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加息延缓需求改善供应 房价稳定只是时间问题 |
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来源：财经时报
央行加息后，虽然房地产投资增幅有所放缓，但房价依然高涨，对投资的牵引力极大。业内很多人认为投资会再一步走高，因此综合来看央行加息对房地产市场的影响不大。但也有专家认为，央行加息对于市场心理有明显的引导性和倾向性，其所带来的影响还有一定的滞后性，从长期的角度分析，加息将有利于地产市场走向宏观调控目标并向宏观目标靠拢。
国务院发展研究中心研究员廖英敏在接受本报记者采访时认为，央行决定上调人民币基准利率，目的在于发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用，减缓过热的投资需求，控制固定资产投资的增长速度，抑制经济发展中的不稳定、不健康因素。利率是市场经济中最重要的经济杠杆，房地产是资金密集型产业，对利率变化的反映比较灵敏。此次加息通过对房地产市场各主体行为的影响，进而影响房地产市场供求关系的变化，使之向宏观调控目标靠近。
有利于促进购房者理性化
对于需要住房和需要改善住房条件的自住房购买者，虽然此次住房贷款利息上调幅度很小，并低于平均水平，但却给出开始加息的信号，将从几个方面影响其购买决策。一是此次加息将增加购房成本；二是今后如果再加息，将从下一年提高贷款利率，还要继续增加购房成本；三是此次政府加息的目的之一是要控制房地产过热和房地产价格，住房价格是否会回落要静观其变。尽管这些人是实实在在的住房需求者，但他们要计算购房成本和自己的支付能力，要考虑目前的房价是否合适。因此，加息将使部分购房者推迟购房时间或削减购房面积。
对于买房投资者，加息以后银行理财的回报率也在提高，因此投资者会进行房产投资和其他投资回报率、融资成本增加和收益的比较等等，尤其会担心持续加息会改变房地产价格的走势。加息增加了投资房地产的风险，将使投资者的投资行为更加谨慎，有人观望、甚至有人会撤出。
因此，加息将促使房产需求者重新审视房地产价格的走势，改变对房价上涨的预期，其对心理预期的影响要大于实质性的影响，将影响自购房者和投资者购房的决策。对于自购房者，要观看一下房价的走势再做决策，推迟购房的时间；对于房产投资者，是以追逐利润为目的，如果预期房产价格将回落，投资收益下降，资金将向其他领域转移。同时，加息改变了消费者手中金融资产的价格，增加了贷款购房的成本，提示了贷款购房的风险，使其消费行为更谨慎，安排购房计划和选择购房时机将更合理，减少盲目跟风的成分。因此说，与供给相比，加息对需求方的影响将更大。短期内，一部分人持观望态度，将延缓购房者的热情，起到抑制需求的作用。长期看，加息将使自购房者消费行为更合理，投资者投资行为更理智，将使房地产价格更加合理。
中国社科院学者易宪容也认为，央行加息表明国内利率将进入一个上升周期，对于资金密集型的房地产行业来说是一个强有力的调整信号，也必然会对购房者带来巨大的影响。目前国内商品房的热销，实际上是1998年以来住房商品化所积累的潜在需求、多年来因为缺乏消费信贷而累积的“存量需求”的释放。近年来住房销售额增长普遍显著高于城镇居民人均可支配收入增长和城乡居民储蓄余额增长，但这种释放尤其是过量释放并不是建立在居民收入与储蓄同时增长的基础上，存在着巨大的有效需求缺口。国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。这种存量需求的释放基本上依赖于银行信贷及边际收益转移来完成。而利率进入上升周期，那么潜在购房者有可能尽量延迟购房的时间，理性考虑购房风险，需求在短期内一定会下降，虚热及“泡沫”现象也就会渐渐消解。
有利于提升企业运营效率和优化资源配置
廖英敏认为，对房地产开发企业来说，推动其加速开发投资的动力是房地产市场旺盛的需求，而其面临的最大问题却是宏观调控中严控信贷措施带来的资金紧张。实际上自从去年的央行121号文件公布后，开发企业从银行贷款已十分不容易，加息无疑会进一步加大融资成本。这将使地产企业不得不以更高的资金成本到银行系统以外融资，开拓新的融资渠道，如基金、信托产品、企业债等。
这样一来，一是会加强地产企业融资能力和创新。目前部分开发企业已开始有意识地减少对银行的依赖性，同时此次虽然因贷款利息小幅上调会增加开发商营运成本，但由于扩大了利率的浮动范围，贷款政策更灵活，贷款环境将有所宽松，相对于民间融资成本要低；
二是具体来看，加息所引发融资成本增加，促使企业加快在建工程的建设进度，缩短运作周期，某种程度上将增加房地产供给。同时，加息将促进开发企业重视组合投资，开始追求组合投资的绩效，提高经营管理水平和资金使用效率，可以改善房地产开发企业的资金等资源的配置，促进房地产行业的结构调整和重组，使资源向优势企业集中，提高房地产业的整体水平；
三是目前在房地产市场上的确存在投资的现象，并在一定程度上阻碍理性企业的发展。加息一方面提高房地产开发商的进入门坎和经营成本，另一方面抑制需求，使房地产市场上的竞争更加激烈，对于实力稍弱的小公司，或者是投机性较重的公司，因资金过于依赖银行的贷款，会感受到较大的压力，并促成行业新一轮的结构优化和调整，使行业集中度进一步提高。
综上分析，廖英敏认为，此次加息将延缓部分房产需求的实现，改善房地产市场的供求关系，一定程度起到稳定房地产价格，放缓房地产投资速度的作用。更主要的是，这次加息，使房地产市场各主体经历了利率变化风险的锤炼，使其行为更加理智和合理，将有利于房地产市场进一步健康发展。
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