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对规范房地产中介行为的几点思考 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2004-11-11 9:24:00】【关闭】 |
来源：中国房地产
一、当前无锡市房地产中介市场概况
近年来，随着经济和社会的发展，我市房地产市场日趋成熟，特别是随着梯级消费观念的形成，存量房受到越来越多中低收入者的欢迎，存量房交易已成为房地产交易的重要组成部分。据统计，2003年上半年我市市区商品房成交面积75.33万平方米，二手房成交面积85.6万平方米，各占房地产总买卖成交面积的46.8%和53.2%，商品房与存量房交易齐头并进。房地产二、三级市场联动局面基本形成。在存量房的买卖、租赁中，70%以上的成交量是通过中介公司达成的，而且从市场发展趋势来看，商品房销售也逐渐趋向由中介公司全程代理。2003年无锡房地产大型交易市场出租的76家展位中，80%以上是中介公司，中介所占份额与往年相比，发生了重大改变.至目前为止，无锡市区有资质的中介公司共计72家，比2001年增加60%以上。中介队伍的迅猛发展是适应市场形势变化的结果。
二、当前房地产中介市场存在的问题
1.中介机构专业化水准普遍较低。目前许多从事房地产中介的人员都是下岗人员或退休人员，大量的人员缺乏该行业的专业知识，大多未接受过系统培训，专业水准的偏低限制了其业务的拓展和深化。而且，由于中介机构规模太小，有的仅一人或两人就成立一家中介公司，较小的规模导致服务的内容相当有限，无法提升服务质量，从而降低了整个行业的层次。
2.部分中介机构自律能力较差。尽管成立房地产中介机构、获取中介资质的门槛不高，但仍有许多公司未取得房地产中介服务资格，擅自从事房地产中介业务。有许多中介为了追求短期效益不惜付出失去诚信的代价。主要体现在信息发布不实，利用假信息欺骗客户。有些中介公司不及时删除已脱售的房源，骗取客户购买其它房源。一些中介机构无原则迎合委托出让方要求，损害受让人利益。还有一些中介机构轻易承诺却无法践诺，给当事人带来一系列烦恼。中介从业人员缺乏对自身行为的约束导致群众的满意度不高，客户对中介的投诉呈上升之势。
3.中介市场信息不对称现象比较严重。有些中介公司为赚取房屋的差价，不愿向受让方透露出让人的情况，也不让买卖双方当面交谈，从而使得受让方对出让产权的可靠性心存疑虑。也有一些中介公司故意隐瞒出让房屋的暇疵，等受让方人住后才发现不是水管开裂就是屋顶渗漏，给日常生活带来极大不便，后悔莫及。还出现大量中介机构在买卖成交后不签定房管局规定使用的协议文本，而仍使用各公司自行制定的协议，其中不乏明显有失公平的条款。
4.不正当竞争充斥中介市场。有些公司为争夺客户，擅自压降中介收费，强行将客户从他人那里拉走，严重破坏了行业规定。由于近年来随着旧城改造和新城建设大规模推进，二手房源相当紧缺，为获取一定的房源，中介公司对二手房卖主竞相允诺，即卖出最好的房价回报提供房源者，从而将二手房卖主的心理价位提得很高，远远超出其实际的价值。更有“手法高明”的中介公司采用种种手段从其它公司夺取房源，扰乱了中介市场的正常秩序。
三、规范中介行为的举措
1.加大规范使用统一协议文本的力度。我市自 2002年10月起开始推行二手房买卖(租赁)委托协议和成交协议规范文本。协议对中介公司以及买卖双方的责任都作了较明晰的界定，有效地避免了各类责任缺失或不明确及有失公平的条款。但许多中介公司使用规范文本仅流于形式，在接受房屋出让人的委托时，并不签定书面的买卖(租赁)委托协议，而是以出让人的房屋产权证和土地证作押，直到成交时才签定委托协议，而此时的委托协议已毫无意义，实际已背离了规范文本的初衷。为此，我们要加强宣传及时签定中介委托协议的重要性和必要性，并强调不签定中介委托协议将引起的许多不良后果，逐渐在中介市场形成及时签定中介委托协议的自觉性。
2.加强对二手房源信息的统一动态管理。我们对所有纳入无锡市房管局备案和管理的具备中介资质的公司及进入无锡市房地产交易市场的中介机构进行统一注册，联网管理，给每个单位设定一个注册号和密码，并要求各单位的房源信息按规定录入电脑，确保不出现重复房源，从而保证二手房源市场供给量的真实性。另外，为了保证信息的准确可靠，要求各中介机构对信息每周更新一次，对已售或已租房源及时删除。我们认为：房地产市场管理机构要加强对信息的动态管理，剔除不符合要求的信息，并及时将合格信息通过互联网、局域网、电子屏幕以及各大媒体予以发布。同时，必须统一房源信息的发布口径，严禁不负责任地散布房源信息。
3.提高中介机构操作的透明度。公开中介的办事程序和收费标准是中介机构接受社会监督的首要条件。市场管理部门还要对群众反映的中介不规范行为深入调查，如果是客户的原因则就该问题公示于众，提请其他人注意，以免发生类似问题；如果是中介公司不规范操作引起客户的不满，则要在相关媒体予以曝光，以严厉的监管机制来督促中介机构时刻以诚信为经营之本，杜绝一切隐瞒和欺骗行为，通过建立对中介行为的披露制度让“阳光操作”得到全面落实。
4.逐步扭转信息不对称的局面。信息的不对称不仅在于客户本身对相关知识的缺乏和有些中介机构的不透明操作，还在于客户无从了解有关房屋的权属信息。要改变这种局面，让客户对欲购房屋的权属状况有个较准确的了解，权属管理部门可适当放宽房屋权属信息查询的对象和范围，通过在局域网上公开房屋的一部分信息，并制定相应的规定和给定条件，便于承受方掌握所购房屋的基本权属情况(如有无抵押，有无查封，有无共有人等)，又不过多透露产权人的其它情况。通过事前查询，可以避免到购买后期才发觉房屋权属具有限制性等意外情况的发生。
5.优化内部管理，推动二手房中介买卖规范化运作。无锡不但推行了二手房买卖(租赁)委托协议标准文本，还试行了此委托协议的备案制度。由于出让方委托中介的时点与买卖成交的时点有长短不一的过程，为防止一些消费者最终跳离中介机构和出让方的多头委托(在未取得第一受托人的同意下再次委托其它中介的行为)，我们要求中介接受买卖、租赁委托时必须签定书面委托协议，签定协议后立即在市场管理部门备案，委托中介的房屋在进行转让登记时必须提供委托协议。因为在计算机管理中，市场管理与权属管理系统是两个不同的板块，只有两个板块衔接紧密，即委托协议备案的信息自动及时地反映到权属登记模块，权属登记人员才能判断此起转让是否通过中介，是否需要提交中介委托协议。所以应理顺内部管理关系，保证信息的协调统一，以有效地保护中介公司的合法权益。
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