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福州别墅“钱”景几何?    

打印】【推荐给朋友】【时间:2004-11-12 9:36:00】【关闭

2004年榕城别墅开发势头强劲,虽然金融政策一直在紧缩,但别墅的建设依然如火如荼。据悉,今年下半年至 2005 年上半年,福州还将有几千亩的别墅产品面世。作为住宅梯极消费中的终端产品的别墅,毕竟以金字塔尖作为主流消费群体,如此大的别墅投放量能否与市场相契合?是否会引起别墅市场“胃部不适”,导致消化不良? 

业内人士都在猜测:福州别墅“钱”景到底如何呢?

别墅市场在坎坷中走向成熟

福州的别墅始于上个世纪 90 年代初,当时国民经济经过改革开放十余年的发展,已经达到了相当规模。作为福州别墅市场的拓荒先锋,当时的金桥花园、登云山庄、翠湖山庄等一批早期的“探索者”可算得上是福州别墅的鼻祖了。

1992-1993年福州的别墅市场迎来了自己的第一个高潮。由于当时房地产开发过热,加上别墅市场门槛太低、利润率过高,大量银行资金投入其中,使别墅市场呈现混乱的局面。

从 1994 年下半年开始,国家为了抑制房地产开发过热,出台了一系列政策,北京甚至停审了别墅用地,福州的别墅市场也进入了一个冷火秋烟的时代。之后的几年当中,别墅市场始终没能够咸鱼翻身,一直处于沉寂中而默默无闻。

直至 1998 年,随着全国经济的复苏,积累已久的市场需求得到释放,别墅市场再次扬眉吐气,迎来了自己的“第二春”,福州的别墅市场也开始有了回暖的迹象。 世纪之交,房地产界再次掀起了新一轮别墅开发热潮。此次热潮在开发规模、持续时间等方面均比前两次大得多,别墅市场经过多年历练,产品开发、消费者及开发商日趋成熟理性。我们可以看到福州别墅从最早的出售地皮自建,发展为成规模开发,再进入市场细分时代:由早期单一笼统的普通别墅,到面对中产阶级的Townhouse和针对塔尖的产品Singlehouse,再到“轻别墅”概念、“后别墅”居住理念的推崇,直至“别墅个性化定制”服务的出现。

福州别墅市场的发展,让人们看到了活生生的别墅市场“进化论”。 探究别墅江山一片红的根源 2004年的别墅市场上演了一出真实版的福州别墅风云录,别墅销售市场红火的程度是以往任何一年都无法比拟的,产品的投入量也突破历年新高。剖析福州别墅市场的这一现象,福州市规划设计研究院、规划研究所所长陈亮认为,一是得益于福州房地产良好的环境,只有在好的大环境下才会有好的个别市场;二是恰恰由于土地政策因素,提升了人们的政策消费心理。别墅用地的叫停,造成未来市场的供应紧缺,从而拉升消费市场。

对此,沿海绿色家园发展(福建)有限公司董事总经理李小毛也持同样观点,他表示当前的别墅市场价格较之今后几年会有10%-20%的差距。此外,随着三环路的扩建,市、郊的距离将进一步拉近,许多别墅项目甚至处于三环路沿线,这对项目本身的销售将产生积极的作用。

如果说2003年福州的别墅市场是竞争最为激烈的一年,那么在这种竞争格局下,2004年的别墅市场,开发商则在市场细分上动足了脑筋,各种别墅概念层出不穷。目前别墅市场的细分总体以价格作为主要体现,开发商的产品定位明确,消费者选择也就更有针对性。因为存在定位差异性,目标客户群的不同,使别墅市场竞争的白热化程度在某种意义上得到了缓解,同时又给了开发商足够的项目诠释空间。

因此,在福州,不论是面向高端市场的Singlehouse,还是锁定中产阶级的Townhouse,这些项目均获得不同程度的成功,这一点也极大地刺激了开发商的开发热情。

融侨(福建)房地产有限公司营销部高级经理刘岚认为,市场销售旺盛的主要原因是别墅市场的逐步形成和消费者的认可。她谈到前阶段风靡一时的Townhouse只是消费者对别墅产品认识的初级阶段,既然消费者认可了这种产品,接下来他们就会提升对这种产品的认识,而提升的这一过程就是开发商有机可乘的阶段。换言之,消费者接受了这个别墅市场,就提升了潜在的别墅期望值,而开发商就能够从中获取商机,去满足这类有更高需求的消费群体,因此今后的别墅开发仍将成为热点。 政策利刃为何未能斩断商家的开发热情?

2003年2月18日,国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》(国土资发〔2003〕45号),停止别墅用地供应。2003年9月14日,国土资源部再次发文,要求停止别墅类用地的土地供应。进入2004年,市场宏观调控力度越来越强,中国银行欲严控豪华别墅住房贷款这一消息再次震荡了榕城楼市。

沿海绿色家园的总经理李小毛认为,国土资源部发布的紧急通知是对别墅建设的有效控制和规范,这种调控对局部房产发展过热是很有效的一种措施,也符合市场需要。 

有业内人士向记者透露,房地产商虽然非常清楚国家的政策规定,但是经过几年的开发和推广已经证明了福州的别墅市场正在兴起,没有谁会愿意把这块肥肉白白弃在一边。开发商不想失去别墅这个市场,肯定就会采取一些变通的措施,即打擦边球。譬如,开发商在项目规划报批伊始,便指明产品的性质是“低密度住宅”,其实“低密度住宅”本身就大有文章可做,因为别墅也属于“低密度住宅”的范畴。如果在规划指标确定的情况下,开发商也能采取另一种变通做法,即在项目内建一部分高层,把容积率用上,而后将节余的地用作别墅建设。如今别墅的发展使开发商在技术方面的诸多问题都能够得到解决,就以用地紧张的问题为例,他们可以通过合理的设计把硬地部分减少,让景观部分尽可能增多,在有限的用地内,让绿化做得更好,以达到别墅的要求。通过这些手段,开发商就可以将报批时并非以“别墅”面目出现的项目,在推向市场时,以“别墅”或“亚别墅”的身份公诸于众。 

而对于“别墅禁贷”,业界的观点也是各不相同。福建知名地产专家刘福泉教授指出,由于房地产的不可移动性,使房地产市场成为典型的区域性市场,各个地方社会经济背景的差异,导致了房地产市场的强烈异样性,如果全国使用同一个政策,很难避免出现一些天然的矛盾。他本人对国家房地产政策“喜欢把北京模式往全国推广”的做法也一直持反对态度。他说,在一些大中型城市,品牌及市场定位较好的高档次项目,往往是商业银行追逐提供金融服务的对象,这种业务无疑具有优质业务的内在因素,可这样的项目正好是金融政策所不鼓励的。 

融侨地产的营销经理刘岚认为,“禁止别墅个贷”对于别墅的销售肯定会产生一定的影响,但这个问题也可以从其他方面得到解决,例如换一种付款方式,除了按揭以外还可以采取分期付款,虽然周期较长,但是这毕竟还是一种解决问题的措施。特别是现阶段的银行存款利率较低,证券市场的风险偏大,在投资趋于谨慎的这样一种状态下,对于有一定积蓄的人来讲,还是会愿意选择购买别墅,毕竟别墅保值还可以升值。在这种情况下,首先开发商要挖掘自身的开发水平,考虑如何降低成本,同时又能够占领市场,在价格上面做文章,尽可能地挖掘潜力,把成本降至最低,在正常的利润空间内尽可能的让利给消费者;其次,要能够切准市场的“脉搏”,市场定位的准确与否,也是项目开发能否获得成功的关键所在。 

有开发商认为,如果真的取消了别墅消费贷款,从长远来看对别墅市场的健康发展是有利的,虽然短期内对别墅的销售会产生很大的压力,但别墅开发门槛的提高,对净化别墅开发市场将起到积极的作用。

虽然近两年房地产市场政策不断调整,频频投下重磅炸弹,但可以肯定的是,随着房地产市场的不断成熟和规范、财富阶层的不断涌现,别墅产业必将推动中国房地产业更加健康、蓬勃的发展。 
  

 
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