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中介费，想说爱你不容易 |
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关键词
居间合同，是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
预约合同，通常认为是指约定将来订立一定合同的契约。它的标的是订立合同的行为，目的是确保当事人双方在将来订立特定的合同，是对交易机会的固定。
文/大道之行律师 郭海天
案情简介：
2004年6月15日，厦门某房产中介公司与某客户签订了《房地产购买居间协议书》，作为客户购买房产的代理经纪人。当日该中介公司带客户看了房，并于6月28日促成了该客户与房产转让方达成《房地产认购协议书》。但此后，该客户却以《房地产认购协议书》中所约定的房产并没有实际成交为由，拒绝向中介公司支付中介费。
律师评析：
本案中双方争议的焦点在于：委托人应当在什么情况下支付中介费？是居间人（房产中介人）完成了居间义务之后？还是交易双方签订了合同之后？或者是在房产交易实际完成之后？
以居间合同约定中介费
要回答这些问题，首先应当明确居间合同的性质。居间，是指促进双方成交而从中获取报酬的中间人。根据中国民间通常的看法，中间人要获得报酬，其前提是：促成交易双方完成交易。因此，上述案例中，该客户的看法可以说代表了相当大一部分人的看法。然而，这种看法却忽略了一个问题：交易能否完成，绝大多数情况下是要依靠交易双方是否遵守了合同的约定，一旦任何一方违约，合同都将无法得到履行，即交易无法完成。此时，要已经付出劳动的中间人来承担不能获得报酬的风险，显然是不公平的。因此，以合同双方完成交易作为委托人支付中介费的观点是不合理的，也正因此，我国的《合同法》没有接受这种观点。
我国《合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据这一条文的字面解释，居间人的居间义务包括两种：1.报告订立合同的机会；2.提供订立合同的媒介服务。即.居间人的义务仅仅为：“报告……机会；提供……媒介服务”。由于订立合同是交易双方对合同条款达成一致而采取的行为结果，而居间人对交易双方的行为是不能强制的，因此，居间人的两种义务显然并不涉及交易双方是否签订有效的合同。而通常情况下，只要提供产品与服务的一方完成了合同约定的义务，接受产品与服务的一方就必须支付相应的价款。因此，居间人似乎可以主张：“我履行了居间合同约定的义务，委托人就应当支付中介费。”
然而，《合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”从这两条规定的字面含义理解：居间人获得报酬的前提是，合同成立。
对比《合同法》这三条规定，居间人是否能获得报酬，从字面解释的角度来看，有两个标准：1.居间人是否完成了居间合同约定的居间义务行为；2.交易双方间的合同是否成立。这里似乎存在明显的矛盾之处。但实际上，这里并没有矛盾！
居间作为中介的一种形式，其宗旨是把同一商品的买卖双方联系在一起，以促进交易，并从中取得合理的佣金。无论何种居间，合同目的都是促成委托人与第三人订立合同。居间人的居间活动本身不具有任何意义，只有促成委托人与第三人之间建立起有效的合同关系才有意义。《合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”，第六十二条第五项规定：“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”根据上述两条条款规定的精神，当对合同的理解出现争议时，首先应当按照合同的目的来理解。由于居间合同的目的就在于促成交易双方达成有效的合同关系，在合同目的尚未实现时，委托人有权拒绝委托人支付报酬的请求。同时，由于《合同法》第四百二十四条是对居间合同作出的一般性规定，而第四百二十七条是对支付报酬条件的特别规定，根据“特别法优于普通法”的原则，此时，应当适用《合同法》第四百二十七条的规定，以交易双方签署合同作为支付居间报酬的条件。这一观点，也是法学界的通常理解。
如此看来，在房产中介活动中，中介公司似乎应当以房产交易双方签署交易合同——《商品房买卖合同》来作为收取中介费的条件。然而，厦门的房产中介公司提供的居间合同中，绝大部分不是以交易双方签订《商品房买卖合同》作为支付中介费的条件，而是约定以交易双方签订《房产认购协议书》作为收取中介费的条件。显然，认购协议与买卖合同是两种性质不同的合同，签订了协议书并不能保证交易双方将来肯定能签订《商品房买卖合同》。
以预约合同约定中介费
一般而言，在《房产认购协议书》中约定的内容包括：1.协议双方基本情况；2.房屋基本情况（含位置、面积等）；3.价款；4.签署正式《商品房买卖合同》时间、地点的约定；5、中介费的支付方式。《房产认购协议书》目的是确保交易双方在将来订立正式的《商品房买卖合同》。它与《商品房买卖合同》是性质上完全不同的合同：认购协议约定的是协议双方按照约定的条件，为将来协商签订《商品房买卖合同》而谈判的义务，只要双方如约进行了签约的洽谈，不论《商品房买卖合同》最终是否签成，双方的义务即已履行完毕。因此，在学理上《房产认购协议书》被称为“预约合同”，目前我国立法上对此尚无明确的规定。而《商品房买卖合同》则是一份买卖合同，它规定了交易双方负有支付房产价款、转移房产所有权的义务。一旦交易一方违约，守约方可以要求违约方承担继续履行、支付违约金、赔偿损失等违约责任。其合同目的在于商品房的交易，《合同法》、《城市房地产管理法》等法律法规都对这类合同有明确规定。
关于预约合同，通常认为是指约定将来订立一定合同的契约。它的标的是订立合同的行为，目的是确保当事人双方在将来订立特定的合同，是对交易机会的固定。然而，缔结一份合同并非轻而易举。实践中，常常是经过一系列艰苦的谈判与磋商，最终还可能面临缔约失败的结果。更为重要的是，一旦进入一项合同的缔约过程，交易双方对同时存在的其他交易机会的选择能力就大为降低，因此人们需要一种新的合同上的安排，以解决现实中的需要。预约合同正是因此应运而生。交易双方通过订立预约合同，将有利于自己的交易机会予以固定，等到适当的时候订立正式的合同。而且，交易双方都可以订立几份预约合同，保留尽可能多的交易机会，给自己更多的选择余地。
那么，能否以签订预约合同性质的《房产认购协议书》作为支付中介费的标准呢？
《合同法》第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”显然，《房产认购协议书》也是一份合同。如果在居间协议中有明确约定：签订《房产认购协议书》为支付中介费的标准。那么，在达成认购协议后，根据《合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，以及《合同法》第四百二十六条的规定，交易双方就应当按照协议的约定向房产中介公司支付中介费。但是，当居间协议中没有约定支付中介费的标准时，交易双方完全可以以没有成立买卖合同——《商品房买卖合同》、无法达到居间协议中约定的买卖房产的合同目的，根据《合同法》第四百二十七条的规定拒绝支付中介费，而仅支付中介活动中发生的必要费用。
(厦门日报)
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