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北京写字楼、高档住宅上演东西之争 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2004-11-3 9:17:00】【关闭】 |
在北京一直流传着这样一句话——“东富西贵”。北京的西部是最东方化，传承北京传统气息最浓厚的地方；北京的东部反而是最为西方化、国际化，时尚开放的区域。进入金九银十的销售旺季，北京的写字楼市场、高档住宅市场也开始上演一场东西之争。
甲级写字楼：空置率西升东降
１０月１９日，戴德梁行发布了其今年第三季度的市场研究报告。该报告指出，本季度北京甲级写字楼市场平均租金继续走高，且空置率上升。
由于短时间内供应量集中入伙，今年第三季度北京甲级写字楼平均空置率上升到了１３．４％。因为供应量主要集中在中关村地区，所以该区域三季度的空置率上升最为明显，达到了３３．２％；而东部市场没有新项目落成，空置率仍然在下降，尤其是ＣＢＤ区域，空置率仅为３．８％。这是戴德梁行日前发布北京第三季度房地产市场研究报告中指出的。
据报告分析，第三季度北京甲级写字楼平均成交租金继续上升，达到２５．２美元／月／平方米（实用面积），增长了１．４％；而空置率方面，由于部分区域短期内的集中放量，使得本季度的平均空置率上升至１３．４％。
由于中关村区域的中国电子大厦、融科资讯中心Ｃ座、银谷大厦和亚运村的名人广场四栋甲级写字楼入伙，提供了大约２５．７万平方米的办公面积，使北京甲级写字楼办公面积总存量达到３１８．１万平方米。
尽管三季度的吸纳量较二季度下降，但由于中国市场开放领域不断拓宽和北京经济快速增长，吸纳量仍大大高于去年四个季度的平均水平。从不同区域的吸纳量看，由于ＣＢＤ、金融街和燕莎区域没有新增供应量，三季度与二季度相比吸纳量下降。而二季度空置率较高的中关村、建国门区域吸纳量呈上升势头。尤其是中关村地区，虽然写字楼新增供应量较为集中，但拥有优良建筑品质和物业服务的写字楼仍然取得较好的市场反应。
三季度东部区域市场呈现供不应求态势，租金普遍上调，其中ＣＢＤ区域最为明显，平均租金上涨了５．０％；燕莎、东二环区域上升了２．８％；东长安街建国门区域上升了２．３％。中关村区域由于短期供应量较为集中，平均成交租金下降了２．１％。但从整个北京市场看，平均成交租金仍有一定上升，达到了２５．２美元／月／平方米（实用面积），增长了１．４个百分点。
从售价看，三季度北京甲级写字楼平均报价为２１４５美元／建筑平方米，比上季度上升了２．４％。
由于今明两年，中国加入世贸组织的保护期即将结束，中外资机构的业务拓展将进一步活跃，带动更多的服务机构出现。可以预见，未来一段时间北京写字楼的需求将进一步扩大。
从未来６个月的写字楼供应来看，中关村、金融中心等楼盘的入伙将进一步加剧中关村地区的竞争；金融街区域有望落成的项目为英蓝国际中心和新盛大厦，前者只租不售，而后者拟整栋出售，预计未来一段时间租金仍将保持平稳态势。建国门外的新华保险大厦将提供约４．８万平方米的办公面积，在一定程度上会缓解该区域写字楼面积缺乏的情况。但考虑到该区域较强的市场需求，市场租金仍将维持在高位。
高档住宅：东西各领风骚
与甲级写字楼市场相比，本季度北京的住宅租赁市场则更为活跃。据戴德梁行统计，高档住宅的租金上升了１．１％，而空置率下滑了２．２％，达到１８．４％；酒店式公寓租金上升了２．９％，其中高档酒店式公寓的租金从２６．６美元／平方米上涨到了２７．３美元／平方米，空置率稳定。
与高档住宅市场被看好的情况相呼应，首创置业与北京万科推出了一场题为“新东西·北京·２００４”的关于北京区域人文与产品创新的对话与探讨。从双方的产品形态以及所走的宣传路线中不难看出北京东部与西部的差异。
首创阳光上东在开发过程中，提出了上东区（ＵＰＰＥＲ ＥＡＳＴ ＳＩＤＥ）的概念，即西起东三环北路，东至丽都假日饭店，北起机场高速路，南至朝阳公园这一扇形区域。它将一个没有完整明确形象的区域，加以分析，整合，改造，响亮的推出了“上东区”的区域定位，使燕莎区域的国际性形象至此明确建立。此后，不少位于这一区域的项目都援引了这个概念作为吸引顾客的噱头。据首创阳光股份有限公司总经理助理万林义介绍，阳光上东及周边高档住宅的消费群体，大多是具有涉外背景的成功人士，也包括外国人来北京工作学习的，另外还有一类虽然没有涉外的背景，但是他很羡慕这一类人，并且本身具有这种经济能力，需要选择这种居住场所的购房者。总体来看，东部的高档住宅项目大多走国际化路线，追求是西方财富主义的定位。
与此相对，西边的高档住宅项目追求的多是东方的天人合一的文化定位。比如主持万科西山庭院建筑规划的北京市建筑设计院院长朱小地就承袭了中国人对传统宅院生活的情感需求，把具有北京特色的深宅大院——四合院的居住精神运用其中。在推广中，该项目也联姻万圣书园以“打开你的书房”一系列活动表达了对西部人文气氛的尊重。其它围绕西山做文章的项目也无不高举文化大旗，就连案名也无不透露着文化“底蕴”，“美庐”、“艺墅”、“甲第”、“华府”等不一而足。
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