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租赁房屋有新规定 房东依法纳税保障交易 房客先租房后办居住证 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2004-10-11 9:42:00】【关闭】 |
10月1日起，《上海市居住房屋租赁管理实施办法》的施行给租赁市场立下新规矩，房东房客都将面临一些新变化。
租赁合同登记备案起到对抗第三人的作用。买卖合同必须经备案登记后才能进行产权过户交易，而租赁合同备案与否并不影响合同法律效力的成立。因此，相当多的人重视前者忽略后者。在新办法中，对租赁合同需向区（县）房地产管理部门登记备案的重申，是出于保护承租人优先购买权不受侵害。目前二手房市场中，带租约的二手房出售量不是少数，房子在房客不知情的情况下被卖的事件常有发生。在这种情况下，房客要求主张优先购买权，房东往往以“不承认”的态度或拟定虚拟第三人租赁合同而加以拒绝。相反，登记备案的作用相当于告示，可以有凭为证。若未经房客同意擅自卖房，房客完全有理由申请赔偿。
外来人口在沪租房流程转变。据有关人士介绍，外来人口支撑起了上海租赁市场的大半江山。新办法在某种程度上可视作为《上海市居住证》制度暂行规定的配套措施。它是采用租赁合同备案登记与居住证相结合的方式，理顺外来人口管理工作。以往要求外来人员在沪租房先出示暂住证的操作流程，现转变为先办理居住房屋租赁合同登记备案，认可合法住所证明后再按照国家和本市的有关规定及时办理居住登记。因此，作为房客也应主动督促房东及时办理租赁合同备案手续。
出租人依法纳税不会搅动租赁市场租金发生变化。房东需缴纳租金5％的税额不是新规定，只是以往绝大多数人不主动纳税。现在重申房东纳税义务、加大处罚力度，很多人担心这一租赁成本会否转嫁到房客身上，或者房东为避税，实际租金远远高于登记租金，从而扰乱了市场租金价格。供求关系决定着租金价格。上海市房屋土地管理局市场处有关人士释疑认为，租金价格高低是决定房客租住与否的主要因素。由于目前整个上海可供出租房源充沛，且随着有产者的增多，这一数量还会继续增加。一旦房东将租赁成本转嫁到房客身上，经过与同类产品相比较后，房客转租其他物业的可能性很大。如果房东与房客私下达成协议，通过做低房屋实际出租价格的方式来逃避纳税，一旦发生租赁纠纷，由于真实租金价格无法得到法律保护，只得按照“作假”的合同进行裁定，到头来双方吃亏。
(中国房地产信息网 www.crei.cn) (作者：唐颖豪)
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