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被钻空子 中介纷纷告业主 |
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仅２００４年上半年，厦门市思明区法院就受理了二手房交易纠纷３５起，它们普遍把居间合同和买卖合同混在一起，导致不少买主以中介未提供服务为由拒付费
■ 调查
合同大多合二为一
仅２００４年上半年，厦门思明区法院就受理了二手房交易纠纷３５起，比去年同期大幅度增加。经统计发现，这些纠纷普遍存在这样一个问题：把居间合同和买卖合同混在一起，一份合同书既是中介机构和委托方的居间合同，又是二手房买卖双方的买卖合同。
“这样的合同经常会模糊第三方所应尽的义务”，法院认为，它往往会导致两个截然不同的结果：一是因为没有在合同上明确规定中介机构的义务，中介在为双方达成协议积极努力后，被委托方以“没有提供相应中介服务”为由拒付中介费；二是中介方并没有尽到相应的责任，却狮口大开向委托方要求支付中介费用。
记者随机走访了厦门５家中介公司，发现仅一家中介公司将居间合同和买卖合同分离开了，另四家中介机构采用的都是将居间合同与买卖合同合二为一的“认购协议”。
据了解，“三方合同”一般都由中介机构自己制定，当记者问知不知道居间合同和买卖合同必须分开时，他们均表示不知道。“看到别人都这样，我们也就这样”，他们多数表示，这样做简单便捷，可节约很多时间和不必要的麻烦。
对此，思明区法院建议设立居间合同备案制度，居间合同双方应将居间合同及交易合同同时交由房管部门备案，并约定接受居间一方应在居间合同备案部门预缴相应的居间费用。
原告咋都是中介
３５件纠纷的原告全都是中介，这让思明区法院也颇感惊讶。据透露，这些原告在合同上大多没有明确规定中介机构的义务，中介在为双方达成协议积极努力后，有的业主就以“没有提供相应中介服务”为由拒付中介费。
厦门某中介公司经理向记者诉苦说，该公司是个资信很好的中介企业，也有许多房源，可有些业主在他们介绍与买主认识后，私下与买主接触并交易，当中介公司发现房子卖出后，就向业主索要佣金，这时业主经常以各种理由推托，中介只好把业主告上法院。
“其实我们也很小心，每次有人委托我们买卖房子时，我们都会让他们现场填一份调查表，以判断他们的动机”，他告诉记者，有时候真是防不胜防。
另一位不愿意透露姓名的中介公司经理表示，他们用的是很正式的合同，也把居间合同和认购合同分开了，可仍然会打官司，“一位卖房子的一口咬定不是我们提供的中介服务，说是自己找到买主，后来我们才发现他原来在好几家中介都作了委托，因为大家收费方式不一样，结果给他钻了空子。”
备案制度能否救急
针对思明区法院提出的居间合同备案制度，多数中介商表示支持，同时，也对备案制度的细节提出了自己的看法。一位房产中介的经理告诉记者，即使有了备案制度，如果双方没有诚信，仍会出现这样那样的问题。最好出台一套有效机制来监督双方的行为，但这又会加大企业的成本，甚至导致客源减少。
厦门启和律师事务所阮思珠律师认为，在签订居间合同和买卖合同时，消费者应该和律师积极沟通，因为一般消费者对专业的法律知识不是太了解，对合同中隐含的一些字句缺乏斟酌。这样，一方面出现利用合同欺诈的行为，另一方面，对簿公堂时候也可能让消费者处于不利的地位。
■案例链接
蓄意隐瞒产权办理情况
[案由]陈女士通过某中介公司介绍，向周先生购买一套二手房，并与周先生签订了《房屋买卖协议书》。合同签订当日，陈女士一次交清了中介费。
让陈女士始料不及的是，当她到房管部门办理相关手续时，才知道这位周先生并不具有房屋所有权，双方取消交易，中介公司向陈女士退还了中介费。
可是，后来周先生取得了房屋产权证，陈女士与周先生又重新签订了《买卖合同》，并自行办理了登记过户手续。
陈女士委托过的中介公司得知此事后认为，“没有我的介绍，他们会认识吗？”于是，中介公司向陈女士讨要相关中介费，陈女士拒不支付。中介公司将陈女士告上了法庭，要求陈女士支付其中介费。
［焦点］最初陈女士和周先生签订的《房屋买卖协议书》并非正式规范的买卖合同，合同中竟然出现所谓的“三方”，即“甲方”、“乙方”和“中介方”。该合同中“三方”约定由“中介方”代办产权过户手续及按揭手续，陈女士付手续费给中介。但对于“中介方”的具体义务并没有在合同中明确规定。
[结果]目前此案法院正在审理之中。
[评析]这是一个非常典型的将居间合同和买卖合同混为一体的民事案件。中介到底有没有尽到中介的义务呢？这是一个很难说清的问题。
正常情况下，应由买卖双方单独签订房屋买卖合同，而中介与买卖双方分别单独签订居间合同（即中介合同）。合同中只有“甲方”、“乙方”，并且要在各自合同中明确规定各自的权利和义务。这样，一方面能明确三方在整个交易过程中所各自承担的权利和义务；另一方面当发生纠纷时，也可以更好地得到法律支持。
谨防中介虚抬房价
[案由]林小姐想买套二手房，经由中介公司介绍，林小姐买下一套二手房，同时也向该中介公司支付了部分中介费。
随后，林小姐发现中介公司虚报房价，大大缩小了应有的价格谈判空间，使自己多支付了许多不必要的费用。
［焦点］林小姐认定该中介公司的行为存在欺骗行为，于是拒绝支付剩下的中介费，中介公司不服，一纸诉状，将林小姐推上了被告席。
[结果]法院经审理认为，中介公司已经促成交易，买卖双方和中介三方签订了《二手房买卖认购协议》，并办理了产权过户手续，整个交易已经完成。因此林小姐所说不予认定，遂判决林小姐败诉。
[评析]中介服务是一种没有具体商品的服务，作为信息的传递者，中介公司是否完全起到了信息传递作用，与是否传递出完全的信息是不同的概念。本来中介服务就缺乏相当的透明度，如果在合同中再没有详细地规范中介公司服务的条款，消费者很容易吃亏。因此，消费者要在签订合同之前认真琢磨合同中对权利和义务的规定；随意认定合同条款，一旦签了合同，谁也帮不上忙。
确认合同方主体资格
[案由]中介公司拿到一个房源———林先生委托中介公司帮他出售一套二手房。后来中介公司向叶某介绍了这套房，并积极促成了林先生与叶某签订了《房地产认购协议》。就当中介公司准备收取中介费时，问题出来了。
［焦点］合同上签的名字是林先生的名字，可是房产所有人却是他的父母亲，林先生的母亲以不知情为借口拒绝向中介公司支付中介费用，同时认为林先生不具有房产所有权，而《房地产销售居间协议书》也没有另一房产共有人，即林先生的父亲的签名。
[结果]法院审理认为，林先生不是房屋产权所有人，因此他所签订的居间合同和认购协议均属无效，由此，中介公司的中介行为无法得到法律的保障，判定中介公司败诉。
[评析]中介公司成了受害者，在签订居间合同之前，无论是中介公司还是业主，都有必要对对方的合法性和资格进行确认，如果对方不具备资格进行交易，那么所签订的合同就是无效合同，结果就是“竹篮子打水一场空”。 (东南快报 刘开雄 陈艳 通讯员 白良德 戴卫真 林月蓉／文 见习记者 林风)
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