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房屋租赁有七种形式 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2004-2-12】【关闭】 |
有专家分析指出，租房将成为今年上海楼市的新热点。根据现行法规的规定，结合具体情况，房屋租赁主要有以下七种形式：（1）承租。承租是房屋租赁最普遍的形式，即房客以支付租金为代价向房东租用房屋。目前，除城市居民承租居住公有房屋采用“租用公房凭证”外，承租其他类型房屋均由当事人双方采用签订租赁合同的方式明确租赁关系。
（2）预租。预租是指开发商将尚未竣工但已拿到预售许可证的商品房，与预租人签订预租合同并预收租金，之后按照约定日期把房屋交付使用的一种租赁关系。商品房预租有一些禁止性规定，如不得将已经预售的商品房预租，不得将预购的商品房预租，以及不得在商品房竣工并取得房地产权证前将预租的商品房交付使用等。
（3）转租。转租是指承租人在租赁期间将承租的房屋再租给他人的行为。房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可按约定转租；未约定可以转租的，承租人转租房屋应征得出租人的书面同意。在公有居住房屋租赁关系中，承租人转租房屋不需要征得出租人的同意，但应在签订转租合同前书面告知出租人。
（4）委托出租。委托出租是指房屋所有权人委托他人或中介机构将房屋出租。目前，我国城市中的公有居住房屋的出租均属国家委托房地产管理部门下设的物业公司出租。委托出租应由委托人与受托人签订委托合同，明确双方的权利义务，以免产生纠纷并便于受托人向有关部门办理相关手续。在委托出租中，由受托人享受房屋租赁关系中出租人的权利，承担出租人的义务。
（5）代理出租。代理出租与委托出租不一样，代理出租是代理人以被代理人即房屋所有权人的名义将被代理人的房屋出租。租赁关系建立后，由房屋所有人履行租赁合同的权利义务，代理人仅代为办理房屋出租的有关手续。目前，我国城市中的房地产中介机构除代理买卖房屋外，也代理房屋出租业务。代理出租的代理人在房屋出租成功后有权收取一定比例的租金作为中介费，但不享有房屋租赁合同的权利，也不承担义务。（6）承租权转让。承租权转让是我国房地产租赁市场中一种较新的形式，是指在房屋租赁期间，承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一并转移给第三人，由第三人取代自己的地位，继续履行房屋租赁合同的行为。承租权转让虽最早见于《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（一）》中，但实践中早已普遍适用，并主要存在于公有非居住房屋租赁关系中，由此也产生了不少纠纷，是房屋租赁市场中值得有关部门重视的一种租赁形式。需说明的是，可售公有居住房屋不得进行承租权转让。
（7）承租权交换。承租权交换是指在房屋租赁期间，承租人将其承租的房屋与第三人承租的房屋交换使用，并各自履行交换对方房屋租赁合同的行为。承租权交换的特点是，租赁合同的承租人主体发生变化，而租赁合同的权利义务照旧履行。法律法规允许承租权交换，主要是为了保障出租人的利益，同时又满足承租人灵活租用房地产的需要。与承租权转让一样，可售公有居住房屋不得进行承租权交换。
（徐威律师事务所 徐威律师）
摘自《房地产时报》2004.02.09
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