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发展住房抵押贷款保险的有关构想 |
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作者:戴甲芳 2003年11月28日
摘要：我国住房制度的深化改革，使越来越多的消费者接受了抵押贷款购房的方式。抵押贷款购房需要金融部门的支持，金融部门的放心贷款、购房者的安心借款需要相关保险的“保驾护航”，这样一来才能更好、更快地促进我国房地产市场的发展，深化房地产改革。主要从住房抵押贷款保险险种的设计和发展策略两个方面谈谈我国住房抵押贷款保险的有关构想。
随着我国房地产业的不断发展，特别是近几年我国住房制度改革的不断深化，“住房的商品化”、“货币化分配”等观念已越来越为更多的人们所接受，抵押贷款购房已成为众多置业人士采用的购房方式。因此，住房制度改革的深化无疑推动了我国房地产金融的发展，而房地产保险是房地产金融的重要组成部分，它对房地产业的健康完善发展有着“保驾护航”的作用。鉴于我国房地产抵押贷款保险正处于初步推开阶段，故笔者在此参照美国、加拿大等国在住房抵押贷款保险方面的成功做法，再结合我国的具体国情，从险种设计和发展策略两个方面来谈谈发展我国住房抵押贷款保险的有关构想。
一、险种设计
笔者建议可优先发展以下几种形式的住房抵押贷款保险：
1．普通住房保险
中国人民银行新颁布的《个人住房贷款管理办法》对房屋保险作了专门的规定。该办法第 25条规定：“以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。”购房者将所购房屋向保险公司投保，保险金额按照实际购买房屋价格计算。保险公司承担因自然灾害和人为事故所致的损失，使住房得以保值。保险责任主要包括在保险期限内火灾、暴雨、冰雹、空中运行物坠落、外界物体倒塌等10余种原因造成的房屋毁坏，或由于防止灾害所采取的施救支出。这样一来不仅购房者对其房产安全可以放心，更重要的是让拥有住房留置权的商业银行免除了后顾之忧。
2．住房抵押贷款寿险
该险种是公司向借款的购房者提供的一种保额递减式的人寿保险，购房者在办理借款手续的同时办理人寿保险手续。在保单有效期内如果被保险人(购房者)死去(被保险人因为自杀或从事剧烈体育运动等原因导致死亡的除外)或完全残废，则由保险公司代替借款家庭偿还所欠的借款余额。这种保险的保额每年递减，以与借款者的借款本金余额相称。目前美国友邦保险公司上海分公司已推出这种保险险种。这种险种自向市场推出以来，已引起购房者的和房地产商的浓厚兴趣，其发展前景看好。与此同时，根据保险的可保利益原则，银行作为债权人也可以以债务人的债务总额即购房者的借款总额为限度，以债务人即购房者的生命为保险标的，向保险公司投保购房者的死亡保险，以便购房者身亡时可从保险公司得到保险金来补偿其住房抵押贷款的欠款。因此，保险公司也可以考虑开发此类住房抵押贷款保险业务，以便更好更快地推动房地产抵押贷款市场的发展，活跃房地产市场，促进国民经济的进一步增长。
3．失业特别附加险
我国目前有许多潜在置业人士之所以踌躇不前，不敢超前消费，其中重要原因之一就是担心自己日后万一因失业而导致无钱还款时怎么办。因为失业不仅受被保险人的身体状况及自身工作能力的影响，而且受国家经济形势等多种因素影响，它是影响贷款人还款的一个重要原因，更进一步说，也是购房者(被保险人)很难估计其风险程度的一种风险，所以，笔者认为为促进房地产业的发展，推行一种作为住房抵押贷款寿险的附加险非常有必要，这种保险作为住房抵押贷款 (采用公积金贷款或公积金贷款和商业性贷款并用的贷款形式)寿险的附加条款，其被保险人、投保人和保险期限与主险相同。保险人只保障被保险人被解雇而造成的失业，保险人替其偿还失业期间应还的贷款数额(一般为18个月或24个月)。
4．住房抵押贷款保证保险
该险种一般是贷款银行要求借款购房者投保的险种，借款购房者在借款时向保险公司交纳一定数额的保费，保险公司做偿还贷款的保证，银行就相应地给购房者贷款。由于贷款的偿还有了十足的保证，银行就在利息和借款期限等方面给借款人以一定的优惠。在借款期限内，如果借款人因发生意外情况不能如期偿还借款，则由保证人偿还借款或由承保人赔付银行的贷款损失。
二、发展对策
住房抵押贷款保险作为我国住房抵押贷款发展的有力保障和保险市场的险种创新，其必然是一个逐步推开、循序渐进的过程，并且需要社会各方面的配合。笔者认为，当前应着重作好以下几个方面的工作：
1．提高对住房抵押贷款保险在房地产金融中的重要性的认识，能有效地提高贷款在二级市场上的流动性，是抵押贷款两级市场体系发育的“催化剂”和关键所在。银行宜把抵押贷款保险作为取得优惠住房抵押贷款的必要条件，然后适当放宽贷款期限，提高贷款额度，降低利率，采取多种灵活的还款形式。对未投保者限其只能申请贷款期限短、还款额高的抵押贷款形式。
2．重视政府在住房抵押贷款保险中的作用与地位
政府是住房保障系统的发起者和重要一方，必须在政策、资金上对住房抵押贷款保险予以扶植。首先，应加快完善有关住房抵押贷款与保险的法律、法规；其次，应设立专门的政策性机构，将目前的一部分住房福利分出去，为居民取得住房抵押贷款提供担保，对低收入阶层应予以政策倾斜；第三，应加强对住房抵押贷款保险业的规范化管理，引导其健康发展。这也有利于防范国有资产的损失，因为目前经营住房抵押贷款的商业银行的资产是国有资产，由政府专门机构担保可将国有企业担保的包袱集中起来，便于统筹运作，使担保更具有现实意义。
3．用国家信用发展国家住房抵押贷款保证机制
这是美国、加拿大住房抵押制度成功的经验。我国应逐步引入这种机制，设立政府抵押贷款保险机构，以政府信用和雄厚的资金实力为借款者提供保险，使银行提供低息贷款，降低首期付款额。这样一来工薪阶层就能买得起住房，以推进住房分配货币化改革。同时这类机构还应会同房屋资产评估职能部门、住宅建设质量监督部门、法律咨询部门、抵押登记部门、公证部门等，使借款人能更加方便高效地办理抵押贷款手续，提高抵押贷款资产质量。这个机构对风险的审查也应该是十分严格的，以使住房抵押贷款风险最小化。
4．区别对待不同投保人，并制定相应费率
目前我国的住房抵押贷款保险的费率只是根据投保年限的不同而有区别，同一年限的保单费率相同，并没有体现各个投保者自身的风险差异。保费应该是根据某一特定群体危险发生的概率制定的，在抵押贷款中，高风险者和低风险者风险发生的概率肯定会存在有不同的方面，如果将两者混淆在一起，若取较高费率，则势必增加社会成本。保险公司应进行市场细分，分别计算不同年龄阶段、不同收入阶层、不同地区购房者还款能力风险发生的概率，制定相应的保费费率，以体现公平，降低社会成本。
5．加强银行对贷款风险的检查
银行对住房抵押贷款风险的审查具有专业经验，是保险公司无法取代的，因此还应当由银行仔细进行贷款风险的审查。对于风险较高、首期付款额较低的借款者可以提高利率，同时由银行来购买信用保险降低风险，或是建议其购买保证保险以提高其信用程度，从而获得较低利率的贷款。
(来源：中国房地产金融)
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