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福州楼市板块分析 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2005-1-27 10:09:00】【关闭】 |
2004年，尤其是后半年，福州市房地产“全面开花”，新楼盘就像春天播撒下的种子，在整个福州盛放鲜花，呈现出“农村包围城市”的“火势蔓延”势头。造成这种趋势的原因大概有两个：一是由于随着房地产开发量的增加，城市中心以及原有热点区域的可开发用地逐步减少；二是随着道路交通条件的改善，城市各个区域的差别在逐步缩小，居住新区和土地供应不断出现，造成房地产开发越来越取决于区域土地供应情况。“由西向东、由北向南、由里向外”的蔓延趋势，正是以土地供应为先决条件、分散热点区域的表现。12月各板块的福房指数大致反映了这种情况。
从表中我们可以看出，新区板块除了东区，均表现出稳定的上升趋势，而市中心板块则延续了上个月的下跌趋势，和上月的2.11%的跌幅相比多跌了1.81个百分点，“农村包围城市”的火势继续蔓延。
金山板块———发展快速藏有隐忧
福州金山的房地产发展速度令人惊叹，这与福州市政府的扶持分不开，也与福州“东扩南进”的城市方略有着重要联系。到今天，金山的房价已经有了质的提升，一些高档住宅相继出现。但这快速发展中也藏有隐患，如市政、交通等各方面没有完全到位。更重要的是，金山这个未来新城有着以工业拉动住宅经济的特点，其招商以中小项目和内资为主，这些项目大多“短平快”，是否有足够的发展潜力？金山的工业发展与一些经济开发区追求大项目的招商方向截然不同，后者通常要经过长时间的谈判，项目谈成后也要经过很长一段时间才能投产，见效慢；相比之下，前者快而迅速，后劲却不足。不过就现在而言，它的“短平快”还在发挥着积极的作用，12月该板块的福房指数比11月又涨了1.15%。
五四北板块———优势独特房价上行
由于客观原因，五四北没有成为福州“东扩南进西拓”的城市发展战略的一部分，一度被边缘化。但是，事实上它与市中心还不到8分钟车程，离“红尘”不远；19平方公里的国家森林公园、在建的300亩的秀山公园、扬廷生态主题公园和绵延逶迤的北峰紧紧拥围；八一、过溪、斗顶、扬廷、磨里等5座水库，赤星、新店、过溪、解放、桂后、马来等6条溪流珠环翠绕更使它身处绿肺；加上5000余亩的土地储备、超低的土地价格、城市轻轨和三环路的即将惠顾、高达80%的绿化空间、具有2200年历史的文化底蕴、低密度住宅的面世、十几家大中房地产开发商的垂青……这些先天或后天的条件将决定甚至已经决定五四北必然成为榕城楼市的一个超级板块。该板块的福房指数恰好印证了这一点，它的月均涨幅为0.61%，而12月比11月更是上涨了0.83%。
江滨板块———资源稀缺涨幅最大
如果要问到了21世纪，都市生活的人们最向往什么，那么这无疑是水。在早些年，江滨的楼盘还没有大量开发时，人们就经常利用周末到江滨的江岸边“亲水”，如果说让你就住在水岸边，你会去吗？当然会！这种情况下，江滨板块的亲水社区能不“火”吗？江岸属于绝对稀缺的资源，开发掉一块，就少了一块，人家买了一套，你可能就少了一个机会。因此，江滨的楼盘从来就好卖。而开发商们自然也看到了这一点，做足了“水”的文章，在此开发高档社区，本来就贵，何不让它再贵些，反正购买的终究还是那些真正的有钱人。对他们来说，社区越高档，价格越高，就越有购买的热情。所以，江滨板块的福房指数是所有板块中上升势头最强劲的，11月上涨0.54%，12月则涨了5.33%，是所有板块中涨幅最大的板块。
仓山板块———文化氛围特色显露
和五四北、中心西区被边缘化不同的是，仓山曾一度被囚困，一水之隔让它沾不上对岸的江滨和台江的任何光彩，只是默默孕育着它的文化氛围，学校多是它的最大特点。现在，几座桥几条路的开通将它一下子解放了出来，开始和对岸贯通。一旦贯通，它所蓄积的文化能量也就爆发了出来，吸引对岸繁华，发挥自身文化优势，仓山已经日渐成为有文化特色的一个快速发展的板块。
中心西区———“西拓”蓝图逐步清晰
福州中心西区曾被边缘化，既赶不上市中心的繁华又沾不上江滨的水气。但是，随着福州城市“西拓”蓝图的实施，自然资源与城市资源相结合，中心西区将被开发成休闲、度假、运动、人文住宅产业，使之形成与东扩南进相呼应的格局，建设福州西大门，建设中心西区、鼓楼区高尚生活走廊。仁文·大儒的开发就是其迈出的清晰的一步。
东区板块———总体房价有所下跌
前几年东区曾被市民认为是偏僻的乡下。福州市政府实施“东扩南进”战略后，把东区作为大批工厂企业的城市扩张的重要区域发展，大力开发。经过五六年时间，东区在道路、水电、环保、学校等配套方面逐渐完善。同时，随着一化迁出，大名城、融侨东区、永升城市花园、日出东方等楼盘的兴建，东区成为榕城楼市新一轮开发热点。随着人们置业观念的改变，已经有很多人开始将眼光放在了东区，包括一些有钱人，加上一批低密度、低容积率、环境良好的楼盘出现在东区，从此东区一改其低价房形象。如目前正热销的东方水都、武夷绿洲、康居康园等楼盘其价格都比较高。但是，随着一批大盘名盘相继进入尾盘阶段，东区板块总体价格有所下降，12月的福房指数比11月下跌了3.11%。不过，由于“由西向东”的趋势已经形成，随着一批新楼盘的出现，东区的价格必然还将上扬。
市中心板块———“龙头”地位购房首选
市中心板块的最大优势在于它的成熟。齐全的配套、完备的交通、发达的商业，加上医疗保健学校，它基本上已经拥有了人们都市生活所需要的一切。更重要的还在于它的历史积淀，人们天生有一种对都市的向往，而市中心板块无疑成为了向往都市生活的人们的精神皈依点。因此，出于这种都市情愫，市中心板块的龙头老大的地位基本上是不可撼动的。即使随着城市化进程的发展，人们置业观念的改变，已经有一部分人开始从市中心往外移，市中心依然还是绝大多数购房者的首选，只是很多人限于自己的经济能力无法实现。当然，这种外移的影响还是比较大的，加上新区板块大量楼盘的开发，可供消费者选择的机会也多了，人们不用挤破头争抢中心的楼盘，表现在福房指数上就是市中心板块12月比11月下跌了3.92%。海峡都市报
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