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代理出租的房租将由银行监管 |
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作者:姚文争 2004年4月30日
为有效防止房地产经纪机构聚集他人资金、将租金挪作他用，或出现中介经纪公司卷款事件的再度发生，保证租金安全，日前，北京市国土资源和房屋管理局发布了《关于房地产经纪机构代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》。该办法规定我市房地产经纪机构从事房屋租赁代理业务（主要指房屋银行业务，不包括居间代理业务）必须通过指定银行代收、代付租金，除承租人不能按期到指定银行交纳租金外，房地产经纪机构不得直接向承租人收取租金。《暂行办法》将从今年５月１日起正式执行。
业内人士认为，此举标志着政府主管机构对日益混乱的房屋中介市场开始强力整顿，房屋中介（代理）市场面临行业性洗牌。北京中大恒基房地产经纪有限公司董事长刘益良表示，《暂行办法》的出台，可以在一定程度上、从源头上“谢绝”不法公司、尤其是那些捞一把就跑的“草台班子”的介入，也使行业主管部门的监管成为可能。刘益良预计，此项规定的出台将引发一场行业性的“洗牌”，那些规模小、信誉差、专业化水平低的中小房介公司势必将在这次“洗牌”中被彻底地清洗掉。
实行保证金制度
根据《暂行办法》，房地产经纪机构从事房屋租赁代理业务将实行保证金制度，并在指定的银行设立专门的保证金账户，保证金的金额不得低于６０万元。如果房地产经纪机构未能将房屋出租或承租人未能按期交付租金的，银行将从该房地产经纪机构交纳的租赁代理保证金中划转相应金额向出租人支付，房地产经纪机构应于５个工作日内补足保证金数额。
同时，《暂行办法》还对保证金的使用设定了警示线：房地产经纪机构未按规定补足保证金，其保证金余额不足规定标准８０％的，银行将于当日书面通知市房屋置换中心，由市房屋置换中心通过网站予以公布。房地产经纪机构停止从事房屋租赁代理业务的，其签订房屋出租代理合同及房屋租赁合同全部终止后，由银行返还其交纳的租赁代理保证金。
此外，从事房屋租赁代理业务的各房地产经纪公司还将在指定银行设立监管账户，处理日常的收取、支付租金业务。
有合同示范文本和备案制
为保护房屋租赁当事人的合法权益，规范房屋租赁代理行为，市国土房管局和市工商局共同发布了《北京市房屋出租代理合同》和《北京市房屋租赁合同》示范文本，从事房屋租赁代理业务的房地产经纪机构与房屋出租人、承租人签约时应当使用合同示范文本。合同签订之日起３个工作日内将其中一份合同送达租金代收、代付银行。银行分别依据两份合同和出租人、承租人身份证件为其开设账户。房屋租赁合同签订之日起３０日内，租赁双方应到房屋所在区县国土房管局或其委托的机构办理房屋租赁合同登记备案手续。
房屋出租代理合同期满，出租人与房地产经纪机构继续维持出租代理关系的，应当续签房屋出租代理合同，房屋出租代理合同或房屋租赁合同发生变更或中止的，房地产经纪机构应自变更或中止之日起３个工作日内将双方同意变更或中止的书面材料送达到租金代收、代付银行。
５月２０日前完成转换工作
《暂行办法》规定，房地产经纪机构已经开展房屋租赁代理业务并于５月１日后继续开展的，除应与指定银行签订租金代收、代付委托协议并交纳租赁代理保证金外，还应于２００４年５月２０日前通知房屋出租人、承租人签订补充协议，将租金收付方式调整为通过银行代收、代付租金。并于签订补充协议之日起５个工作日内将已收取的租金转入代收、代付银行账户，通过银行代收、代付租金。
在２００４年５月１日前已开展房屋租赁代理业务的房地产经纪机构不再开展该项业务的，不得再直接向承租人收取租金。房地产经纪机构应告知房屋承租人、出租人直接交付房租，并应于５月２０日前将已收取尚未向出租人支付的租金全部支付给出租人。
交通、光大两银行
负责代收、代付租金业务
房地产经纪机构从事房屋租赁代理业务应与指定的银行签订租金代收、代付委托协议并按协议约定在该银行开设账户、交纳租赁代理保证金。并于签订协议之日起３个工作日内将其中一份协议送达北京市房屋置换中心。符合条件的房地产经纪机构及银行名单将由北京市房屋置换中心通过“北京房地产交易信息网（ｈｔｔｐ／／ｗｗｗ．ｂｊｆｄｃ．ｇｏｖ．ｃｎ）”统一公布。目前已经指定交通银行、光大银行作为租金代收、代付银行。交通银行咨询电话：６４４０９４２３，光大银行咨询电话：８２０３８３５２。
另据消息，最近，市国土房管局、市工商局已经共同发布《北京市房屋出租代理合同》、《北京市房屋租赁合同》示范文本，首批共７家房地产经纪公司与政府指定的租金代收、代付银行签订了《租金代收、代付委托协议》，这７家房地产经纪公司分别是中大恒基房地产经纪公司、中汇信元置地公司、北京房地产交易中心、北京我爱我家房地产经纪公司、京诚信房地产经纪公司、首创金丰易居房地产经纪公司、链家宝业房地产经纪公司。
业内人士分析，执行租金代管制度后，虽然规避了租赁市场的卷款等不安全系数，但不排除经纪公司“低收进、高出租”获利的情况继续存在，银行把出租人应得的收益从监管账户上划转后，这部分高出的利润也将划转到经纪公司的一般结算账户上。
(来源：理想家园)
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