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贷款买的商品房怎样卖出去 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2003-9-16】【关闭】 |
张先生有两套朝阳区安慧北里２居９０平方米的商品房，３年前购买时每套总房款为５０万元。他当初是通过银行贷款购买的，首付１５万元，贷了３５万元，期限是１０年，现在还有２６万多元的银行贷款没还完。由于现在做生意需要现金，想把其中正在出租的一套卖了作周转。
二手商品房买卖不像新商品房，买卖双方多为个人，且素不相识。买方怕先交了钱，过不了户；卖方怕先过了户，钱到不了手。因此，买卖双方常常委托中介机构，中介以居间中保的形式保证钱证交接。张先生也不例外，找了一家“放心中介”——链家宝业——代理出售。但是，根据买方不同的付款方式，买卖双方需要准备不同的证件和缴纳不同的费用，办理的时间长短也不一样。
假设一：
买家能一次性付款
卖方需准备的证件：身份证、户口本、人名章、原卖契、原购房合同、房屋所有权证、共有人同意出售的证明；
卖方需支付的费用：印花税：１５０元；
买方需准备的证件：身份证、户口本、人名章、《房屋买卖合同》；
买方需支付的费用：
１．契税：５０００００×１．５％＝７５００元；
２．印花税：５０００００×０．０５％＝２５０元；
３．其它费用（测绘费、权属登记费、工本费）：约２００元
买房费用为：７９５０元。
假设二：
买家需要商业贷款
即“转按揭”
（首付２０万元，贷款３０万元，贷款年限２０年，月供为２０００元左右）
卖方需准备的证件：身份证、户口本、人名章、原卖契、原购房合同、房屋所有权证、共有人同意出售的证明；
卖方需支付的费用：印花税：１５０元；
买方需准备的证件：夫妻双方身份证、户口本、结婚证、贷款人学历证书、两张一寸彩照，原件及复印件；收入证明（如果贷款人一人就够还款的就只需要一张就行），《营业执照》复印件加盖公章。
买方需支付的费用：
１．契税：５０００００×１．５％＝７５００元；
２．印花税：５０００００×０．０５％＝２５０元；
４．律师费：３０００００×０．２％＝６００元；
５．评估费：５０００００×０．３％＝１５００元；
６．保险费：５０００００×０．０４３％×１３＝２７９５元；
７．其它费用（测绘费、权属登记费、工本费）：约２００元
买房费用为：１２８４５元。
附注：如果买方委托中介公司帮助办理贷款，还须交纳手续费及阶段性担保费：３０００元。
买卖楼梯
七步搞掂二手商品房
第1步：登记
买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策，分别登记购房、售房信息。
第2步：调档
卖方拿着房屋所有权证到房屋所在区县房地产交易管理部门，办理调档手续。如果委托给中介，就是他们的事了。
第3步：验证
中介审核卖方身份证及产权证（包括产权是否共有、房屋是否抵押等），并留存证件复印件在中介备案。同时实地考察，掌握房屋详情，初步估价，为确定售价提供参考。
第4步：签约
验证核实房屋后，交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，到中介签订《房屋买卖合同》，同时交纳委托代理费。
第5步：中保
买卖双方在签订买卖合同后，与中介共同签订《居间中保合同》，并交纳中保费。卖方提交房屋所有权原件及复印件、人名章等。买方提交身份有效证件复印件、人名章，外地个人购房还需办理《外省市个人在京购房批准通知单》。
第6步：交款
买方将房款在过户前三日内全部存入中保方指定的账户。若买方欲向银行申请抵押贷款，应与担保方签订《委托担保合同》，同时将总房款的３０％作为首付款存入中介指定账户，贷款全额待银行放款后汇入中介指定账户。上述两种款项与总房款之差额也应由买方在银行放款前一次性存入中保方指定账户。
第7步：过户
买卖双方交纳相关税费，办理过户手续，然后，中保方在买卖双方对房产确认无误后，将房款给付卖方，卖方也必须将房屋腾空，将钥匙交与买方，三方进行中保结算。放心中介四项承诺：
■向委托人提供的房地产信息真实准确。
■按政府规定及合同约定收取中介服务费，不成交不收中介服务费。违反政府规定或合同约定多收费的，双倍退赔多收费用。
■保证经纪、代理的房屋证件齐全、资料真实。因中介原因导致无法履约的，无条件退房款退息，并退还中介服务费。
■在约定的时间内完成中介服务事项。因中介原因未在约定的时限内完成中介服务的，每逾期一日退还２％的中介服务费。
对不遵守承诺的“放心中介”企业，消费者可拨打监督电话（６４０３０７６９），或发电子邮件（ｂｅｓｔ＠２６３．ｎｅｔ．ｃｎ），或来信（东城区棉花胡同２８号；邮政编码１００００９），进行投诉。
北京目前可以做转按揭的银行
序号银行名称服务电话
１民生银行９５５６８
２建设银行９５５３３
３工商银行９５５８８
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