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警惕房市出现两个“剪刀差” |
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房地产市场出现的两个“剪刀差”，一是供给和需求的剪刀差；二是房价和购房能力、购房心理预期的剪刀差。
从供小于求到供大于求，两条曲线在交叉之后，越来越背离，就形成“剪刀差”。如果不控制其幅度，就十分危险。房价曲线向上，而购房能力、购房期望值的曲线没有同步上升，也会形成另一个“剪刀差”。这会使住房供给结构与消费需求结构不相适应的矛盾日显突出。
笔者一直对近期的上海房地产市场持谨慎的乐观态度。在对近期一些数据和调查进行分析后，笔者认为目前要特别当心购房动力的减少，对房市可能出现的两个“剪刀差”给予充分警惕。
购房动力表现不足
笔者对某个占据全市房地产市场份额很大且有导向作用的区所做的分析表明，该区已有近三成的居民家庭购买过商品房（其中新建商品房占70％，二手商品房占30％），平均购房费用约为30万元，平均建筑面积约为90平方米。而未来2至3年内可能购房的家庭仅有5％～6％左右，不及家庭户数的一成。其中肯定要买房的家庭会在此基础上再降低一截。同时由于购房家庭的房价承受能力、房价期望值和现实都有不小的差距，届时真正购房的比例还要降低。
有人认为，内需不足，可以通过外需来拉动，上海的住房需求可以通过外力来补充。但是，第一，房地产是不动产，主要靠本地消费是客观规律。以开放度很高的浦东新区为例，尽管有“区外、市外、境外”的“三外”人士购房一说，但支撑浦东房地产市场的从来都是浦东新区的本地市民和常住居民（注意：不是浦东的本地人，主要是新浦东人），占到总量的三分之二左右。开放度不及浦东新区的其他区县恐怕更得依赖本地市场。第二，房地产有效需求结构发生变化。目前投资性质的购房占了相当大的比例。对房市而言，投资购房就像一把“双刃剑”。涨势之中，它可以锦上添花；跌势之中，它却不能雪中送炭。可以说，它是一种最不可靠的购房动力。投资就是投机，一有风吹草动，投资随即撤出，必然加剧市场恐慌。第三，房价过分上涨，已大大超过综合经济和个人收入的实际增速，抑制了出于居住目的的购房需求。三年来，扣除房地产综合品质上升的因素，全国房地产市场房价实际增长大约在30％～80％左右，已经难以消化。四是各种优惠政策相继到期，限制政策相继出台。为降低风险，银行对贷款政策将逐渐收紧，这是大势所趋。各地对期房转让等限制政策的出台，必然会局部减少投资需求量。
一“剪”：供求不平衡
二“剪”：结构不合理
房地产市场出现的两个“剪刀差”，一是供给和需求的剪刀差；二是房价和购房能力、购房心理预期的剪刀差。
供给和需求的剪刀差
分析供给和需求的曲线表明，2000年以来，供给量一直小于需求量；但2003年9月以来，供给量逐渐大于需求量，两条曲线的“剪刀差”初步形成。销售量不是需求量，但销售是实现了的需求，可以反映需求。2000年到2002年，商品住宅的销售（求）和竣工（供）比例分别为1．01∶1、1．04∶1、1．08∶1，供小于求的趋势越来越大，市场日趋火爆。到2003年上半年，销售（求）、竣工（供）比达到1．26∶1，出现了通宵排队买房的情景。但是到了2003年9月，两者基本持平，比例几乎为1∶1。从静态的点上看，这无疑是一个喜讯。但是房地产市场是动态的。实际上，高位平衡是最危险的平衡，也是最不稳定的平衡。现在，这一平衡点已经被打破，出现了供大于求的局面。从供小于求到供大于求，两条曲线在交叉之后，越来越背离，就形成“剪刀差”。如果不控制其幅度，就十分危险。事实上，由于前几年的房市火爆，资本大量涌进房地产业，投资量和开工量、在建量都大幅上升。今后两年的竣工量将比历史上最高的去年还要有更大幅度的上升，预计每年达到3000万平方米以上，甚至逼近4000万平方米。然而，让笔者担心的是，社会的需求出现了下降的趋势。虽然同比还有所上升，但升幅大幅下降，今年1～2月份全市的销售量比去年11～12月份降幅超过10％。这一趋势如果维持下去，年销售量将维持在2000万～2500万平方米。
房价和购房能力、购房心理预期的剪刀差
房价曲线向上，而购房能力、购房期望值的曲线没有同步上升，也会形成另一个“剪刀差”。这会使住房供给结构与消费需求结构不相适应的矛盾日显突出。据分析，相对而言，2000年的房价和购房能力最为匹配。此后，房价攀升过快，购房能力却没有同步上升。2003年上海市房价涨幅高于人均可支配收入增长近一倍，房价太高买不起已成为有住房消费需求但无法转化为有效需求的直接因素。今后的情况也不容乐观。据分析，本市居民今后两三年预期购房价平均在50万～55万元左右，预期购房单价达到80万以上的不到一成。但从2003年房产市场交易情况看，商品房预售套均价是70万～80万元。即使不再涨价，也已大大超过预购房居民平均预期购房费用。同时有资料表明，在目前市场中，有实力购房的群体多数已购房，有调查显示年收入在10万元以上的家庭中，70％以上的家庭已购房。中等收入家庭是当前房产市场的主力军，而新建的商品住宅中，中、高档楼盘所占比重的上升与购房者的经济能力、对住房的渴求程度急剧下降的矛盾日显突出。
那么，在供大于求的情况下，房价如果下跌，是不是就会增加需求，并且更加适合或者接近居民的购买能力、从而增加购买量呢？这个情况又比较复杂。尽管降价会接近市场消费能力，但房价下跌会使得一部分需求者成为观望者，使投资者也就是投机者撤出市场。因而房价下跌不但不会增加购买量，反而会使得购买量萎缩。
有所为
防止“剪刀”变“利斧”
毫无疑问，两个“剪刀差”任其发展，就会成为“利斧差”，严重地伤害上海的房地产市场。由此，笔者建议：
一是有关部门要控制土地供应节奏，适当减少上市量。同时要向社会特别是投资者（包括投资建设和投资购房者两方面）坦言，房市有风险，入市要谨慎。
二是要根据市场需求状况，着重调整住房供给结构，扶持中低价位住房建设，增加供应量。
三是要通过发展外向型经济，提升上海整体形象和竞争力，吸引更多的外来需求。
四是研究一些促进住房消费的政策和措施。
五是大力发展经济。从根本上来说，发展经济，提高居民收入，增加购房能力是重中之重。
摘自《中国房地产报》2004.04.26 韩可胜 |
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