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大中城市房地产整体过热 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2004-11-16 9:29:00】【关闭】 |
来源：经济日报(中国)
通过对35个大中城市的分析，我们可以得出如下判断：房地产市场存在著整体过热和一定程度的泡沫，以及严重且在进一步恶化的供给不适应需求的结构问题；而与此同时，我国大规模的城市化、经济高速增长和居民生活水平大幅提高，已经形成巨大的可持续的需求潜力。因此，对房地产未来形势可持谨慎乐观态度，相信只要中央的宏观调控政策在各地实施得力操作得当，我们不仅可以成功地吸收业已形成的泡沫，还可以使房地产继续发挥中国经济增长的引擎作用。
编者按关于中国是否存在房地产泡沫的争论不绝于耳，各派观点看上去针锋相对，但是细究起来，大家都是在用“莫须有”的数据来支撑自己的观点。记得一位学者曾经说过，当经济研究没有真实数据支持的时候，它跟谁姓都可以!为此，我们特别约请《中国城市竞争力报告》课题主持人倪鹏飞利用城市竞争力调查系统所获取的详尽数据，为我们点评大中城市的房地产市场。
城市房地产的发展在地域上差异很大，判断中国房地产发展状态，需要进一步研究具体城市的发展状态。
房地产价格普遍偏高，快速上涨，不少城市出现泡沫和过热
城镇居民人均可支配收入直接反映了居民的购买能力，而房价收入比则反映了居民对房价的承受能力，房价收入比可以大致反映城市房地产价格高低。观察35个城市收入价格比可以发现四类情形：
第一类：渖阳、南京、贵阳、北京、广州、西安、青岛、大连、上海、哈尔滨房价相对很高，房价收入比处在1：9以上；第二类：兰州、长春、南昌、重庆、合肥偏高，房价收入比处在1：8、1∶9之间；第三类：杭州、石家庄、福州、成都、昆明略高，房价收入比处在1：7、1∶8之间；第四类：太原、武汉、呼和浩特、长沙、银川、天津、乌鲁木齐、宁波、郑州、西宁、南宁、郑州、济南房价收入比尚还处在1：6的合理状态。
利用租售价格变动趋势比较的方法，观察2004年1-3季度35个大中城市房屋销售价格、城市租赁价格、城镇居民消费价格，可以大致判断不同城市房地产的冷热程度。可以将35个城市的城市房地产发展状态分成四类：
第一类：发展过热，已产生泡沫。这些城市房屋销售价格增长高于城镇居民消费价格增长，而租赁价格低于城镇居民消费价格增长，表明这些城市租售价格呈现反向的严重偏离变化。这些城市主要是：青岛、兰州、天津、渖阳、厦门、合肥、宁波、武汉、济南、南昌、海口、石家庄等。
第二类：发展过热，有泡沫威胁。这些城市的房屋销售价格增长远高于城镇居民消费价格增长，而城市租赁价格略高于城镇居民消费价格增长，表明这些城市销售价格脱离了租赁价格增长，快速提升。这些城市为：上海、南京、杭州、重庆、宁波。
第三类：还处在相对正常状态。这些城市房屋销售价格增长、城市租赁价格增长、城镇居民消费价格增长三者比较接近。这些城市包括广州、北京、深圳、成都、西安、银川、贵阳。
第四类：发展相对不足。这些城市房屋销售价格增长、城市租赁价格增长均低于城镇居民消费价格增长。表明这些城市销售价格在下降，需求不足，处在有潜力的待发展状态。这些城市由昆明、郑州、南宁、长春、太原、呼和浩特、乌鲁木齐组成。
房地产供给普遍存在结构不合理现象，个别城市空置严重
35个城市普遍存在供给结构不合理现象，并且结构问题进一步恶化，空置率严重，且进一步恶化。数据显示：经济适用房销售率(代表空置率)较高,但新开工面积低于竣工面积；别墅、办公楼、商业用房销售率低，但新开工面积高于竣工面积的数倍。
35个城市的总体销售率不高且空置率较高。大致地看：海口、石家庄、上海、南宁、哈尔滨销售率较高；宁波、南京、合肥、贵阳、成都在80%以上；其余城市的销售率均处较低的80%以下；其中渖阳、太原、银川、西宁等城市更低。
房地产供给市场面临的又一个重要的问题是：企业的负债率过高。35个城市房地产企业平均资产负债率高达74·9%。数据显示：南宁、杭州、南京、长春、宁波、青岛、北京、银川高居前十，负债率也在80%以上；最低的武汉、重庆、大连、兰州、上海、石家庄、合肥、西宁也在60%以上。较高的负债率从供给方面孕育著巨大风险。
房地产需求在沿海开放城市和中西部大城市潜力巨大
经济增长率、流动人口等决定城市化速度及新移民的住房需求；而常住人口数量、人均收入水平及其增长决定城市原有居民改善住房的需求；这些长期因素决定：相对而言，城市规模大的中心城市，经济发展快的沿海城市需求潜力较大，消化房地产泡沫的能力较强。城市的租金变化反映供给的缺口状况，反映房地产市场短期的市场潜力。数据显示：北京、上海、天津、重庆、广州等人口原来规模较大；东部城市北京、上海、深圳、杭州、宁波、厦门、南京、青岛等流动人口较多，人均收入也比较高，因而这些城市市场需求空间大。中西部一些规模较大的城市如重庆、武汉、成都等，以及一些经济正在起飞的城市经济增速在10%以上的将带动房地产需求增长。
利用主成分分析获得35个城市需求潜力指数(负值指在平均水平以下):最具需求潜力的前10个城市上海、宁波、厦门、北京、广州、深圳、大连、济南、重庆、杭州都在东部，同时也有条件吸收房地产泡沫。乌鲁木齐、昆明、福州、海口、石家庄、兰州等城市市场需求相对潜力弱小一些，吸收房地产泡沫的能力也较弱。
目前收入水平低、发展速度慢、城市化不快的城市，房地产泡沫相对也不十分严重；发生房地产过热和泡沫的城市，主要是收入水平高、发展速度快、城市化迅速的城市。其投机需求主要是真实需求带动和良好预期所引致的，但是这些城市未来真实需求是巨大的，如果操作得当，这些城市可以成功地消化泛起的泡沫。但是对于青岛、天津、渖阳、南昌、海口、石家庄等收入水平、经济绩效、城市化速度表现相对一般，潜在需求需要很长时间形成的城市，应该更密切关注和认真解决其房地产问题，以保证房地产健康发展。
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