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宏观调控以来上海楼市新动态 |
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来源：上海房地 2005年第1期
一、上海开发商全力出击外省市市场，全国房地产市场正逐步迈向一体化，呈互动多向渗透发展态势
（一）上海房地产企业发展轨迹出现新动向，房产开发商总体格局已发生重大变化
在经历了多年的持续发展，上海成为境内外房地产开发企业争相造势的舞台。上海本土企业在激烈的竞争中，发挥自身本土优势，积累了开发经验，壮大了自身的实力。在新形势下，本土企业的投资有全新的策略，上海企业强势出击，走出上海，走向全国，南征北战，西进抢滩，发动了一场席卷全国的“圈地运动”。自前年沪上开发商开始向外省市寻求发展以来，越来越多的大中小房产商纷纷向外地进军，一场声势浩大的上海军团转战外地二、三线城市。据新组建的市房协最新发布的调研报告显示，目前，在对556家列为样本房地产开发企业的调查中，在外地有开发项目的企业占23.6％，准备向外地发展的企业占41.9％，反映了近期到外地投资开发呈快速增长势头。其中，有主动出击和被动出击的大型开发商，如绿地、复地、大华、世茂、农工商、上实、中华企业等上海50强房企中，已有18家企业主动地在全国24座城市已开发了38个项目，目前，大有加速走全国战略的发展态势。而面临土地、资金双重困境的企业，被迫放弃上海市场，到外地寻求新的发展机会。房协报告中有一个惊人的数据，可以透视出上海楼市开发投资商格局正在发生重大转变，“已有项目即将完成，拿不到土地”和“已无开发项目，又拿不到土地”的企业占65.9％，一些中小企业在上海土地市场竞争中缺乏整体实力优势，因土地、资金、资质等高压力和高风险因素作用下难以为继，相比而言，在上海用同样资金只能做一个小项目（再说不易获取项目），而在外地就可以做一个相对大些的项目，或同时操作二三个项目，况且外地市场进入成本低，土地相对好拿，上海房产商又有多方面的竞争优势，在二、三线城市也颇受当地政府的欢迎。
此外，上海房地产商在拓展市场方面正在寻求发展的新突破，宏观调控将促使中小开发企业走合纵联横的发展道路。一些小型开发商目前正处于前途叵测阶段，有的已被迫撤离房地产行业;有的不甘心彻底告别房地产业，已转向房地产中介行业，以凭借现有的资金实力和市场经验，在二手房市场上还是能显示出多种优势能从容运作，以期待日后大环境有所改善后东山再起;也有的企业暂时作休整，目前没有任何实质性的动作，静观市场动向。
（二）上海房地产企业的品牌建设上升到了一个新高度
去年10月23日推出的2004CIHAF中国住交会上海地产“名企、名盘、名人”风云榜，代表了上海房地产业的最高水平，展现了上海房地产企业的品牌形象。日前，由市房协发起主办的2004年度上海市房地产品牌（商标）推展活动，旨在全市范围内的房地产骨干企业中进一步提升房地产企业的核心竞争力，强化品牌商标意识，陆续推出一批上海乃至全国响当当的房地产品牌。目前，在全市4800多家房地产企业中，注册商标的企业并不多，现仅有“大华”、“联洋”、“绿地”、“证大”四个房地产著名商标。这与房地产作为支柱产业之一的行业地位是不相称的。由此可见，上述两项展示活动，必将推动上海房地产企业的整体品牌（商标）的建设。
上海房地产企业景气指数强劲反弹。据市统计局公布的本市去年三季度企业景气调查表明，景气变动最大的是房地产业，企业景气指数出现强劲反弹，以20点的绝对优势位列各行业升幅之首，重新回到“较强景气”区间。受宏观调控全方位政策相继集中实施的影响，二季度，房地产业企业家信心遭受较大影响，信心指数和景气指数都出现下滑。三季度企业家信心指数比二季度继续下挫1.6点，为144.6；但企业景气指数强劲反弹20点，达到154，重新回到“较强景气”区间。上海房地产业的各项微观指数表明，开发商开发投资已经日趋放缓，土地开发景气指数延续了今年以来的下跌势头。
（三）上海楼市大型房展会上外省市楼盘抢占优势展区的新现象引人注目
“假日楼市”2004年上海秋季房地产展示会中，上海以外区域的参展楼盘数量有了大幅度的提升，达到了33个，大大超过了上海历届房展会，表明外地楼盘抢滩上海市场的积极性显露无遗。其中，来自昆山、苏州、无锡、扬州、重庆、武汉、海南等地的高端项目，已经开始登陆上海楼市，首次出现在代表上海展览中心房展会参展楼盘最高等级的中央展厅，大有与上海本地高端项目分庭抗衡之势。之前，在上海光大会展中心揭幕的第三届上海商业房产展示交易会上，长三角地区的商业地产项目以咄咄逼人的态势进驻上海市场，外地参展商和项目比上届增长了3倍，占参展项目总数的60％。外省市项目大举抢滩上海进行推广活动，可见上海市场已被其锁定为异地置业推介的“桥头堡”。目前，上海市场掀起一股异地投资置业的热潮，涉及的区域几乎覆盖了全国各大、中、小城市，其中旅游度假房产开发渐成新的一大热点。此外，沪上主流媒体自第二、三季度开始相当重视外省市项目在上海市场本地媒体上进行宣传推广，如文汇报《房产世界》特辟专版《展交中心》专栏，自前年底成立了中国风景度假住宅（上海）推广展交中心以来，已经组织过2004“夏日激情——异地置业直通车海口行”等活动，已对海南海口、重庆等省市的项目作了有力的推广。而美家房地产周刊及上海楼市周刊等报刊在近期出版的周刊上以头版刊登“赴武汉、合肥、北海、昆山”等地购房团的招募活动。种种迹象表明，全国房地产市场推广活动正逐步走向一体化，异地投资置业呈互动多向渗透发展的态势。
二、业界争论又掀起一波“泡沫破裂论”、“房价、地价因果论”的唇枪舌战
面对全国商品房价格去年前三季度上涨13.5％，各地房价大范围的涨声响起，市场上再次引发一场房地产“泡沫破裂论”的争论，预警之声在国内外响起。摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠一个月内连续发布两份有关中国房产业的预警报告，其观点直言：世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫之上，这个泡沫将在数月内破裂，中国也在其中。然而北京华远集团董事长任志强直截了当地表示反对，其观点代表了诸多开发商的共识。作为官方的表态，建设部政策研究中心10月中旬也发布了研究报告，反击“泡沫说”，认为目前房地产金融风险尚在可控范围。
针对近几年国内城市房地产价格出现较大幅度的上涨，有观点一认为，是由于推行经营性用地的招标拍卖挂牌出让，导致了地价上涨，从而抬升了房价。国土资源部负责人明确表态，此观点是不正确的。有观点二认为，是房价上涨造成地价上涨。笔者认为，房价、地价上涨，单纯地前因后果地来谈，有失偏颇。分析房价与地价的关系问题，应以辨证的观点来看待。笔者认为，两者之间是双向互为促动的，在房地产相关政策变化的不同的阶段，两者之间的相互作用的角色会出现多次变换的，切不可一概而论，“是地价涨，导致房价涨”或“是房价涨造成地价涨”都不能全面确切地阐述房地产价格。笔者以为，从供求关系结构失衡的市场角度来分析，这时有可能是房价涨引起地价涨，而当某一城市因城市功能及市政规划等政策性因素，引发城市地位上升，吸引各方投资者的眼球，因此区域性地价明显上升，从而反映在房价上联动上涨。
房价、地价的涨跌，本质上是遵循其各自的价值规律的，受供求关系的影响，也是由上海房地产市场发展的内在规律所决定的。笔者认为，城市地位恰恰决定了上海房价、地价的总体走势。
看待一个城市的房地产价格问题，不能简单地用房价、地价之间所谓的因果关系来分析其上涨的动因。房地产是不动产，房价、地价是不能单独地分割成立，否则，如何诠释每个项目在开发商处的大产证和业主所有的每套房的小产证都是“房产、地产”两证合一的房地产证。
房价的话题是市场的中心话题，是政府及开发商，更是市民百姓入市所关注的首要话题，而地价的话题是政府和开发商之间出让方和受让方双方最关心的重要话题。地价在房地产项目中一般占有五～六成的比重，对政府、开发商而言是至关重要的，一定程度上，其影响着房价的走势。当然，决定和影响房价、地价的因素比较多，也够复杂的，除城市地位的急速提升，旺盛需求拉动、各类成本大幅提高、供求结构失衡的推动等主要因素外，还有城市土地资源的稀缺，土地含金量增大；房地产新政及“双增双减”等政策促动；政府全方位的市政大投入；以及其他众多的因素。
由此可见，在分析房价、地价之间的关系问题，笔者认为，上述两种观点都是不够科学和全面的，这两种观点都是基于一种将复杂问题过于简单化了的思维方式，因而，带有一定的片面性。同时，这两种观点似乎进入了那种“鸡蛋论”中“到底是先有鸡还是先有蛋”的追根问底的思维“迷宫”。这种“鸡蛋论”调子会将问题引入一个令人相当费解的境地。
笔者认为，房价、地价两者之间的关系，有重合概念，房价中有地价的内涵，房价的外延较地价相对广些，为此，笔者还是倡导把“房价”的这一提法改用全称“房地产价格”较为准确，通常人们所说的“房价”仅指房子正负零零线以上房子的价格，而忽视了其所占分摊土地这部分的“隐性”价格。举个例子，市中心的二手房中老公房的房价，近几年上涨幅度惊人，老公房房价上涨，并不是说老房子的砖头在值钱（大家都知道，房子在折旧的），实际上是其在地段上的土地在不断地增值，明确地讲是其地价在上涨，因此，准确地讲是老公房的“房地产价格”中所包含的“地价”部分在上涨。同样，市中心独幢价值上千万元的老式花园洋房更是如此。
综上所述，房价、地价两者之间并不是单纯的双向因果决定论所能解释的，分析地价、房价的上涨动因还须具体问题具体分析，需要进行全方位的综合研究分析。
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