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厦门：拆迁补偿能讨价还价吗？ |
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拆迁补偿可以讨价还价吗？开发商也许认为这是无可非议的，但被拆迁户却是不能认同——他们的权益极有可能因不知情而受损。今年８０岁的被拆迁户沈秀珠就是因为开发商在拆迁安置中，隐瞒真实的安置补偿面积，险些损失了２０多万元。
近日，沈秀珠将开发商告上了法庭，认为开发商隐瞒实情、压低拆迁补偿价格的行为侵犯了自己的合法权益，请求法院判令开发商赔偿物质损失和精神损失２２万多元。
老屋刚要翻新就碰上拆迁
沈秀珠老人是厦门市十六木間（位于局口街附近）２０号房产的所有者，他们这一家人在这幢老屋里已经居住了８０多年。老屋共有两层，建筑面积６９．５５平方米，还有空地面积２３．３２平方米。
由于老屋年久失修，已不适合居住，在１９９８年，沈秀珠一家人向思明区建设局申请翻建。２００３年８月２５日，思明区建设局批准沈秀珠的申请，并颁发了《思明区私房建设许可证》，批准翻建两层，总建筑面积１２７．５６平方米。
翻建工程于２００３年９月１日开始。沈秀珠的亲戚兼诉讼代理人杨华中介绍说，他们很快就把旧房拆除了，同时还和建筑公司签了施工合同，工程造价１０万多元。
动工一个多月后，老屋的第一层主体结构还没建好，沈秀珠一家却在当年１０月１７日的报纸上看到了一个意外的拆迁公告。该公告称，厦门中南房地产开发公司将在十六木間周边开发“中南商业广场”项目。沈秀珠的老屋刚好在这个项目的范围内，也面临被拆迁。
面积补偿差点被打了五折
沈秀珠家人立即和负责拆迁的开发商取得了联系，询问拆迁安置情况。可开发商的答复让他们很是失望。杨华中说：“他们告诉我们思明区建设局颁发的《思明区私房建设许可证》无效，不能作为拆迁安置补偿的依据，要我们接受按原产权证面积６９．５５平方米进行拆迁安置补偿的方案。我们全家人都认为这是一个非常不公平的方案，拒绝接受。”
开发商是这么认为的：沈秀珠的老屋刚开始翻建了不到一层楼，实际面积没有１２７平方米，就只能按原产权证面积进行补偿。对此，沈秀珠一家提出，既然《思明区私房建设许可证》所批准的面积是１２７．５６平方米，不论自己建了一层楼还是两层了，开发商都应该按批建的面积拆迁安置和补偿。由于差异太大，双方没能达成拆迁补偿协议，这件事最终提交给厦门市国土资源与房产管理局裁决。２００４年７月２０日，房管局作出裁决书，确认《思明区私房建设许可证》有效，开发商应当以该建设许可证所批准的１２７．５６平方米作为基础对沈秀珠进行拆迁安置和补偿。
不久后，依据这份裁决，开发商和沈秀珠签订了拆迁补偿协议。
开发商还要为“讨价还价”付出代价？
沈秀珠一家最终获得了公正的拆迁补偿，但他们认为自己为此作出了许多本不该有的牺牲。
沈秀珠的诉讼代理人杨华中说，因为他们拒绝接受开发商不公平的安置方案，开发商也不为沈秀珠提供安置房或周转房了，沈秀珠无房可住，不得不支出９万８千元的工程款，将老屋二楼的翻建工程继续施工直到完工。他们认为，这笔钱应该由开发商赔偿。
同时，沈秀珠还提出，开发商的“讨价还价”，还让他们损失了本可获得的在最后搬迁期限内完成搬迁的拆迁补偿奖励。就此，沈秀珠请求法院判令，由开发商赔偿给她物质损失连同精神损失共２２万多元。
对于老太太的指责，中南开发公司负责拆迁的项目经理梁群认为，中南公司的行为并不构成侵权：“不管我们双方原来怎么争议，最终能达成协议，表示双方自愿接受协议，说明这个事情已经圆满解决。但是现在沈秀珠获得拆迁补偿后，再来向公司索赔，是无视协议的行为。”
据梁经理介绍，为了尽快完成拆迁任务，中南公司最后补偿给沈秀珠的安置面积，远远超出了《思明区私房建设许可证》所批准的１２７平方。“我们实际上安置了２００平方左右的面积给他们，在这件事情上我们公司已经做出了很大的让步。现在他们拿到安置房后，再来起诉我们，就太不应该了。”
说法
福建凌一律师事务所林志铭律师：
脱离法规讨价还价就是侵权
国务院的《拆迁管理条例》和《厦门市城市房屋拆迁管理规定》都是强制性规定。这类强制性规定所涉及的拆迁补偿标准不容许当事人擅自变更或者修改。在拆迁补偿过程中，拆迁人是强势，被拆迁人是弱势群体，他们对于法规的了解有限。如果允许拆迁人离开法律法规规定标准，任意讨价还价，那就很容易让拆迁人钻空子，给被拆迁人造成损失。在这个案件当中如果不是沈秀珠坚持正确的观点的话，那么他们的损失是显而易见的。
在拆迁补偿中，拆迁人没有讨价还价的自由，还因为拆迁协议订立的过程是一个解释说明的过程，而不是一个讨价还价的过程，法律不允许拆迁人先提出低于标准的赔偿要约，然后在协商过程中逐渐加码直至达到法定补偿标准，否则许多被拆迁人就会因为知识的欠缺而签订低于标准的拆迁协议，这就会产生对被拆迁人合法权益的侵害。因此，如果拆迁人违反法定义务在补偿问题上拖延时间、压低数额，那么这不是在其他种类合同订立过程中视为正常的讨价还价，而是一种拆迁侵权行为。
至于这类侵权行为应当承担的民事责任，厦门市城市房屋拆迁管理规定第５３条有规定：“拆迁人隐瞒真实情况，出具虚假证明材料以及其他过错，对被拆迁人、房屋承租人少补、漏补应得的货币补偿款或者缩小应得的安置面积的，拆迁人应当予以补偿；造成被拆迁人、房屋承租人其他损失的，应当予以赔偿。”这里讲的其他损失，包括收入的减少、不必要的支出等物质损失，也包括精神损失。
重宇合众律师事务所徐长青律师：
拆迁协议有合同特殊性
拆迁协议属于当事人之间民事合同的一种，具有合同的共性，合同的内容和条款是可以协商的；但是拆迁补偿又有一定的特殊性，因为它涉及到广大的拆迁户，涉及利益群体比较广，所以法律法规对拆迁补偿的计算方法和计算标准都有具体的规定，这些硬性的补偿标准是不容讨价还价的。补偿计算方法标准之外的其他次要条款，才是可以协商的。
举例说来，拆迁补偿包括货币补偿和提供安置房这两种方式，假设拆迁房产的产权有争议，这时候拆迁的安置方式就不容讨价还价，不能够采取货币补偿方式，只能够采取提供安置房的方式。又比如对拆迁补偿每平方米的单价，这都是有硬性规定的，不容讨价还价。
如果明知是不容许讨价还价，开发商还私自对硬性补偿规定做出调整，损害了被拆迁人的利益，事后被拆迁人仍然可以要求拆迁人赔偿损失。（海峡导报 陈捷）
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