来源：上海证券报
中国究竟有没有房产泡沫?这已经成为一个令国内外经济学家和利益相关者争论不休的问题。从各种公开的信息来看,大部分经济学家都认为中国的房产泡沫已经形成,分歧只是在于泡沫究竟有多大,以及应当采取怎样
的对策来加以缓解。与此相反,中国的房产商和官方的主管部门则大都认为,中国并不存在房产泡沫,并且强调从长期来看中国的房价仍然有上升的趋势,所以目前的情况基本上是正常的。
对于这样两种截然相反的观点,我们究竟应当如何看待呢?为了对这个问题作出准确的回答,我们不妨先来看一下国际社会对于房产泡沫是如何界定的。国际社会在界定房价究竟有没有泡沫时,主要依据这样几个标准:第一,当房价维持在居民3至6年的收入水平时,这样的房价是没有泡沫的；第二,住房空置率不超过15%；第三,在居民购买房产的行为中是否存在理性的过滤行为,即每个购房者是否根据自己可支配的收入进入相应的房产市场,即收入高的人进入新房市场,而收入水平相对较低的人则进入旧房市场,或者是卖出原先较小的房子,并通过追加现金流去置换比较大点或者新点儿的房子；第四,除此之外,居民购房借款占其可支配收入的比重也是一个非常重要的参数。但是,这个参数究竟达到多大才表明存在房产泡沫,经济学家们并没有一个统一的标准。在美国、英国和韩国等国家,这个比重已经达到甚至超过了100%,因此,这些国家的房产市场存在泡沫已经被国际社会所公认。
现在的问题是,我们能否以上述这些国际社会公认的标准为依据来判断中国的房产市场是否真的存在泡沫呢?我们认为,直接套用这样的标准是有问题的:第一,考虑到中国巨大规模的人口存量,以及土地资源的相对稀缺,中国居民不可能通过支付3至6年的工资来获得一套舒适的住宅；第二,中国是个转型经济国家,住宅的私有化才刚刚开始,因此,在短期内一定会产生类似于外汇市场上的超调现象,即被压抑的存量需求在短期内的集中释放一定会使房价出现上涨过快的现象,理性的房产价格一定要等到人们形成理性的回归预期之后才会趋向于平稳状态；第三,考虑到房子是一种不可贸易和变现成本较高的商品,所以它不可能形成一种类似于股票或者货币那样的高度一体化、甚至是国际性的市场。正因为如此,任何一个国家都不会出现一种全国性的统一房产价格。如果再考虑到中国作为一个低收入二元经济国家,以及由此必然要引起的地区之间的发展不平衡,那么中国发达地区中心大城市的房价要大大高于一般城市,可以说是一种不可避免的现象。基于以上三个方面的理由,我们认为,中国各个中心城市的房价上涨到居民8至10年的收入水平,应当说是可以理解的。
进一步的分析还可以发现,处在转型过程中的中国,即使在排除通货膨胀因素的情况下,城市居民的实际收入和名义收入仍然不尽相同。对于绝大多数有正常工作的居民来说,其工资表外的收入绝对是一个不可忽略的收入来源。因此,即使中国城市居民购房的贷款数额达到了工资收入的100%,也并未耗尽其全部可支配的实际收入,从而根本区别于上面所提到的美国、英国和韩国的情况。但是,一个不可辩驳的事实是,在中国很多的大城市里,我们确实可以看到巨大数量的空置房屋,并且还可以看到违背过滤原则的购房消费行为,甚至还出现过大肆炒作期房的现象,所有这些都清楚不过地表明,中国确实存在着程度不轻的房产投机现象,它使得今天中国的房产市场出现了令人不安的泡沫,但绝对还没有达到一捅就破的地步。
基于以上的分析,我们的结论是:第一,中国的工资/房价比要高于世界大多数发达国家是必然的；第二,即便如此,中国的房价仍然是过高的,或者说是有泡沫的,因为由短期爆发性的购买所诱发的房产投机,已经使得最近两年中房产价格的上涨幅度远远超过了经济增长的速度；第三,中国的房价泡沫还未达到一捅即破的地步,但是,如若不对其加以有效的遏制,那么房产泡沫确有继续膨胀和最终破灭的可能。
因此,现在的问题就在于:我们应当采用什么样的方法才能有效地控制房产市场的泡沫?很多经济学家提出了提高房贷利率的做法,但采用这个方法的风险是很大的。简单地讲,假如利率调整的幅度过小,那么在居民购房贷款额与居民实际收入比相对较低的情况下是不会起到多大作用的。微小的利率变动就可改变人们的购房行为,只有在上文所提到的美国、英国和韩国的情况下才可能发生；但是,央行要是采取大幅的升息政策,则有可能发生1991年日本房地产泡沫破灭那样的危机。现在,人们已经清楚地知道,导致日本房地产价格下跌和泡沫破灭的原因主要有二:其一是银行利率的连续大幅度提高；其二是政府紧缩对房地产企业的贷款。所以,我们不认为升息是遏制和缓解中国房产泡沫的有效应对方法。那种一方面说中国假如不升息房产泡沫马上就要破灭,另一方面又根据日本的经验说升息必将会使中国的房产泡沫破灭的说法,显然是自相矛盾的。
就在写本文的时候,央行正式公布了提高基准利率0.27个百分点的决定,这似乎给那些主张升息来遏制房价的人以很大的支持。其实,只要我们仔细研读一下央行的公告,我们就可以清楚地看到,央行于10月28日作出的升息决定不外是为了达到以下几个目的:第一,巩固此次宏观调控的成果；第二,提高利率市场化的程度；第三,通过提高利率市场化的程度来为下一步取消信贷行政性控制创造必要的市场条件；第四,通过扩大存贷款利差(因为公告规定存款利率可以下浮)来改善商业银行的盈利状况。所以,从央行此次微幅调整基准利率的目的来看,它所要针对的目标显然不是房产市场的价格,而是在于完成宏观调控逐渐从行政(政府)这只“有形的手”转向市场这只“无形的手”之变革。
既然如此,我们应当采用什么样的方法才能有效地控制住中国日渐膨胀的房产泡沫呢?毫无疑问,要控制中国房产市场的泡沫就必须把房产价格的增长幅度严格地控制在低于经济增长的水平之下。为了达到这样的目标,无非是要做好这样两件事:一是增加有效供给；二是根除投机性需求。据此,我们认为,目前极度抽紧"地根"的做法不仅不能起到遏制房价上涨的作用,反而会因为减少可供房产的数量而产生房价继续上涨的市场预期。同样,从需求方面来看,那种借助外来买家推高房价和地价,借以达到增加政府土地拍卖收入和地方GDP的做法显然也是不可取的。
所以,我们的结论是:借鉴国际经验,中国的房价是不能通过大幅升息、紧缩银根来加以控制的,而是应当通过有效地改善供求关系来保持房价的稳定和房地产业的健康发展。
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