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厦门:房产拍卖遭遇租赁尴尬 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2004-9-10 9:33:00】【关闭】 |
目前厦门房产拍卖较火热，但不少房产在拍卖前被租出去，一旦拍卖成功，租户、拍卖得主等都遇到不少困扰
山间小别墅一直是老张的梦想，听说厦门有一批别墅要拍卖，老张乐坏了。不过，他还是留了个心眼：不如先租下来住住看。可没住多久问题就来了，先是房子设计不合理，冬冷夏热，接着扯上了一大笔说不清的债务关系，最后房子被封了、卖了出去，可老张的租赁合同还没有到期。
据了解，厦门目前房产拍卖火热，但因许多人不了解拍卖及相关问题，导致出现不少纠纷。
■ 指点
拍卖租赁看准三个时间点
“买卖不破租赁”是法律界一条关于房产纠纷的流行术语。据厦门启和律师事务所律师阮思珠介绍，已租赁出去的房子如要拍卖，承租人有优先购买权，承租人的使用权是受保护的。
她表示，在“买卖不破租赁”和拍卖之间，关键要把握一个时间点：经法院裁定后进入拍卖执行程序。以这个时间点区分，一般会出现下面这几种情况：
如果承租人在进入拍卖执行程序前就租下了房子，那么在房子被拍卖后，承租人与原房产所有者签订的合同继续有效，受法律保护，这也就是通常所说的“买卖不破租赁”，不过从被拍卖出去的那时起，剩余时间内的房租要交给新的房产所有人。
如果承租人在进入拍卖执行程序后从原房产所有者手上租得，原房产所有人必须事先告诉承租人，并在拍卖前３个月告诉承租人。因为承租人在同等条件下享有优先购买权。租金支付在原则上由承租人直接向出租人支付，即使是进入拍卖执行程序后才租赁出去的，产权所有人已经变更，除非法院发出一份《协助执行通知书》，要求承租人向指定对象缴纳租金。
如果进入拍卖执行程序，当事人可以要求法院“诉讼保全”，根据《民事诉讼法》，在法院确认诉讼保全后的财产，不能买卖、赠与，但是否能够租赁法律上没有明文规定，这要看原合同中抵押方是否授权原产权人可租赁房产。
■ 困惑
物业公司是否有权出租被拍卖房产
物业有权出租被拍卖的房子吗？这也是老张关心的问题，万一这个租赁合同没有效力，他们岂不是白白交了房租却没有房子住。
厦门思明法院执行法官介绍说，物业不是房屋的产权所有人，没有权力对小区内的房子进行处理，除非有业主的委托，否则是不允许的，承租人在没有业主委托物业的情况下，和物业签订租房合同，是无效合同，法院不予承认。其实物业要讨回所欠的物业管理费，可进行起诉，要求交纳管理费。承租人欲辩认物业是否有权租房，要看物业是否出示了房屋产权证，是否有房屋所有人的授权委托书。
阮思珠也认为，进入拍卖执行程序后，所有权随之发生变更。如果房屋被物业公司出租后，无论是物业公司、承租人还是受买人对原来的租赁合同不满或要求解除的，必须通过法院对原合同进行判定。自拍卖后至出租到期这段时间内，原租赁合同效力待定。但如果新的产权所有者采取默视行为（如接受租金、通过书面或口头的民事认定等）则追认原合同有效。
“如果是银行作为抵押权人，收房的手续过程和个人收房的手续过程是一样的。”法官认为，银行作为抵押权人执行拍卖的案件，大部分都是因为债务人无法及时支付按揭费用由银行提起诉讼的。在这部分诉讼中，尽管购买按揭房的债务人对于偿还所欠的费用一般都表现得积极主动，但是无法支付按揭贷款却是一个不争的事实。
■ 质疑
拍卖房产被出租拍卖行是否应告知
要拍卖的房产如果已被出租，拍卖公司是否有义务告诉竞买方？厦门中新拍卖公司拍卖师周毅康表示，“告知竞买方拍卖房产的租赁情况完全是拍卖行自己的行为，并非法律规定的义务。
周毅康介绍说，拍卖行在拍卖前会制作《竞买须知》，然后由竞买人与拍卖行签订《竞买协议书》，竞买人缴纳竞买保证金。在原则上并不要求介绍拍卖房产的原先合同关系，或者说这是完全意义上的手续上的转接。
在拍卖完成后，拍卖行会向买受人出具以下文本：一个是由工商局监制的《拍卖成交确认书》，该确认书将帮助受买人办理相关转户手续；一个是由法院出示的《协助执行通知书》；如果强制拍卖的房产还有法院出示的《民事裁定书》；如果委托方具有产权，还要向受买人交割产权书正本；如果是按揭房要有购房合同。以上书证将由受买人接收，并随后到土房局等相关部门办理交割手续。
他表示，作为拍卖行，在拍卖看样的时候会对房产现在的情况进行深入的了解。如发现拍卖房已被出租，拍卖行会及时与承租人沟通，因为承租人享有优先购买权，也是一个客户资源。一方面向竞买方提供相关合同协议，帮助竞买方更为深入了解情况；另一方面会对合同协议在法律关系上进行理顺，帮助买受人更好的完成房产交接。
■ 买卖“须知”
竞买人“须知”
是否办理了产权证、房子是否过户、是否需补交地价款或者其他费用，房屋能否腾空并交付使用，是否要进行收房诉讼、收房诉讼后是否能完整取回房子，这些都应该注意，法官表示，有些工作对拍卖行是习以为常的，于是就没有告诉买房人，但它们对买房人却很关键。
据介绍，先拍卖后将房子出租的不多，法院拍卖的房屋一般需要腾空，并不允许有人住。也有的业主将房子偷偷出租，但这种租房方式并非不允许，它对租房的人没什么影响，租户应把租金支付给债权人。
有的开发商常常因资金周转不灵或其他原因，通过拍卖行将房子拍卖变现，但买房人买了房子后，却无法马上搬进去住。对此，竞买人须了解费用及房子的现状，包括拍卖房能否办理产权证，是否还应该交费等。
买受人“须知”
阮思珠律师认为，拍卖结束后签署合同时就已经构成了新的买卖合同，要解除合同必须通过法院重新认定，购买者不得以任何理由拒绝支付，除非对拍卖本身提出质疑，但这也要求通过司法程序解决。
周毅康表示，按规定，一般商品的拍卖手续费不超过５％，文物古董不超过１０％。在拍卖前，凡有意愿竞拍的都需缴纳标底总额１０％的保证金，如果竞拍成功，该保证金自动转入竞拍总额，如果竞拍失败归还竞拍人。
但如果竞拍人在拍得后的规定时间内没有缴纳拍卖金，则视为流拍，拍卖行会组织另一次拍卖，如果第二拍卖的金额低于第一次的金额，中间差价由第一次拍得的人支付，同时他还要支付第二次拍卖的手续费用。(东南快报 见习记者 刘开雄 陈艳 通讯员 白德良 欧阳群力／文 柳涛／图)
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