的政策核心还远远不够,政府还应该有一系列配套性措施。因为厦门不仅仅要成为厦门人的厦门,还应该成为福建的厦门、中国的厦门,乃至所有热爱厦门人的厦门。无论去年出台的户籍政策,还是当前出台的面积限制政策,其根本是解决“大厦门”城市化进程中的阶段性问题。厦门应该成为一个生态、精致、共享的城市,一个能够接纳各类热爱它的人群的理想人居城市。
也由此可知,该政策将对厦门房地产业乃至厦门的城市社会经济发展产生长远影响,但若无配套措施,可能加大岛内外二元结构分化;若配套得当,则可岛内、岛外双赢。要使普通市民便捷地居住岛外,幸福地分享到内;而收入较高的人能够情系岛内外,同时多为城市发展作贡献。
邓 伟 方略房地产营销代理有限公司总经理 该政策有利于带动厦门房地产业的发展 150㎡户型政策的出台,从某种程度上对将来在岛内开发房产的企业提高门槛。因为竞争,不但要求开发商有雄厚的资金实力,而且购房者对楼盘的户型设计、户外品质、营销策略 、社区配套等将会更高的要求,这样有利于带动岛内房地产开发的整体品质。 150㎡户型政策可以吸引更多有经济实力、有品质的人在岛内购房置业。因为150㎡意味着至少要准备100万的购房资金,同样跟住房相关的其他消费领域也将会上一个高度,这样很有利于带动岛内居民生活品质和整体素质的提高。
因为户型政策的影响,岛内一手房开发周期和销售速度会逐渐减慢,相反,岛外一手房开发周期和销售速度会逐渐加快,而且岛内二手房在这时期也会刺激升温。这样有利于带动厦门房地产业的发展。 另外,从政府目前将该政策交由市规划局实施执行,也可以看出,市政府对今后厦门岛内房地产开发高规划的严控决心。
周访能 厦门蓝火房地产代理有限公司总经理 该项政策的出台到执行需要时间磨合 随着土地交易的成本上涨,建材市场的涨跌不稳,加上厦门本身土地稀缺的实际情况,政府新的决议出台是可以理解的,希望给厦门房地产业带来的新发展。对于大多数岛内房地产商来说,开发风险增大。因为这项决议将使得现有的客户群出现萎缩,只局限在某个层面上来说,厦门房地产已经发展到一定阶段,有购买大户型能力的客户群大多已有所购置。所以开发商必然要在150平方米以上商品房的建筑品质和建材质地下工夫,这样高居不下的商品房价格将考验开发商承受销售压力的能力。
对于中低收入的客户群来说,他们触动是最大的。因为买不起岛内商品房不得不考虑在岛外的购房,但岛外目前交通,医疗、教育、生活等配套非常落后又成为他们心中的痛。
该项政策的制定和出台,它的法律依据有待考证,其合理性需要时间验证,但变革的本身总是在怀疑和否定中逐渐抵达目的的,这也是客观规律。我们还是相信这一政策是可以执行下去的,但过程也是必需的。 策划/统稿:江保其 采访:胡宾华 陈倩 陈海燕 郑品芳(东南置业)
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