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将自己的房子"送"上拍卖台 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2003-9-16】【关闭】 |
越来越多的人开始到拍卖行“淘”房子，但卖房却还是习惯由房产中介公司“代劳”———上海人买房卖房，大多如此。要知道，去年上海房地产拍卖成交额达56亿元，占全市拍卖成交总额的三分之一。不过，这其中以房产中介、房产开发商提供的房源居多，个人委托拍卖少之又少。
其实，卖房的苦恼远甚于买房———开价太低，担心被中介公司白捡了便宜；开价过高，又只见看房者不见买房人，眼见着资金周转不过来。在这样的“内忧外患”下，把自己的房子送上“拍卖台”，也许是个好主意。
卖房者：我的房子，这样送上拍卖台
让自己的房子进入拍卖程序，其实并不如想象中那样复杂。记者采访了拍卖公司的相关工作人员，得出以下几个步骤。
■步骤一：弄清产权关系
想走拍卖路线的房产必须具备这样几个要素：第一是产权明晰；第二是共有人均同意；第三是要符合上市条件。
简单地说，首先这处房产必须完全是自己的，有完备的产权证，并且不与银行发生任何借贷关系———既没有向银行贷款，也没有将房产抵押出去。
其次，如果房屋的产权人有多个，比如夫妻二人或全家共同出资购买，或是未分割的遗产等，想拍卖必须经过所有产权共有人的同意———这可不是开个家庭会议就可以解决的，必须由公证处出具证明。
另外就是些琐事了，比如：必须与物业无纠纷、并非以“内部价格”购买等等。
■步骤二：找一家拍卖公司
拍卖公司虽然也是中介机构，从这一点看，它与街边的房地产中介公司并无区别。不过，拍卖公司的资质审核要严格得多，与多如牛毛的房地产中介相比，诚信风险肯定小得多。
所以说，只要找一家有房产拍卖资质的拍卖公司，与之谈妥一个合适的佣金比例就行。拍卖公司从中赚取的是佣金，所以它不会刻意压低房价，也不会吞吃买卖差价。
■步骤三：制定心理价位
至于定房价，当然是拍卖过程的重中之重。
房产中介的做法是夹在“上家”、“下家”之间，买卖双方都不知房子到底价值几何———相比之下，拍卖价格透明得多。一般来说，拍卖公司会找房产评估机构，给出一个参考价格，至于最终报价，还得由房主说了算。
起拍价太低，竞买势必激烈，但成交价格也可能相对较低；如果起拍价过高，大家都认为不合理，没人举牌，那么房子必然流拍。如果心太黑，自然没人“搭理”，只能在流拍后降低价格，等待下一次拍卖。
其实，如果房屋所在地理位置较好，年代和格局较新，而且周边交通便利，价格不妨制定得比评估价略高些；至于远郊区县的房屋，二手房的价格优势并不明显，拍卖价格制定肯定不能过高。
买房者弄懂几个术语
■佣金
原则上，二手房拍卖佣金是可以在一定比例内浮动的，以往的佣金比例是成交价格的5％，但目前有几家拍卖公司已经主动降低到1.5％———买房者和卖房者一样。不成交当然不用收费。
■保证金
在拍卖前，参加竞拍者要提交有关身份证明和一定数额的保证金，一份保证金只能竞拍一处房源。一般保证金为2万元。
■增价
指拍卖师宣布的每次加价幅度。低于加价幅度的竞价属于无效。一般二手房拍卖的增价幅度为每次10元到50元（每平方米），所以不用“狮子大开口”。
■贷款
拍卖公司在拍卖前已有规定：有的二手房必须全额付款，有的二手房可以接受抵押贷款———如果竞拍者买下一次付清的二手房，又要办理贷款，会被作为违约处理，所以一定要看清楚噢！那些接受个人住房抵押组合贷款的，最高额度一般不超过房价的60％、单套最高不超过40万、最长期限15年。这与新房买卖以及中介公司的二手房买卖都不同。
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