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厦门商铺扎堆拍卖 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2004-5-31】【关闭】 |
心惊
甩卖公告频频出笼
算上25日的那次，育秀中心商场已经是第9次流拍了。不过，主拍的厦门鸿安拍卖行总经理马贵仰信心依旧：“成交应该是很快了。”据他透露，有一位马来西亚的华侨看好整个育秀中心商场，已经表示了准备一口“吃”下全部三层商场的意向。
育秀中心商场漫长的“拍卖之旅”也许就要见到曙光了。但等着上拍卖台的厦门商场还多着呢！近一段时间以来“商场拍卖公告”几乎是“扎堆”式地频频见诸报端，凯旋广场二楼商场、中信惠场大厦二楼商场，以及久拍不动的华辉广场商场等，相继加入了等待拍卖的队伍。这可着实让厦门的房产商“心惊肉跳”。
真实的情况可能更严重，厦门一家房地产开发商透露，因为房地产开发商大多把利润押在了商场上，部分开发商资金周转不了，就把商场押给了银行，因此被拍卖的商场远不止于这些被“张榜公布”的楼盘。
记者从厦门市建设与管理局了解到，今年1-4月份全市商业营业用房总空置面积为27.67万平米，其中待销商业营业用房面积（空置时间一年以内）为9.57万平米，滞销商业营业用房面积（空置时间一年以上、三年以下）为6.02万平米，积压商业营业用房面积（空置时间三年以上）为12.08万平米。而即将被摆上拍卖台的“商场”就是这“空置商业营业用房”中的“一部分”。
27.67万平方米！这不是个小数字，也不是个简单的数字，它的背后预示着商业大竞争的开始，也预示商铺开发的风险越来越大。
风险
商业不火铺面难旺
商铺过度开发的风险已然显现。但厦门商场为何出现大面积闲置？业内比较认同的观点是，储备面积供远大于需。
厦门建发房地产公司杨经理认为，前几年一些开发商为了追求商铺的高额利润，不顾项目具体情况，盲目开发商铺。由于定位不准，价格过高，同时推出的量也特别大，导致商铺很难销售。即便有一些销售出去了，由于后期不注重经营管理，一些店开后不久又关，这使投资商铺者的信心受到了打击。杨经理说，要改变这种状况，一方面政府要控制商铺开发，另一方面开发商也要考虑如何合理地开发商铺。“开发企业应该给投资者更大的获利空间，注重经营，这样才能挽回投资者的信心”。一般来说，商业开发面积占总项目面积的5%-10%为宜，不宜过多。
然而，高额的利润空间让房地产开发商很难这么“节俭”。“东方牡丹园”的饶雅慧透露，商场的价格一般是住宅的3倍，因此，房地产大多把更多的利润空间押在了商场。而商场在厦门却是供远大于需；中山路那些几年下来都没搞火的“专业商场”，就是厦门商场不景气的一个缩影。
由此可以发现一个误区：开发商只看到商铺本身的高利润，却没有看到其命运与商业经营有着很大的关联。这就是商铺开发与商业经营的关联风险。
现实
谨慎开发热点犹存
面对危局，开发商决不会坐以待毙。其中，将商场切割成小店面出售便是一个常见的方式。但事情也没那么简单。“商场分割成店面，这其中涉及的更改程序千头万绪。”厦门合力兴房产代理有限公司副总经理王聪辉说：“不过，如果允许，还是有很多开发商会迫不及待把商场分割成店面。”
开发商收缩防守的形势已见。“两三年前，厦门的空置商铺确实很多，许多楼盘往往一到三五层都建成店面，整个厦门涌现出了大量商铺，供过于求导致了滞销。”厦门国贸地产公司策划专员苏毅荣说，如今这种现象已经大有改观，现在许多公司只是把临街的一楼开发成店面。为何出现这种状况？关键在于厦门商品住宅价格的提高。近一两年，厦门的商品住宅价格上涨很快，一些楼盘二三层的商铺价格甚至卖得还没住宅高。同时，开发商也意识到开发商铺风险越来越大。
但冷门之中也有热点：社区小店行情看涨。这几年，沃尔玛、好又多挤得各种商场无处容身，40万平方米的明发商业广场内还有大商场要诞生，盲目以大博大，显然不现实。苏毅荣由此认为，社区小店确实有很大的发展空间；社区配套服务离不开这些社区店，现在不少社区店经营红火就是佐证。而这就是商业的错位经营，也是商铺开发的错位经营。
厦门商铺危局何日得解？本报将继续关注。(海峡导报 谢嘉晟 陈林胜)
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