楼市四大热点预测 银行将提高按揭成数以预防风险 |
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2005年1月25日 来源:京华时报
●制度趋稳
●按揭提高
●产品密度加大
●人才竞争激烈
2004年,房地产政策重拳出击,由土地和金融政策引发的连锁反应将在2005年逐一显现。大地顾问公司通过对2004年的分析,预测在2005年,土地制度将趋于稳定,银行将提高按揭成数预防风险。同时,土地成本的加大使得开发商为获得合理利润,将会提高产品的容积率。而房地产开发量下降,房地产人才竞争也将趋于激烈。
土地制度趋稳
“8·31”后,按北京市土地局分三批公布的可继续协议出让的288个项目计算,则大致有4164.8万平方米建筑面积。但到目前为止,究竟有多少项目按政府规定时间缴纳了出让金,还是一个未知数。
根据北京市统计局2004年第三季度公报,由于土地政策调整的影响,造成一段时期内房地产开发中的各项先行指标下降。其中,当年购置土地面积298.2万平方米,同比下降63.7%;当年完成土地开发面积172.8万平方米,同比下降66.9%。
即使政府能够短时间高效整理出那么多土地,在当前房地产行业发展水平较低、发展商实力较弱情况下,有实力通过招拍挂方式获得土地的发展商也没那么多。
因此,迫于房价上涨的压力,政府有可能在2005年以某种妥协的方式增加土地有效供给,在不改变土地市场发展方向的前提下,适当松口、分步完善土地资源配置机制、降低土地购买门槛。
按揭成数提高
进入2005年,许多购房者发现银行按揭不但放款速度慢了,而且很多客户的按揭成数也被银行提高了。
由于许多个人购房者对远期收入估计过于乐观,到第三年后无法按期还贷的情况呈上升趋势。这必然将反映到2005年的房贷审查制度上。各银行开始从严审查放贷,从贷款人购买房屋的档次、面积、用途、位置等多方面考察,扩大了对贷款申请人个人资信状况的调查范围。
同时,各大银行已纷纷采取措施提高个人住房按揭贷款门槛。农业银行、中国银行等已经将按揭成数提高到了七成。而事实上,很多客户在今年初只办到了六成按揭。
因此,可以预见央行虽未正式出台提高按揭成数的相关规定,严格对抵押贷款人的审查和提高按揭成数,将成为各大商业银行重要的防范措施。
产品密度加大
在后“8·31”时代,停止协议出让,全面实行招拍挂政策。开发商在拿地的时候土地成本明显增加,例如在去年10月份进行的6块地招拍挂中,海淀区西二旗居住区二期用地经过118轮现场竞价,最终由北京归谷园有限责任公司以11.75亿元竞得,高出起始价25%。可以看出,从2005年开始,土地成本将有升高的趋势。
即使开发商降低利润预期,依然要保持合理的利润率。而要摊薄巨额土地成本,仅靠产品差异化和通过营销策划提高单价,是无法达到开发商的利润需求的。而且由于房地产产品创新难度很大,因此对于多数项目而言,通过提高项目的容积率、增加可售面积来获取合法利益,将再次成为开发商普遍使用的重要手段之一。
人才竞争激烈
“8·31”土地政策实施和奥运即将临近的状况,将导致近两年土地开发量减少。项目总量减少将导致房地产人才相对过剩,2005年将会有大量的专业人才“下岗”并向有限的项目流动竞争上岗。在这种环境下,经验丰富、能力强的专业人才必定胜出,而相对专业素质较差的人员将遭淘汰或降低期望值。
虽然整体地产人才市场在2005年会相对过剩,但随着地产市场的变化和理性成熟,以及相关政府政策的调整,各房地产企业将进行人才结构调整和重新优化配置,对地产金融类人才、营销类人才和技术类人才三种类型的高端人才依然需求旺盛。
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