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房贷新政波及二级市场 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2003-9-16】【关闭】 |
央行出台的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》对房地产一级市场带来深远影响，“新房贷政策”将会引导今后的房地产项目朝真正改善居民实际居住条件的方向开发，也能促进房地产投资和购买行为慢慢转向理性消费。这个政策也将触及二级市场，链家.宝业分析认为，突出的变化是高档商品房的租赁将会升温。
二手商品房供应量将增多
二手房交易的房源主要来源于二手商品房及已购公房，目前由于央产权不可能尽快上市，城区不断地拆迁，使得可上市出售的已购公房在逐渐减少房源量。从链家房网上登记的房源中可以看出，二手商品房约占二手房房源总量的68%。随着一级市场的不断发展，二手商品房将会不断地增加，这样二手商品房将会逐渐成为二手房市场的主流。
链家.宝业的数据显示：在二手商品房出售中，有60%属于正在还贷中，如果60%的人群想再次购买新建商品房用来投资，将会受到“新房贷政策”的影响。
“新房贷政策”出台后，大量的投资者将会仔细核算该房的投资回报率，如果遇到更好的投资机会，会把原有的商品房改租为售，如此，这部分投资者就会享受原有房贷政策的优惠利率。近而，近期内将会释放大量商品房再上市房源。
高档商品房的租赁将趋热
由于“新房贷政策”重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目进行适当限制。因此，今后大户型、大面积、高档商品房的开发量将会逐渐下降，出现更多适合普通百姓居住的、中小面积的普通住宅。在限制高档住宅开发的同时，银行也提高购买高档商品房的贷款利率，这将使许多投资高档商品房的客户放弃购买，从而减少了高档住宅的购买者。这两方面的限制，将使得今后高档商品住宅的供应量逐渐减少。
但是，北京作为一个现代化国际大都市，发展和变化日新月异，将有更多的国际化企业落户于北京，这群客户将会加大对公寓租赁的需求。因此，链家.宝业预测，随着“新房贷政策”的出台，也势必使得公寓租赁逐渐升温。
二手房投资将受阻
贷款利率的调节，直接影响着房地产投资的走向。新出台的房贷政策规定，对于贷款购买第二套的个人贷款，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。这规定直接导致了个人购买第二套住宅贷款利率的提高。目前个人住房贷款利率为4.77%(1-5年)，5.04%(6-30年)；而同期同档次的个人贷款利率为5.76%(6-30年)。
从中可以看出，“新房贷政策”的出台，让贷款购买第二套住宅客户的月还款额增加，同时又多负担贷款利息。以贷款期限20年，贷款额20万为例，按原来个人贷款利率计算，每月的还款额为1324元，利息总额117840元。按照新办法去执行，每月的还款额为1405元，利息总额137274元，每月需多还款81元，利息负担增加了19434元。如果是贷款额为40万，则每月需多还款162元，利息负担增加了38868元。
例如，有位客户想通过贷款购买西坝河的第二套住宅用于投资，该房屋为58平方米的两居，售价为30万元。首付款10万元，贷款20万元，贷款期限为20年。西坝河地区两居的租金为1750元／月。按照原来的贷款利率计算，需要20年就能收回投资，投资回报率为5%左右；而按照新贷款利率计算，需要25年才能收回投资，投资回报率约为4%。据房产投资专家分析：房地产投资在10-20年之间收回投资是较好的，一旦超过这个年限，这种投资就不具房产投资价值。从此例中可以看出，新政策的出台使得购房者每月要多还款80余元，增加近2万元利息负担，同时投资回报率下降到4%，导致的结果就是直接阻碍了二手房的投资行为。在二级市场较为成熟的上海，投资类购房者占二手房总成交量的30%左右。可见，二手房的投资购买在很大程度上促进了二手房市场的发展。
“新房贷政策”的出台在较大程度上阻碍了二手房投资行为，进而将影响二手房市场的发展。
相关链接：新房贷政策住房一级市场的影响
买普通住房的人乐了
个人住房贷款方面，新房贷政策指出商业银行的贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对购买第一套自住住房的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20%的规定。
“炒房”的人愁了
和以前相比，新房贷政策对房地产开发企业贷款有新的政策规定。借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。
高档别墅房贷门槛高了
对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商业银行可适当提高个人住房贷款首付款比例，并执行中国人民银行公布的同期同档次贷款利率，不再执行优惠住房利率规定；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年。
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