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加息能否控制房价上涨？ |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2004-11-12 9:13:00】【关闭】 |
来源：信息日报
据相关资料报道，今年一季度、上半年、1-7月、1-8月全国房价同比平均上涨7.7%、10.4%、12.9%、13.5%。现在北京西四环西北的一个项目的房价已卖到每平方米7000元，杭州部分房价已超过10000元/平方米。有的学者看到房价飞涨，便认定猛涨的房价因投资而引起且房地产市场价格与使用价值不协调，认为中国的房地产市场的泡沫已来临，总结出资金的易得性是房地产泡沫产生的诱因及必要条件的结论，同时指出，提高贷款利率，可以控制房价上涨。持这种观点的学者认为，利率提高，开发商、投资者、置业者的融资成本便自然提高，而面对更大风险，投资者、置业者便不敢轻易进入房地产市场，需求量减少自然房价也就不可能大涨。
笔者认为通过加息的方法来控制房价上涨的方法不妥。当然，提高利率，投资者、置业者购置成本会加大，部分想通过贷款以实现购房者会止步不前，因而，社会总需求会相对减少。从经济理论的角度分析，如住房总供给量不变而总需求量减少，房价就会下跌，这样便达到控制房价，消除房地产过热及泡沫的产生，现实中真的会是这样吗?
首先，我们看看商品房房价的构成。商品房房价由下列费用组成：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、建安工程费、管理费、销售费用、税金、其它费用、开发商利润等。利率提高，直接导致开发商融资成本增大，财务费用升高，间接刺激建安工程费上扬，开发商不会也不可能自己承担这部分“多出”的费用，开发商会把这部分费用转嫁到房价中去以做到有利可图，这样的结果是房价又上涨了。如果房价上涨而销售不畅，开发商就会减少开发量，房地产供给总量减少，而控制房价不正常上涨(学者认为的房地产泡沫)的一般方法是控制总需求量和增加总供给量，利率提高，虽然可以从一定程度上控制总需求量，但是却不能增加总供给量，反而减少总供给量，因此提高利率不一定能够控制房价上涨或者过热；同时，利率升高，将影响我国整个国民经济的各行各业。
笔者最近一段时间晚上常在南昌市各居住区、居住小区实地观察，各居住区晚上有非常多的住房室内无灯光，这部分空置房产可以想像多是以买卖房产牟利的投机者所有，他们在等待、甚至炒作房价升高，以便赚取一笔可观的差价。想起温州购房团每到一处此地房价便飞涨的报道，如果是以买卖房产牟利的投机者对房价增长推波助澜，则仅以提高利率来控制房价上涨将收效甚微。买卖房地产牟利的投机者，会把这部分的成本转嫁于新的买主；再之，投机者十分雄厚的资金以及专业而敏锐的市场远见，利率的升高对他们炒作房地产牟利不会有影响，受伤的永远是这样一群人--抵押贷款的购房者，最终房价还是要不正常地上涨。
综上所述，提高利率以控制房价上涨不会有理想效果。笔者认为以立法的形式可以解决这一难题，具体办法是，全国人大常委会通过修订《中华人民共和国城市房地产管理法》，在该法中增加一些条款，限制一户家庭在同一城市拥有二套同一档次的住房或者三套以上的住房，住宅分摊的土地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，房地产登记机关加强实名制登记，以确切落实这一条款，杜绝假离婚、假身份证、假结婚证、未能达到晚婚年龄等购房登记的发生，以买卖房地产牟利的投机者将无立身之地，房地产中因投机者炒作价格不正常上涨将不会发生，房地产价格不再背离其价值，房价得到控制，在房价得到控制的同时最终消除有房无人住而实现居者有其屋。
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