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房市“气短” 外资趁虚入沪 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2004-8-31 8:57:00】【关闭】 |
宏观调控遏制了国内过热的房地产投资，却为外资基金逐鹿中国楼市铺下了“红地毯”。
成本难估 海外基金投石问路
对于习惯了欧美市场运作赢利率５％左右的海外基金而言，中国房地产市场的高额回报使他们无法坐视。自从上世纪８０年代初中国开始对外开放以来，海外房地产投资机构便相继进入，但２０年来，外资开发商在中国投资开发的房地产项目却一直很少。２００４年，政府推出旨在把住土地供应和信贷投放两大闸门的一系列政策，控制房地产业投资过快增长，上海业界惊呼“政策年”到来，并有声音认为调控削弱了投资者的潜在购买欲，开发商回笼资金速度被迫放缓，有可能让海外基金的行动更为谨慎。
圈内一位人士在２００２年曾发出这样的感慨：“美酒与欢歌总在别家。没有哪一个行业像房地产业这样令外资感到落寞。”房地产业近两年还坚守着最后的“暴利”，但这似乎依然与外资无关。
海外房地产投资机构在中国发展缓慢，有分析说一方面是因为海外投资商受到思维方式的限制，另一方面则是由于在操作层面难以找到契合点。欧美房地产开发资金遵循市场经济规则，讲究资本回报率，但他们却很难理解中国房地产如此之高的投资回报是从何而来。外资一直感觉进入国内市场困难比较大，主要原因是市场不透明，缺乏公平竞争的环境，其中房地产市场不透明主要体现在房地产开发的主要成本——地价成本不一样、房地产市场受政策影响比较大、投资商起初的开发成本可能比最后的售价还要高等方面。在不透明的市场环境下，成本很难估计。
淘金良机 投资开发双管齐下
但事实却与人们的预期相反。几大国际基金一改以往“投石问路”的姿态，几乎同时加快了与国内发展商的合作步伐。面对上海楼市的激烈震荡，海外资本对上海房地产市场未来走势做出了与本土资本截然不同的判断。
大摩正式宣布与国内金地集团、盛融投资合资组建房地产开发公司，联手收购“烂尾楼”；还将联手美国雷曼兄弟公司各入股２５％，参加上海永业公寓二期开发；美国洛克菲勒集团签约新黄浦集团，参与上海“外滩源”的改造……据悉，今年平均每月有２０～３０只海外基金来到上海寻找房地产投资机会，一批著名的投资机构更是借此机会跃跃欲试。几家世界知名的外资基金在与上海房地产企业合作的项目公司中，外资所占的股本份额由１１个月前只占有５％股份，迅速上升为占有５０％及以上。
很多外资大鳄更是放出豪言：新加坡凯德置地中国区执行总裁林明彦称，“目前在中国市场的投资规模已超过１２０亿元人民币，在未来５年内我们的投资规模还将翻一番。我们将不断寻找契机加大在上海、北京的居住和商用房产投资，积极开拓广州市场，密切关注重庆、成都、大连等二线城市的发展。”据悉，凯德置地已经达成一项６０００万美元的中国房地产投资基金交易，并且近期尝试将一个更大的基金项目投入市场。
另外，与先前外资基金只进入个别现成高档住宅、酒店和写字楼项目相比，海外投资基金进入上海的投资方向和资金规模正在发生较大转变，不少投资公司已将目光转向上海一级房地产开发市场，投入资金的规模比以往更是迅速扩大。正如戴德梁行的专家张国正所言，“目前许多进入内地的海外房地产投资基金正试图或已经从单纯的投资商向开发商转变，企图赚取原属于开发商的丰厚利润。”
此消彼长 内外利好趁虚而入
从业内不断传出的信息表明，宏观调控遏制了国内过热的房地产投资，却为外资基金逐鹿中国楼市铺下了“红地毯”。分析人士指出，海外投资基金进入上海态势的这一变化，一方面是由于国内不断规范的市场环境对土地、资金的获取设定了越来越严格的要求，使在机会利益中壮大的开发企业感受到资金的压力。一些资金链绷得很紧的房地产开发商将可能出局，出现房地产开发企业的优化组合、优胜劣汰；开发商们都在迫切地寻找更多的融资渠道，从而为海外地产基金进入一级开发市场“淘金”创造了良机。
另一方面，随着国内一系列房地产政策法规的调控，开发商的高额利润空间受到挤压，开发风险进一步降低；海外投资者十分关注资金安全。政策调控有可能实现资金安全的目标，投资环境进一步优化，是今年一批国外基金提速进入上海的直接原因。由于上海市场正处于最佳成长时期，市场需求量大，利润率高，而且不少本地房地产开发企业已经具有专业开发能力和业绩，为海外投资者所看好。
基强联行投资管理（中国）有限公司副总裁陈咏东告诉记者，去年年中以前，公司拿到的“房地产投资银行”业务中大多是员工们主动出击“跑”出来的，但是现在的情况是越来越多的上海本地发展商主动上门咨询，希望在资金和项目上找到更为有力的合作伙伴。
“即便是有一定规模的发展商，在目前的情况下也需要新的融资渠道的支持。”陈咏东说，过去发展商们的运作方式是先用部分资金买进地块，随后开发建设过程资金投入也不大，房屋建成销售后，拿到回款再去购买土地，如此循环往复。但是各地在推行土地招标政策以后，这个操作模式已不再使用。
海外资本对此的表态亦很耐人寻味——新加坡嘉德置地集团总裁廖文良表示，中国政府对房地产业开展宏观调控“目的在于打压投机”，限制价格的飞速上涨。而中国内地对住房市场的自然需求仍未得到满足。中国房地产将更加规范有序，并快速进入“资本为王”的时代，很多实力雄厚的外资企业决定把握时机，在这个大市场中占领重要席位。
“中国的中产阶层在迅速成长，中国也在迅速融入国际社会，因此中国需要国际化标准和品质的住宅。这种需求和变化就跟中国的轿车市场一样，经过多年蕴积之后，会突然爆发出来。”第一中国房地产发展集团首席投资执行官姚蔚表示，在宏观调控“声声紧”的环境下，他们仍然钟情于中国房地产市场。
互惠互利 合作态度仍然谨慎
“现在对大量的境外资本进入中国市场是个极好的时机，据我们所知，目前市场有大量的未建和在建项目，因受银行信贷紧缩的影响，在资金严重吃紧的考验下，已经出现一些甩卖行为。”东苑房地产集团董事长侯抗胜表示，本土企业市场竞争的区域优势会越来越小，企业的运作机制会不断市场化。
海外资金的“胃口”越来越大，步子也越来越有力，不少有地在手、但感到资金吃紧的中小发展商因此对海外基金满怀期望。但实际上，海外基金进驻国内房市将是长期过程，现在只是宏观调控给了他们一个搭乘“顺风车”的较好时机而已。
针对目前发展商对于海外基金的态度，基强联行董事总经理陈基强的话一针见血 ——国外的基金绝对不是雪中送炭，而是锦上添花。陈基强认为，从目前已与海外基金达成合作的本地发展商看，几乎无一例外都是业界大牌，真正感到资金困难的中小发展商很难获得海外基金扶持。目前海外基金虽然资金充足，但寻找国内房地产合作伙伴的态度却十分谨慎。
“亲密接触”也需要国内发展商有吸引力，这是关键所在。造成“缺钱的找不到基金，找到基金的不缺钱”这一现状的最大原因，在于海外基金对合作企业的审核要求严格。所谓资金吃紧的发展商，即使现在手上拥有位置优越的地块，但也常通不过海外基金对公司的全面审核。
不过可以肯定的是，资本总是嗅利而动。按照摩根士丹利的研究报告，在未来几年内投入上海房地产业的外资中，以海外基金形式出现的数字将快速增加至２０亿美元。这轮投资提速之后，外资在房地产业中的比重还会进一步上升，那些面临资金窘境又拥有较为优质项目的公司，可能会成为它们关注的对象。压力？动力？也许在接住外资伸出的橄榄枝的同时，国内开发商也应该在更深层面上思考生存和发展的取向了。
(中国房地产信息网 www.crei.cn) (作者：刘笑一)
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