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北京高档别墅市场已经接近饱和 |
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2003年12月8日
目前别墅市场特别是豪宅和超豪宅市场已经接近饱和：据调查，北京高档别墅的空置率由二季度的10.35%降至三季度的10.08%；中档别墅由二季度的26.36%降至三季度的25.20%。况且未来1-2年内北京将有5000-7000套左右的超豪宅(单价在500万元以上的别墅)投向市场。出现这种情况是很正常的，一则国家住宅建设标准没有针对低密度住宅区的专项内容；二则开发低密度别墅住宅没有有关主管部门的引导；三则缺乏有效的市场监督手段。
“VILLA”在西方很长一段时间内是少数特权者和富有者的奢侈品，现代工业革命，社会财富的积累和人类文明程度的提高，别墅拥有者逐步扩展，特别是信息时代的到来，人们由原来注重市区生活方便转变为注重郊区的安静、空气等好的环境，也正是对于这种回归大自然，追求新生活特种需求，许多大的国际化大公司也出现了向郊区转移的趋势，现代别墅更多地具有居住的意义。
就拿北美来说，地广人稀，汽车拥有率相当高，庞大的中产阶级为了追求空气、阳光、安静的下班生活，因此别墅住宅十分流行。可是他们的别墅依收入不同，同样4口之家有不同的别墅类型：
1、低收入：2居室2厅，1.5浴,有车道,120m2左右。
2、等收入：3居室2厅，1.5浴,1车库＋车道,150m2左右。
3、中高收入：4居室2厅，2.5浴,双车库,双车道，200m2左右。
4、中高收入：4居室2厅，3浴,双车库,双车道，250m2左右。
5、高收入：5居室3厅，3.5浴,双车库,300m2左右。
6、超高收入：6居室3厅，4浴,3车库,350m2左右。
7、豪宅：500m2以上，除了6居室3厅，4浴以上，另加3个仆人佣人房。
北京作为一个国际化大都市应该与国际上先进的居住理念接轨，大力发展此种类型的住宅。我国郊区低密度住宅的发展历史还不是很长，但发展迅猛令世界惊叹，借鉴与学习国外先进的管理经验和规划方案就变得十分可取。但是许多开发商只看到高额利润，不去考虑城市的整体规划、市场容量、环境分布等一些客观问题，盲目地开发低密度别墅住宅，这种行为往往会使将来建成的别墅项目只具备“休闲娱乐的功能”，没有其他市政配套设施，无法满足人们的购物、医疗、求学等需求，最终造成项目的滞销。
另外，国内的一些地产开发商热衷炒概念，什么“欧陆风格”、“北美风格”、“罗马风格”、“西班牙风格”等等，特别是近几年以“低密度”概念炒作的项目越来越多，不管是何种风格，何种概念，其最终的目的只有一个就是“居住”。因此少些概念炒作，多些务实态度，这才是发展郊区低密度住宅的根本所在。
美国纽约关于城市VILLA规划的四大基本目的：
1、高全体居民的居住环境质量；
2、城市有次序有条理的综合发展；
3、创造有鲜明特色的城市形象；
4、保持稳定的城市用地价格与价值；
而国内目前的低密度别墅的发展却很难用这四条来形容。第一、它的存在方式只是少数人才能拥有；第二、由于国家现在还没有一套完整而完善的关于低密度住宅规划的法规和方案，使得郊区别墅发展布局比较凌乱；第三、别墅项目日益增多，而真正堪称城市精典之作的却寥寥无几；第四、有些地产商在郊区拿了地以后，不去考虑其真正的价值和目的，一门心思搞低密度住宅。造成这种后果首先是缺乏政策性的引导，其次是地产商缺少对市场的认识，对这种高消费群体没有进行深入研究，盲目性比较大。《中国低密度住宅小区法规指南》的编注将来会在很大程度上完善和推动中国低密度住宅向良性化方向进展。
我国中产阶级的人口数量将大大增加，这对我国长期经济增长和可持续性的城市建设有非常好的作用。美国低密度住宅经历了郊区主义(suburbanism)、有规划的单位开发(PUD)、新传统主义(new-traditionalism)、新城市主义(new urbanism)。因此，发展低密度不是单纯搞低密度，要以城市整体规划相协调，要迎合市场需求，要让消费者能从中感悟到某种生活的快乐。买别墅的人，都是有过买房经历的，更理智，鉴赏力、经济实力更高，不是单凭某种“概念”就能满足人们的生活需求。
(来源：北京现代商报)
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