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北京：政府解答物管 公积金政策 |
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首层住户该不该交
政府解答物管 公积金政策
8月6日、7日两天下午，在第十届中国北京房地产交易展示会专题活动区现场分别举办了物业管理与公积金贷款两方面政策的现场解答活动，北京市居住小区管理办公室房地产经济师李兰英、北京市住房公积金管理中心政策法规处副处长潘峰分别就百姓现场提出的问题进行了解答。
为何让开发商来制定物业费，这样合理吗？
主要是因为开发商在买地开发项目时，也是作为一个业主的身份，也是必须要交纳相应的物业费，但是到卖房时，由于每个买房人是不确定的，他们不可能一开始就自己将要购置的房屋以后所要交纳的物业费和其他业主达成一致。另外，开发商一般对房屋本身比较了解，而且对日后的维护也比较清楚，因此，让开发商来制定物业费是有一定合理性的。但是，开发商在卖房时应以明示的方式将物业管理方面的具体内容及其收费情况告诉广大购房者。
买二手房时交纳物业费与买新房的区别是什么？
第一，在买房前要注意是否前业主已交清各种费用。第二，在买房后要遵守全体业主公约或临时约定。
目前我国物管费用的大致情况？
有关调查显示，北京市的住宅物业管理费用大约占全市居民支出的0.6％-2％，比重较之国际上5％-10％的平均标准相对较低，但是其调查对象主要针对的是北京市普通居民小区和工薪收入家庭。
首层住户是否应交电梯相应费用？
由于现行物业规定中并未明确指出首层住户是否可以不交纳电梯相关费用，因此在这方面的争议还是比较突出的。首先可以确认首层住户确实没有享受到电梯这个资源，而且基本上也不需要电梯服务，因此许多首层住户以此为由不交纳电梯的相关管理服务费用。而目前，只有上海市的物业规定中是有明确规定首层住户可不交纳电梯的相关费用，北京市对此还未作出明确规定，但是新的物业管理规定中可能会对此进行完善。
物业公司单方下调物业费，但是服务质量也下降了，是否属于违约？
如果是该物业公司单方面下调物业管理费用，而且其服务质量确有下降，应该可以确定为物业公司违约。这是因为，物业公司的服务内容不是随意可以更改的，其服务内容应严格按照签约时的合同规定执行。物业公司虽然是下调了物业管理费用，但是其单方面的行为，服务质量及其服务内容是不能由其任意更改的。
小区内有人搭建违章建筑，业主是否可以此不交纳物业管理费用？
不行，小区的违章建筑虽然侵害到了相关业主的利益，但是有关业主不能因此消极应对，这样反而会导致业主处于被动地位。物业管理中出现的矛盾应主要以合同约定来处理，而不是以个人的想法来随意处理。违章建筑与交纳物业管理费用是两个问题，不能够把两者捆绑解决。若小区出现违章建筑，物业公司应通知有关政府部门对此进行处理。
公积金贷款与商贷的政策有哪些区别？
一、贷款利率不同。公积金贷款的利率要比商业贷款利率低。二、贷款额度不同。就单笔贷款额度来讲，商业贷款一般没有上限。公积金贷款一般根据贷款人的偿还能力来确定，单笔最高贷款可以达到40万元。三、期限和抵押率不同。公积金贷款最多为房屋总价的九成，贷款期限为30年；而一般商贷不得超过购房款的80％，对期限有年龄等方面的限制。四、贷款手续办理时间上不同。从总的情况来看，商业银行一般要比公积金贷款速度快。公积金贷款还引入了代办机制，每笔费用在700－900元之间，贷款人可以根据自己的情况自愿选择。
另外，由于公积金贷款期限比较长，所以相对来说风险比较大，贷款期间不确定的因素比较多。若一旦出现什么变故，就会导致借款人不能正常偿还贷款。因此，为了确保发放贷款的安全性，借款人是要提供担保的。目前，住房公积金管理中心也在与有关担保公司进行合作，提供贷款保险。若是贷款人在贷款期限内出现规定中不能还贷的情况，可由担保公司支付余下贷款。
问：如何办理公积金贷款？
答：目前办理公积金贷款实行的是“哪儿申请哪儿办理”的原则。一般来说，申请人要到其单位缴存住房公积金的管理部申请公积金贷款。北京住房公积金管理中心按区县划分，设立了27家管理部。委托了中国工商银行、中国建设银行、中国银行、中国农业银行、交通银行五家银行办理相关业务。申请贷款前，可先询问单位的缴存公积金工作人员。若购买的住宅属于指定项目，就需在指定的管理部申请贷款，这可以向单位缴存公积金的管理部或所购房屋项目的开发商咨询。
住房公积金贷款担保服务费降多少？
7月1日起，本市对住房公积金贷款的担保服务费和抵押物评估费的收费标准进行了调整。其中担保费平均下降37％，评估费平均下降49％，而30年贷款的担保费降幅高达70％。
摘自《北京青年报》2004.08.12 杨晓 张正为 陈俊峰 李钺
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