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“个性化”还款 专家分析哪种方式最合算 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2005-1-10 11:26:00】【关闭】 |
来源：新闻晨报
“花明天的钱圆今天的梦”在当今社会提前消费已经不是新鲜事了。越来越多的人买车贷款购房贷款，更多人成了“负债一族”、“按揭一族”。今天的梦是圆了，可是又有谁仔细计算过究竟花了多少明天的钱，怎么花才算“最经济”。也就是在贷款中选择何种还款方式？
个人住房贷款的还款方式最常见的为等额本息还款法和等额本金还款法两种。所谓等额本息还款顾名思义是所有本金利息总和每月总还款金额相等，亦称等额本息，也被形象的称为直线还款法（STRAIGHTLINE）；等额本金还款法是指每月的本金相同，利息逐月递减，亦称等额本金，形象称为递减还款法(REDUCINGBALANCE)。
两种贷款各有各的特点，等额本息的还款方式每月还款相同，容易进行财务预测，初期还款较等额本金的还款方式压力小。但前期月还款额中的利息较本金多。
等额本金每月还本金相同，月还款金额日益减少。但前期还款金额较大，在买房初期很多人本来就是因为手头紧才向银行借款的。两者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多；后者之所以叫“递减还款法”，是因为首期还款压力大，但以后的还款金额逐月递减，利息总负担较少。
就曾经有这样一个客户，需要贷60万元商业性贷款，在对两种贷款方法作了了解后，一味认定等额本金还款法能少支出利息，并提出贷20年，让办理贷款的工作人员算一下每月还款额是多少。
工作人员计算后得出，第一个月的还款数是5020元，并告知要此客户提供夫妇俩每月收入证明，要求其收入的合计金额必须是借款额的两倍，即必须超过10000元。这让该客户为难了，该客户虽然家境殷实，还款没有问题，但双方单位开具的收入证明却只有8000元。如果采用等额本息还款法，每月还款额是3973元，8000元的收入证明正符合。最后选择了等额本息的还款方式。
两种还款法不能简单比较。虽然在同样条件下，等额本金还款法比等额本息还款法支付的利息要少，但并不能就此说明哪种还款法合算。
实际上两种还款法计算的原理相同，银行都是按照客户占用银行资金的时间来计算的。之所以造成差异，是等额本金法一开始就还较多的本金，而本金还得快，利息当然就少。如果不贷款，不占用银行资金，不就没有利息了吗？
但对于银行来讲，客户选择等额本金方式还款，有利于减少银行贷款本金的回收周期，从而降低银行贷款风险。所以在某银行推出贷款细则中，在操作房龄较高的贷款时，要求客户一定采用等额本金的还款方式。就是基于此原因。
“其实，在海外，还贷方式灵活多变，极具个性化，甚至可以做到根据个人的收入曲线随时进行调整。多种金融手段组合后，可以大大降低贷款人资金利用的成本。尽管国内银行还做不到这一点，但个性化房贷将是未来的一个发展趋势。”某银行贷款负责人如此评论道。
商业银行贷款要提前还款哪种更划算？
三年内提前还款两种方式没有质的区别，对于目前的市场上众多的短线投资（一般多集中在一到三年内），两种贷款方式提前还款的差额仅仅占总贷款额的0.4%,并且采用等额还款方式因前期投资较少受到广大投资者的青睐。
对于三年以上的提前还款，是属于长线持有，看重的应该是房屋的价值增加，以及成本支出(月还款累计数额),举例来说,上面5年内提前还款,虽然等额本息比等额本金多3341元,但等额本息支付了193657元，等额本金支付210069元，等额本息比等额本金累计还款少16412元。
初期每月还款金额的差异不大，差异主要是所还本金的差异，利息相差无几。
提前还款建议在贷款年限的三分之一前。因为在后期提前还款与否已不重要，因大部分的利息已经被你支付了，所剩的主要是你的本金了。
综上所述，提前还款划算与否？与贷款方式选择关系不大。贷款利息的支付主要取决于贷款金额和时间的长短。
利息调整前后，我究竟多还多少？是否应该提前还款？
从2005年1月1日开始，根据中国人民银行2004年10月28日发布的关于上调金融机构存贷款基准利率的通知，2004年10月29日以前发放的合同期在1年以上的住房公积金(组合)贷款利率将随之上调(住房利率上调幅度为0.18个百分点)，市民贷款月供也随之有所增加。
以100万元房贷为例：以一套总价143万元的住宅七成按揭可以贷款100万元贷款年限20年为例。如果按等额本息法还款，购买该房子依原有利率5.04%的5年以上贷款利率算，20年期贷款的利息总额是58.92万元，每月还款额是6621.7元。加息到5.31%，20年期贷款的利息总额上升为62.52万元，每月还款额也上升为6772元。20年的利息总额增加了3.6万元。每月将多支付150.3元，结合存款利率上调的因素，实际每月多支付137元左右。
对于消费的日益增长，每月多支付130多元利息，对生活影响并不太大，也不会太亏。如果还能找到其他的投资渠道年收益大于5.31%，完全不用担心贷款利率的上调；我建议不需要提前还款。
对于手中有闲钱无处投资的市民而言，可适当选择提前还款。
结论：提前还款与否？与目前的升息关系应该不是很大，主要视每个家庭的经济情况而定。
实际上，我们借款是今天消费,钱明天还。以上计算均未考虑到资金的时间价值、物价上涨、房产的增值保值等诸多因素。仅仅是从静态的角度对于贷款金额和还款时间的表面计算。
安家提醒：由于多数银行对房贷客户在合同中声明“贷款期间，遇贷款利率调整，不另行通知”，有房贷月供的市民应及时弄清楚2005年每月的月供数字，提前存入足额现金，以避免给自己在加息后的还款埋下欠账的危险。
因为银行均采用大机系统自动扣除还贷金额，毫不夸张地讲“差之毫厘”系统便不会扣，就会算逾期的。在如此珍视资信誉的当今社会。大家千万不得马虎大意。安家集团资深房屋贷款顾问王爱静
(中国房地产信息网 www.crei.cn)
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