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三类家庭可申购经济适用房 |
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来源：新华报业网
《南京市经济适用住房管理实施细则》出台
昨日，南京出台新的经济适用房管理细则并于即日起开始实施。新细则扩大了经济适用房的建设标准，将经济适用房小套面积控制在60平米左右，中套扩大到80平米左右，并明确规定了三类家庭可以购买经济适用房。此外，买不起房的低收入家庭将可首次使用原住房置换经济适用房，居住者在拿到经济适用房五年后才能按市场价上市出售。
1 经适房最大面积80平米
据了解，以前的经济适用房面积为30—60平米左右。新出台的实施细则调整了经适房面积，根据该办法第二十三条，经济适用房户型比例以中小套型为主，小套住房面积控制在60平米左右，中套住房面积控制在80平米左右。这使得经济适用房的面积达到了80平米。细则还指出，供应人口较少家庭的套型面积可适当降低，其中一人户40平米左右，二人户50平米左右。
解读：南京市房改部门的有关负责人指出，经济适用房的建设标准是限定的，而这些限定是根据南京居民的收入和居住水平等因素综合考虑，合理确定的。
2 低收入户可用住房置换
根据该细则，低收入家庭购买经济适用住房的，将可以向市房改办申请以原住房置换经济适用住房。在双方自愿的原则下，按房屋的市场评估价结算房款。
解读：经济适用住房是保障低收入家庭的，廉租房是保障最低收入家庭的，《细则》作出这条规定，目的是通过置换的方法购买部分二手房，以供最低收入家庭承租。置换的前提是按房屋的市场评估价结算房款。所谓市场评估价，既不是房改办说了算也不是售房人说了算，而是按一定程序聘请专业的房地产评估公司进行评估，然后双方进行磋商，以双方都能接受的相对合理的价格置换。
3 购买五年以后才能上市
《细则》第四十九条规定：经济适用住房在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》5年后，方可按市场价上市出售；出售时，政府可以按照经济适用住房购买价与届时同地段普通商品住房差价的一定比例向售房人收取其收益，专项用于经济适用住房建设。集体土地上被拆迁农民所取得的经济适用住房，在出售时不需交纳差价。在规定不得上市的期限内确需上市出售的，由市房改办按原供应价回购。
解读：这一条规定对原来市有关部门出台的规定作了修正。第一，原规定为：属低收入和国有土地被拆迁家庭申购的经济适用住房5年内不得转让、属集体土地上被拆迁家庭申购的经济适用住房3年内不得转让。《细则》统一规定为5年后可按市场价上市出售，这里需要说明的是，转让即视为上市，无论是否按市场价。据考察，周边城市基本上也是规定为5年后才能上市。第二，原来对经济适用住房上市的收益分成未作规定，《细则》则规定除被拆迁农民所取得的经济适用住房出售时不需交纳差价外，其他人都需按照经济适用住房购买价与届时同地段普通商品住房差价的一定比例向政府缴纳部分收益。这是因为政府是按优惠价出售的，而售房人是按市场价出售的，政府应该得到一定的收益分成，且分成收入仍用于经济适用住房建设。
4 每家只享受一种（次）优惠
《细则》第五十三条规定：每一个住房困难家庭只能享受一种（次）住房保障优惠政策（包括配租廉租住房、住房租赁补贴、购买经济适用住房、公房租金减免等）。已享受住房租赁补贴的最低收入家庭购买经济适用住房的，自办理入住经济适用住房手续的次月起不再享受租赁补贴；转让或出售经济适用住房的家庭，除由市房改办按原供应价回购的外，不得再次购买经济适用住房。
解读：我们的国家现在还处于社会主义的初级阶段，政府的财力和社会保障能力也有限，因此，《细则》作出了这方面的规定，以让更多的人得到政府优惠。
5 继续实行政府指导价
《细则》规定，经济适用住房价格实行政府指导价，年度指导价格由市物价局会同市房产管理局根据拆迁土地级别、建设成本和中低收入家庭经济承受能力等因素测算确定，定期向社会发布。
解读：2004年度南京市经济适用住房指导价格标准是，对应南京市拆迁区位级别，四级地区价格经初审后报经政府批准，五级为1800元－2100元，六级地区为1500元－1800元。但年度指导价只是一个“大框架”，并不代表实际的房屋销售价格。其实际的销售价格，由建设单位根据成本核（测）算向市物价局申报，市物价局按照有关规定核定后向社会公示。
6 优先发放往房公积金
根据该细则，用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放。职工可以提取本人及直系亲属的住房公积金购买经济适用住房；可以本人及直系亲属的住房公积金偿还住房贷款。
解读：自从南京建立住房公积金制度以来，住房公积金的提取使用一直是只能在配偶之间进行，即缴存住房公积金的夫妻中的一方贷款购房后，只能支取本人和配偶缴存的公积金用于归还购房贷款，而不能用家庭其他成员的住房公积金归还。而对于符合购买经济适用住房条件的低收入家庭来说，他们的收入本来就不高，还贷能力较低，如果能够得到直系亲属的支持，贷款压力将会得到一定程度的缓解。在这样的背景下细则才作此规定，但如果需要使用直系亲属的住房公积金，必须征得其本人同意，履行有关手续。
7 小区必须实行物业管理
该细则第五十条明确规定“经济适用住房小区必须实行物业管理，一个区域原则上应由一个物业管理企业实施物业管理。物业管理企业应当通过公开招投标确定。”
解读：经济适用住房小区入住的都是低收入困难群体，如何保证物业管理正常运转是一大难题。该《细则》突出以人为本，为保障困难群众的正常居住作了充分考虑，通过公开招投标确定物业管理企业有利于提高服务质量。
申购经适房条件三选一
细则明确规定，符合下列条件之一的家庭，可以申请购买一套经济适用住房：
（一）在本市实际居住的一对夫妇为一个申购家庭（含单亲家庭），且至少其中一方具有本市城镇常住户口已满2年；家庭人均月收入在市政府公布的本市当年最低工资标准以下；家庭人均住房的使用面积在当年规定的最低标准面积（含本数）以下。同一住房多家庭共同居住，其中符合申购条件的家庭在两个以上，若一家庭申购后，其他家庭的住房面积将超过人均最低标准面积的，家庭之间应当协商一致，确定一个申购家庭。
（二）具有本市常住户口的国有土地上的被拆迁家庭，货币补偿金额在当年规定的标准金额（含本数）以下，同一户籍家庭成员人均年收入在上年度本市人均可支配收入标准以下，且本市及拆迁范围外他处无住房的。
（三）具有本市常住户口的集体土地上的被拆迁家庭，符合申购经济适用住房条件的，以房屋拆迁补偿款（原房收购款、购房补偿款、区位补偿款三项之和）申请购买经济适用住房，使用除拆迁补偿款以外资金不得超过10％。
解读：南京市房改办有关人士在接受记者采访时表示，考虑到被拆迁家庭面临无房可住的实际困难，当前该市经济适用住房优先供应（二）、（三）两类被拆迁家庭。此外，在计算家庭人均年收入时，除申购家庭夫妇外，与申购家庭夫妇同住的未婚或离异、丧偶后他处无住房的直系亲属；正在服义务兵役的子女；在外地读书的未婚子女等可以作为家庭成员分摊家庭收入。
合格申请者有效期仅半年
需要重点提醒市民的是，《细则》对申购经济适用住房的时限作了有关规定：一是被拆迁家庭符合申购经济适用住房条件的，自签订拆迁补偿协议之日起，应当在半年内申请，过期作自动放弃处理。二是经批准购买经济适用住房的家庭，自批准之日起两年内未购房的应当重新申请。三是申购经济适用住房的家庭在抽取选房顺序号后或选房后，自愿放弃购买的，两年后方可重新申购。 (中国房地产信息网 www.crei.cn)
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