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中国的抵押贷款证券化为何这样难？ |
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作者:蒋莉 2003年12月30日
一、信贷呼唤创新
近几年，伴随着住宅市场的发展，银行降息政府让利，我国的个人住房信贷有了长足的发展。截至2001年，个人住房抵押信贷余额达到6380亿元，分别占GDP和银行信贷比重的7.9％和6.6％，而个人住房信贷收益稳定和违约率低(目前仅为0.3％)的特点，使之成为各商业银行优化资产结构的理想选择。
然而，我们不能不看到：一方面，国有银行控制着全社会70％左右的金融资产，虽有住房信贷的积极性，但长期承担的诸多政策性业务，造成资本金不足，资产质量低下，已成为信贷扩张不可逾越的障碍。另一方面，中小股份制商业银行，受制于金融市场不发达融资渠道单一，贸然涉足“借短贷长”的抵押信贷业务，无疑会加大流动性风险和利率风险。再一方面，住房公积金虽拥有强制性长期储蓄资金，但管理混乱，地域分割导致资金使用率极低，且大量资金被挪用。加之我国的抵押担保保险制度不健全，这些在一定程度上都加大了开拓住房信贷业务的难度和风险。在未来21世纪，住宅将成为拉动国民经济增长的重要产业之一。那么，如何通过抵押贷款证券化等金融制度和工具创新，扩大住宅融资的渠道，降低金融风险，则是我国住宅金融业亟待解决的问题。
二、中国的抵押贷款证券化难在哪里?
要保证住房抵押贷款证券化的成功实施，其规模必须要符合各国的具体国情，要由其住房抵押一级市场、住房市场、证券市场、证券化资金市场等基础环境的具体情况来决定。但是，不少国外发展市场经济的成功思想在被引入到中国后发生的变形值得我们反省：潜在需要不等于现实需要，必要性不等于紧迫性。长期以来，我国推行住房抵押贷款证券化上有不少困难：
1、产权和担保制度不健全
实行住房抵押贷款证券化的前提是要有相当规模的抵押贷款积累。目前我国房贷一级市场虽初具雏形，但是与发达国家贷款余额占GDP比重相比较，市场规模还十分有限，并且多局限于少数发达的沿海城市。同时，我国房贷市场还没有形成全国统一的贷款标准，而贷款条件标准化是形成抵押贷款组合的前提条件。此外，房贷市场不振的原因还有：居民住房产权模糊不清，房产登记和抵押制度不完善，债权人在债务人无法履行还款责任时难以处置抵押的房产。
2、需求尚不是很旺盛
目前我国银行在贷款资金方面并不缺乏，缺乏的是好的贷款项目，特别是资金周转缓慢而造成的流动性压力并不是很大。因此，造成金融机构对住房贷款证券化的需求不旺盛。
3、投资者准入资格有待认定
根据国外经验，机构投资者(如储蓄基金退休养老基金、保险基金等)是住房抵押证券化的主要投资者。但是我国目前法律却严格规定限制其准入资格，规定“办理储蓄业务的机构不得将所吸引的储蓄存款用于购买企业债券”。“企业债券所筹资金不得用于房地产买卖、股票买卖和期货交易等与本企业生产经营无关的风险投资”等，《保险法》也明确规定保险公司的资金运作仅限于银行同业存款，买卖国债及经国务院批准的其他方法。
三、打好基础是发展正道
随着我国房地产业的发展和住房抵押贷款规模的扩大，有必要也确实需要推行MBS。但是，在当前我国既定的诸多因素的制约下，开展住房抵押贷款证券化，特别是大规模的开展住房抵押贷款证券化的时机还不成熟。因此，我国目前和今后一个时期的重点任务，是通过健全制度，个别试点为住房抵押贷款证券化的推行创造条件，打好基础，而不是急于全面推行住房抵押贷款证券化。具体来说，要集中精力解决以下几个问题：
(一)扩大和规范住房市场抵押贷款一级市场
一个成熟的、规范的住房抵押信贷一级市场是开展住房抵押贷款证券化的重要前提。截至 2000年底，我国住房抵押贷款余额占GDP比重不到4％，远远低于英国56％，美国54％，日本33％的水平。不仅规模有限，住房抵押贷款的质量也是良莠不齐，对住房抵押信贷的风险管理也缺乏经验。所以，必须进一步加快住房抵押贷款保险市场和住房贷款抵押担保制度的建设，建立健全个人信用评级和管理制度，确保我国的住房信贷市场尽快规范化、法制化。在良性的轨道上实现做大规模，提高质量，防范风险的目的。
(二)培育商业银行转让住房抵押贷款动机上新突破
住房抵押贷款的质量是商业银行住房金融的业务的关键，也是未来商业银行成功转让给特设机构的关键因素。住房抵押贷款市场的竞争性越强，商业银行所采取的竞争手段就越丰富。目前，商业银行满足住房抵押贷款需求的能力是充裕的。总之，要培育商业银行转让其住房抵押贷款的积极性，让他们知道，证券化会给他们带来怎样的好处。这样才会通过创新，使住房抵押贷款更深人人心，在信用风险控制的前提下尽快扩张住房贷款规模。要使得商业银行通过转让住房抵押贷款来筹措资金，并获得发起费用和源源不断的服务费的动机。住房抵押贷款在总资产中所占份额的增加，会增强商业银行转让住房抵押贷款的动机。
(三)使抵押贷款证券化具有可操作性
(1)实现房地产权益的可分性和证券化。作为房地产物质形态本身，它不可分，但是作为资产的权益结构必须可以分割、交易与转换，而且这种权益必须通过证券的形式表现出来。(2)房地产抵押贷款债券标准化。房地产抵押贷款债券的供给结构按照利率、期限等抵押贷款债券进行汇集重组，以标准债券出售，使投资的风险适度的降低容易估计。(3)实现投资的细分化。通过高额长期单位吸引大型机构如养老基金；投资基金，为机构提供长期相对稳定的投资工具。通过小额单位使广大投资者有能力参与投资，确定自己以单位计算的投资数量，减少投资者进行资信调查和投资研究的成本，使小型机构和普通居民获得投资与房地产的机会。
(四)政府的介入
一般情况下，政府的信用等级最高。依据国际经验，房地产抵押贷款证券化，抵押贷款次级市场的发展壮大，政府力量功不可没；政府能以公共信用担保，提供抵押贷款保险，大幅度降低了投资人由债信上的困难导致的违约风险，使主要机构的投资人对房地产抵押债权的投资意愿增加。因此，对我国的政府提出以下建议：
1、稳健的财政货币政策，避免中央宏观调控大幅度波动，降低通货膨胀率，减少对利率的行政干预，使利率由市场决定，为房地产抵押贷款市场的发展创造宽松的宏观政策环境。
2、制定房地产证券化相应的法律法规。除基础性法律以外，还需要制定一些专业性的法保障。如《房地产证券交易法》，《信托法》等。只有通过法律手段，才能保证房地产证券化和与之相关的房地产金融活动的规范进行。
3、建立健全房地产金融体系。政府充分利用中介市场信用调节功能，成立房地产抵押贷款保险机构，降低抵押债权违约风险，稳定住房贷款初级市场的资金供应，为次级市场发展创造有利条件。
4、深化住房体制改革。只有彻底取消福利分房，才能真正实现土地使用权和房屋所有权的独立化，推动房地产商品的进程并在此基础上实现抵押贷款债权的证券化。
(来源：中国房地信息)
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