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房地产居霸王条款现象排行榜前列 霸王条款有多横 |
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来源:搜房地产资讯
12月20日公布的一项调查结果显示，超过97％的受访者遇到过“霸王条款”，而在寻求解决后，超过96％的人“很少”或“根本没有”得到过满意的结果——
“充值卡过期作废”、“投保容易，理赔难”、“本店商品售出概不退换”、“欠交物业管理费六个月以上的住户，物业公司有权停水停电”……
我国消费者对这些条款和现象都不陌生。而日益成熟的消费者对“霸王现象”和“霸王条款”的关注度也越来越高。12月20日公布的中国首届“霸王现象”认知度调查结果显示，在58275份问卷中，有超过97％的受访者遇到过“霸王条款”，而在寻求解决后，超过96％的人“很少”或“根本没有”得到过满意的结果，“全部得到过”满意结果的仅占0.78％。
电信、房地产/物业、保险、电力、教育等十大行业位居“霸王条款现象”排行榜前列。
资料链接：
霸王现象，就是在各种交易中不合理、不公平的现象，其主要表现在订立一些不平等的霸王条款：而"霸王条款"，主要是指一些经营者单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等的格式合同、通知、声明和店堂公告或者行业惯例等，对消费者权利多方面限制，严重侵害广大消费者权益。霸王条款的主要表现形式是：经营者减免自己责任、逃避经营者应尽义务；经营者和消费者权利义务不对等、任意加重消费者责任；排除、剥夺消费者的权利；违反法律规定、任意扩大经营者权利；经营者利用模糊条款，掌控最终解释权。
房地产霸王条款之购房篇
在房地产行业，公众对房地产开发商是一肚子怨气。房地产商在出售房屋时侵占消费者购房预定金、减少自己的违约责任等，都让消费者受害不浅。
房地产商售房霸王条款名目：买方应支付总房款30％的分期款（含定金）；为擅自涨价埋伏笔；为额外收费而强制缔约；无论房价涨与跌，不能妨碍我赚大钱；强买强卖，购房合同不能改；请君入瓮，付了首期再签约；不尽义务，抵押情况不透明；为什么我买单，受益人却是银行；签约律师费究竟由谁出；一房二卖搞欺诈等。
霸王条款（一）:买方在签订《房地产买卖合同》时，应支付总房款30％的分期款（含定金）。
首先此条款的规定不明确，因为房屋分期款与定金的性质不同。其次，按照担保法的规定，定金不得超过主合同标的的20％。现在，该条款将分期款与定金合并在一起，一旦买房方在支付了30％钱款后违约，其所应承担的定金双倍返还的责任就难以确定具体数额了。
霸王条款（二）：“房屋的预定单价为每平方米４６００元，实际售价将在《上海市商品房预售合同》中予以确定……双方洽谈不成，甲方（指开发商）退还已收取的预定金，并按预定金的１００％收取手续费；乙方（指购房者）逾期不与甲方签订预售合同，所收预定金不予退还。”
目前，由于房源紧俏，开发商与消费者签订商品房预售合同之前往往还要签订一份“预定协议”，而上述条款可谓屡见不鲜。复旦大学法学教授陈治东指出，这一约定的实质，其实就是在“实际价格不确定”上玩花样，使双方已经约定的“单价每平方米４６００元”落空，从而给了开发商单方面提高房屋单价的权利。具体而言，等到双方签订商品房预售合同时，如果开发商跟着整个楼市水涨船高、大肆加价，消费者通常难以承受、放弃购买，但这样却要莫名其妙地损失一大笔“手续费”；如果房价下跌，开发商仍然可以要求消费者按每平方米４６００元的价格交易，消费者一旦拒绝，预定金就白白地打了水漂。
霸王条款（三）：银行
损害保证人的权益。比如银行可以直接从保证人账户中扣划款项，这在银行贷款保证或担保条款中频繁出现。某家银行在《个人房屋担保借款合同》中规定：“若保证人不按合同履行保证责任，贷款人有权从其开立在本银行任一账户直接扣收相关款项，或对保证人行使追索权。”
这种做法剥夺了《担保法》赋予保证人所享有的抗辩权，加重了保证人的责任。
霸王条款（四）：剥夺消费者对抵押物的处置权。《个人购房贷款合同》格式合同规定：“抵押期间，未经甲方书面同意，丙方(消费者)不得将抵押物出租、出售、出借、赠予、转移、重复抵押给他人或以其他方式处理。”
根据《担保法》，消费者对抵押物享有出租、出借、转移或再次抵押的权利，这样的规定完全剥夺了消费者依法享有的对抵押物的处理权。
霸王条款（五）：银行违反合同争议管辖条款的规定。为数不少的银行在合同争议管辖条款中，都做出不利于消费者的规定，出现合同争议必须向银行所在地人民法院提起诉讼，如某银行《个人借款及担保合同》明确规定，一旦出现合同争议“向乙方(银行)所在地人民法院起诉”。
这样的规定明显违反《民事诉讼法》，“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”的原则。
霸王条款（六）：“消费者必须在指定保险公司投保”也是格式条款一大问题。在一家银行的《个人住房配套车位抵押借款合同》中规定，“甲方(消费者)须在乙方(银行)指定的时间内，到乙方指定的保险公司为该抵押车位购买保险”。
依据《消法》，这剥夺了消费者的知情权和自主选择权。
典型"案例"（一）：消费者卢先生２００３年底就与上海市松江区一家房产公司签署了“预定协议”，双方约定房屋的预测建筑面积为７９.９９平方米，单价为每平方米４６００元，总价为３６７，９５４元。但是，开发商在协议中加入了这样几个条款：“房屋的建筑面积以上海市松江区房管部门测量机构实测面积为准，实际售价将在《上海市商品房预售合同》中予以确定”“甲（记者注：指开发商）、乙（记者注：指购房者）双方洽谈不成或乙方要求解除协议，甲方退还已收取的预定金，并按预定金的１００％收取手续费”“乙方逾期不与甲方签订预售合同，也不与甲方洽谈的，所收预定金不予退还。”
申房律师事务所主任孙洪林分析认为，由于有对房屋建筑面积的说明，因此，购房人很容易理解为房屋的实际售价是由于面积变动、根据单价进行总价的调整。但是，一旦市场行情发生变动，开发商极有可能根据这一条款直接要求购房人承担更高的房价。复旦大学法学教授陈治东也指出，这一系列约定的实质，其实就是在“实际价格不确定”上玩花样，从而使双方已经约定的“单价每平方米４６００元”事实上落空，并且给了开发商单方面提高房屋单价的权利。
"典型案例"（二）：银行擅自设定消费者的违约条款，若有违反，银行便要求终止合同、收回贷款或提前要求借款人还款，由此引起的损失银行不承担任何责任。如某银行在《个人消费借款抵押合同》中规定，如借款人卷入或即将卷入重大的诉讼仲裁程序及其他法律纠纷，足以影响其偿债能力的，银行有权提前处分抵押物以实现抵押权。
专家认为，这种规定缺乏法律依据，加重了消费者的责任，银行将自己的经营风险转嫁给了消费者。
专家提醒：面对开发商，购房者处于弱势地位，中消协的杨处长告诉记者目前对这些尚无约束措施，在现阶段只能通过舆论监督的力量，向政府、社会呼吁，引起有关主管部门的重视。北京市消协负责人指出，鉴于对合同格式条款监督的法律法规还不完善，需要通过各种办法减少合同格式条款的不公平给消费者权益造成的损害，消费者个人在提高维权意识的同时，有关部门应尽早出台相关政策，同时加大有关行政执法机关的监督力度。
房地产霸王条款之物业篇
买房，可能是大多数中国老百姓一辈子中最昂贵的一次消费。但是目前物业管理市场行为极不规范，一些物业管理服务合同分明是“霸王条款”，物业管理企业不按合同约定的内容和标准提供服务的事时有发生。
物业公司霸王条款名目：收取业主费用不替业主服务；绑定销售装宽带凭什么你说了算；标准不明物业费收多少算多；无暖之地的采暖费照收不误；物业公司将越俎代庖进行到底；公摊面积计算缩水、车库使用不合理等
典型"案例"（一）：绑定销售，都是物业说了算！陈先生购买的是朝阳区建国路的一处期房，售楼小姐对陈先生说，楼房在交工之前，已经统一给小区居民预留了宽带端口，购房者要交纳500元的宽带初装费，陈先生对此表示不满。他告诉记者，小区内宽带的网速很慢，而且初装费要比市面上的价钱高出近一倍左右，开发商这种无视房主的选择使用权的做法实在有些过分。
目前新开发的楼盘在交房时基本上都已经铺设好宽带，据说是为了统一铺设宽带是为方便以后物业来统一管理小区，通过此网络向业主发布公共信息，收取费用等，只是这样的解释有多少说服力，估计大家都心之肚明。
典型"案例"（二）：物业费收多收少，业主没有参与制定的权利。一位在青年路等待摇号买房的张先生告诉记者，他注意了很多期房，物业费一般都在2.4元/平方米左右，“不管开发商的物业将来定多少，这房子也是要买的！”业内人士乔丽女士向记者透露：“往往开发商与物业公司都有连带的利益关系，而且很多房产公司的开发商与物业都是一体的，虽然售楼与物业公司是两个部门，但最后的钱都是进了公司的总账里了。”
据了解，北京市发改委最新的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中规定，北京住宅物业服务收费基准价为每平方米每月0.90元，包括向保险公司投保的物业共用部位，共用设施以及物业管理企业提供住宅安全防范可以加收0.10元/平方米等。
典型"案例"（三）：大东区刘庆章很纳闷，他房子的建筑面积是６６．６４平方米，使用面积是４７．６０平方米，但是房产证上写的是６８．７０平方米，这丢失的２．０６平方米是啥？得到的答案是：公摊的门厅和楼道面积。物业管理部门就是按照房产证上的面积收取采暖费和物业费的。可门厅及楼道根本没有采暖装置，为啥要收采暖费？另外，物业服务与业主家房证上的面积有啥关系，是为面积服务还是为人服务？
采暖费大都按包括公摊面积在内的建筑面积收取，对于大多数住宅来说，门厅和楼道是没有采暖设备的，所以，公摊面积不应算在收取采暖费之列。另外，物业费、卫生费等按房屋建筑面积收取也是不合理的，业主居住面积的大小与业主对公共设施、公共卫生、保安等公共资源的享有和利用毫无关系。
典型"案例"（四）：和平区业主刘丰等１５人不明白，物业公司向即将入住的业主发出“入住须知”，规定在交足各项费用的同时，必须交纳２０００元装修押金，否则就不给钥匙。
交足房款并办理相关产权证后，消费者就得到了该房子的所有权，物业公司无权以不交装修押金就不给钥匙相威胁。从物业公司收取装修押金的性质来看，可以认为是物业公司预收的罚金。根据法律规定，罚金只能由某些国家执法机关及其授权的单位和个人收取，并且罚金数额也应由物价部门审定。
典型"案例"（五）：因迟交电费而被供电部门断电，因此产生的４分钱滞纳金也被供电部门以“不足一元以一元计收”的规定收取了１元钱。为此，贵阳市退休工人程德忠起诉贵阳市市南供电局，要求被告退还多收的０．９６元滞纳金及支付１元钱“精神损失费”。世纪中天物业管理参与断电为由，也将其列为被告。
贵阳市市南供电局在其印制的缴费单上，明确要求电费的缴纳为“自抄表之日起五天内”，逾期不交者，将收取违约金。这一条款违反《中华人民共和国合同法》。这一条款只是市南供电局的单方意思表示，并没有与原告协商一致，明显不合《合同法》中的“合同应是双方当事人在平等、协商的情况下订立”这一条款。
典型"案例"（六）：温州某物业管理公司在物业管理合同中规定，“业主或使用人住宅单元及阳台仅作居住使用，不得作写字楼、仓库、工厂或其他商业用途”。
业主（消费者）是房屋的所有人，业主有权决定房屋的使用，这条规定明显限制了消费者对房屋的处分权。
专家提醒：据国家发展和改革委员会最新统计，由于物业管理企业违反规定乱收费，以及物业服务收费项目和标准不透明导致的群众投诉，一直位居各类价格举报问题的第３位。百姓期待提高物业服务、物业收费的透明度。国家发改委、建设部近日发出通知，要求从10月1日起，物业服务收费实行明码标价，让物管收费"透明"起来。物管收费有望不再"雾里看花"。
房地产霸王条款之中介篇
房产经纪业务中的“霸王条款”已经越来越严重地干扰到正常的房产交易，为了能让广大购房者尽量避免落入陷阱，我们将目前最常见见到的那些条款做了简单罗列，希望能给大家带来帮助。
房产中介霸王条款名目：买方需在签订合同前交付承购意向金人民币1万元；通过中介买房，没成交，中介照样收钱；不管中介方有无过错，都不用承担责任；强制缔约行为；加重消费者违约责任；强行与买卖合同一方分享定金等
霸王条款（一）：为确保房屋买卖成交，买方需在签订合同前交付承购意向金人民币1万元。
这个房屋承购意向金，是该条款制订者巧立名目，为了达到先收取买方钱款、取得不当得利而设置的一个陷阱。当房屋买卖交易不成时，中介公司就会以预先收取“意向金”的有利地位，迫使买方付出不应支付的所谓违约金或中介公司所谓的种种损失，故该条款有悖于房屋中介的法律关系特征，应认定为无效。
霸王条款（二）：如买方反悔，未于约定日期至房产方签订买卖合同，致无法完成买卖事宜，则买方同意将实际给付的诚意金支付给中介公司，以作为买方违约之赔偿。
合同法规定，房产中介未促成合同成立的，不得要求买方支付报酬，只可要求买方支付从事买卖合同所支出的必需费用。该条款霸气十足，房产中介公司设定的诚意金是为了多收买方钱款的一个借口，目的是当房屋买卖不成功时，房产中介公司藉此可吞掉这笔诚意金，这是房产中介公司利用其优势地位，在房屋买方因价格等原因不能成交时，想谋取不当利益而设定的霸王条款。
霸王条款（三）：委托成功后，买卖双方均应按房屋成交价的1.5％比例支付佣金（即中介费）给中介方。
根据市物价局等部门去年下发的有关规定，居住房屋买卖中介经纪服务实行政府指导价管理，指导价的最高收费标准为房屋交易中心登记成交价的1％，房地产中介公司可在指导价上限以下（含指导价），按服务项目实行菜单式收费。该条款约定中介方可收取1.5％的佣金，显然突破了收费标准的上限，违反了物价等部门的规定。
霸王条款（四）：“乙方（指委托人）支付房屋承购意向金１万元……并同意以约定的房价、付款方式，在甲方（指中介机构）通知成交后当日内签订房屋买卖合同。”
这是当前房产中介合同中十分常见的条款内容，但华东政法学院傅鼎生教授认为这是一种“强制缔约”的行为。事实上，房屋中介合同与房屋买卖合同完全是两回事，在中介合同中，委托人根本没有义务必须与第三方签订合同，以满足中介人收取报酬的目的。如果客户必须以中介合同约定的条件、在约定的时间内与房屋出售方签订房屋买卖合同，否则就要承担赔偿责任，被扣意向金，这对消费者来说很不公平。“中介机构就好像是婚姻介绍所，他们收钱，只是负责为男女双方牵线搭桥、促成交往。如果说男女双方认识了却不结婚，就要向婚姻介绍所支付违约金，那岂不是荒谬？！”
霸王条款（五）：“甲方（指房屋转让方）收到定金后，中途不得借故中止售房，否则加倍赔偿定金，中介方有权分享其中１／２的违约金……乙方（指购买方）未能如期签订售房合同、付清房款，则支付给甲方的定金不予退还，由甲方与中介方平均分享。”
这一条款通常出现在房屋转让、购买与中介三方签订的合同中，申汇律师事务所主任李家麟一针见血地指出，这是中介机构利用优势地位，对消费者作出不公平、不合理的规定，目的就是使自己在交易中“旱涝保收”。根据有关规定，中介人中介不成，不得要求支付劳务报酬，只能收取从事中介活动的一些必要费用，如交通费。而定金收付的双方应该是房屋买卖双方，所谓的“双倍返还定金”等原则也只适用于房屋买卖双方。中介机构用看似公平的条款，对违约方进行处罚，但事实上却侵犯了守约方的权益，将原本全部属于守约方的违约金硬生生地拿走了一半。
典型"案例"（一）：今年6月，北京的李先生与京城某房地产中介公司签了一份购房委托合同，并交了一万元订金。看房后觉得不合适，房子没买成。而当他向该公司提出退还订金时却遭到了拒绝。中介公司的理由是合同里有这么一条：“由于甲方原因导致房产权属变更手续无法完成，该项订金作为违约金不予退还。”明知中介公司耍赖，李先生却是“哑巴吃黄连”：“合同都签了，我们理亏啊！”
李先生真的理亏吗？法律专家指出，房屋中介收取佣金，应该以房屋交易成交为基础。在未成交的情况下，可以适当收取劳务费，但中介公司强行扣留订金，显然是曲解了上述条款。
典型"案例"（二）：２００３年７月，上海的郭先生委托上海一家房产中介公司出售房屋。经中介公司推荐，郭先生与孙女士达成买卖意向，三方签下了《房地产买卖居间协议》。格式合同第九条约定：双方的“房地产买卖合同”无法签订的，违约方或合意解除方应向中介公司支付服务费５４６００元。由于孙女士无法办出贷款等原因，郭先生的房子没有卖成，双方签订了解约协议。中介公司“酌情”向郭先生索要解约补偿金３９０００元未果。２００３年９月，中介公司将郭先生告上了法庭。
中介公司要求索赔真的合理吗？法院审理认为，中介公司理应对孙女士身份、住所等情况作必要的了解，并如实告知郭先生，但中介公司未能尽到这一义务。三方签订的《房地产买卖居间协议》第九条约定的内容明显加重了买卖双方的责任，而使中介公司居于无论居间是否成功，均可取得相应报酬的有利地位。这一约定明显与法律规定相悖，故法院确认这一条款无效，对中介公司主张郭先生支付居间报酬的请求不予支持。
专家提示：通过居间方式进行房屋买卖，已成为目前房屋交易的重要途径。进行居间活动的中介公司，应诚信守法，以积极促成交易为主要目的，并据此取得相应报酬，而不应以收取服务费为目的，设置霸王条款，置被服务对象的利益于不顾。作为委托人，也应该提高自我保护意识，细读条文，慎重签约，避免落入合同陷阱。
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