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房贷风险高悬 |
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来源：《中国经济周刊》
2004年底不断出炉的房贷黑名单反映了个人住房不良贷款节节攀升的趋势，而背后，是房地产价格的急速上升和风险的不断积累。在商业银行业务竞争白热化的今天之所以产生如此局面主要是一些商业银行为了抢占更多的市场份额，恶意竞争所造成的。如果继续任其自由发展，势必后患无穷。因此对商业银行而言，如何有效地规避房贷风险已经到了刻不容缓的地步。
2004年11月，北京银行业协会公布了个人贷款（下称个贷）客户失信“黑名单”，在被纳入北京市16家中资银行共享的信用信息系统中的6577名“失信客户”中住房贷款（下称房贷）客户占到了2876人，涉及房贷失信3024笔。
无独有偶，几乎与北京住房个贷“黑名单”同时出炉的还有南京16家银行共享的房贷“黑名单”，以及建设银行广东分行、交通银行广东分行和中国信达资产管理公司联合在广州媒体刊登的6个整版“债权转让暨催收公告”，向4000多名借款人催收数百亿元的不良个人贷款，在这份被称为广州金融部门“黑名单”的公告上房贷也成为主角。
房贷“黑名单”出炉的背景是房贷不良贷款节节攀升的趋势，而背后，是房地产价格的急速上升和风险的不断积累。
风险初露端倪
因为房贷大多有房地产资产作为抵押，而且目前我国商业性个人房贷的不良贷款率不到0.5%，而住房公积金个人房贷的不良贷款率仅为0.24%，因此商业银行大都把个人房贷视为优良的贷款品种，并且都在不遗余力地扩大房贷业务。但是在目前房地产业“一枝独秀”的繁荣表象背后，实实在在的数字还是说明了房贷金融风险已经初见端倪。一方面，80%左右的土地购置和房地产开发资金，都是直接或者间接地来自银行贷款。1998年房地产开发贷款余额为2028.92亿元，2003年扩大到6657.35亿元，是6年前的3.2倍；另一方面，个人房贷在2003年比1998年增加了11353.58亿元，增长了26.64倍。这些数字表明，是银行贷款催热了国内居民房地产消费的超前需求。目前在个人消费信贷中，个人房贷的比例高达75%。按照国际经验，个人房贷的风险暴露期通常为3年至8年，中国个人房贷可能开始进入到风险暴露期。
尤其值得重视的是，目前房地产市场泡沫成分十分严重。近几年房地产业以25％以上的高速持续增长，房地产价格一路飙升，远远超过合理的收入房价比。在中国很多的大城市里，我们可以看到数量巨大的空置房屋，并且还可以看到大量超过自己收入水平的购房消费行为，甚至还出现过大肆炒作期房的现象，所有这些都清楚不过地表明我国房地产市场的发展极度不正常。而这种泡沫一旦破灭，最直接的后果就是房地产价格的下跌，紧接着就会直接导致银行不良贷款的增加，甚至还会诱发金融危机。
此外，还有造成房地产虚假繁荣表象的“假按揭”，更是隐藏在商业银行肌体中的一颗“毒瘤”。“假按揭”引诱社会上大量的资金涌入房地产市场，严重危害住房金融业务的健康发展。尽管目前这种情况还没有大面积暴露，但是一旦开发商销售环节不畅，或者资金链出现问题，后果将会是致命的。
流动性风险加剧
综合考虑已经进入快速发展阶段的商业银行个人房贷业务，值得注意的是，在当前特定的金融市场环境下，个人房贷从严格意义上说不仅不是一个对商业银行来说真正低风险的金融产品，而且从特定意义上说，当前商业银行个人房贷所面临的潜在风险还要高于其他贷款类型。因为一旦房地产市场崩盘，银行很难在短期内将大量的抵押资产以合理的价格变现，而且拍卖本身也具有很高的交易成本。此外，房地产市场崩盘通常伴随着经济萧条，因此也缺乏足够的投资者来购买这些抵押房地产。所以，一旦房地产泡沫破灭，这些抵押贷款也会迅速转变为不良贷款。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张就有可能成为商业银行的一个危害性极大的风险源。
2004年11月29日，中国人民银行上海分行发布了《10月上海市信贷运行特点分析报告》。该报告统计显示，2004年1至10月，上海市中资金融机构新增中长期贷款占同期全部贷款增量的117%，其中个贷是此次中长期贷款增量的主力，而其中房贷占到了个贷的9成以上。这种以房贷为主的中长期贷款迅猛增长的状况，在全国各大城市都不同程度地存在着。
对于银行来说，个人房贷等中长期贷款增长比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。所谓流动性风险，就是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务，满足客户提取存款要求的风险。具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。如果在个人房贷的推动下，商业银行的中长期贷款比重继续提高，流动性风险管理将必然成为一个重要的问题。就目前而言，那些资产规模较小、资产种类较单一的部分城市商业银行，已经开始面临流动性风险问题。如果商业银行继续漠视这种现象的存在，那一旦危机爆发，对金融业的打击必将是致命的。
缘起银行恶性竞争
房贷市场上隐含的巨大风险，很大一部分起源于银行的恶性竞争。房地产业的巨大利润，吸引着地产商们趋之若鹜，而作为优良贷款品种的房地产信贷也自然成为各家银行竞相争夺的对象。
首先是在个人贷款市场上，各家银行纷纷出招，抢夺市场。因为这种贷款风险比较分散，即使将来借款人还不了钱，银行也可以处置资产回收贷款。因此，各家银行各施招数以更优惠的条件吸引客户，甚至相互“抢夺”客户。例如2003年推出的直客式购房贷款业务，借款人在缴纳一定比例的首期款后，剩余款项按照“先贷款，后购房”的方式由贷款银行发放。有专家分析，这是银行在先期房地产开发贷款没有进入楼盘时，采取的一种竞争策略。因为按揭贷款一般是由发放开发贷款的银行做，而通过先贷款后买房的方式可以另外抢得一些客户。
不仅如此，各家银行争夺住房贷款的战火也已经延伸到二手房市场。一些股份制银行一方面在一手楼按揭上与四大国有银行短兵相接、寸土必争，另一方面，也在积极开拓新的与住房有关的贷款品种，如二手房贷款、住房装修贷款等，为居民提供购房、装修以及家居等全方位的服务。招商银行成都分行个人银行部总经济师陈源称，他们在两三年前就开始在成都做二手房贷款，如今已经是成都二手房贷款市场上的NO.1。与此同时，四大商业银行也并不坐等城池失守，最近几年纷纷进入二手房贷款领域。
在竞争中，部分商业银行为了赢得客户而不断简化贷款条件，在操作上极不规范，违规现象严重。这也给了部分地产商、非法中介以可乘之机，使得套取银行贷款的行为时有发生。值得一提的是，有的商业银行甚至有意将一些本行不予贷款的客户，推荐给中介去办理，从而使银行贷款资金流程存在失控，造成风险隐患，最终会形成新的不良贷款。
2004年底，中国人民银行对部分城市商业银行的房地产贷款情况进行了检查。在抽查的20901笔房地产贷款中，发现的违规贷款笔数和违规金额分别占了总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。这些都是各商业银行盲目竞争造成的恶果，而一旦房贷危机爆发，这种恶性竞争的最大受害方还是银行本身。从目前看来，如何使银行业务有序竞争、规范竞争，加强个人贷款管理，已成为各大商业银行的当务之急。
规避风险刻不容缓
2004年中国银行业监督管理委员会曾公布过《商业银行房地产贷款风险管理指引》，旨在提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，引导商业银行有效识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险，表现出监管层对房地产贷款领域风险的高度重视。
而商业银行自身也已经开始采取各项措施，对房贷风险进行积极防御。例如前面提到的各地银行纷纷推出房贷黑名单。但是如果仅仅从政策上加以规范或是靠各家银行采取片面措施还无法彻底杜绝风险的发生。如何才能从根本上更加积极有效地抑制房贷风险，首先要建立一套有效的全面评估贷款企业的风险监控体系。一方面加强对抵押物的资产评估，另一方面加强对房地产企业经营管理、市场政策风险进行研究，以及对资产安排、开发实力等进行彻底评估。其次要切实提高风险预警能力。银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面，再辅之以抵押资产和担保资产的评估，从而有效规避风险。但从现状来看，却适得其反。因为银行目前在决定对房地产商是否进行开发放贷时，主要评估对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。业内专家认为，按照这种评估方式，一旦出现房地产商无力归还银行贷款的情况时，银行规避风险的办法就是没收房地产商的抵押资产或担保资产，但这种评估方式只是在风险出现之后对风险的一种补救措施，只能消极被动地坐等不良资产的产生。最后要确保资金封闭运行。在项目建设过程中，开发商贷款资金支出必须接受商业银行监管，按贷款指定用途拨付，项目销售收入通过贷款银行结算。银行要认真测算项目开发建设周期，合理确定房地产开发贷款期限，适当把握房地产客户资产转换周期，使贷款期限与之匹配，提高贷款资金的流动性、安全性和效益性。
(作者：杨丽媪 陈百江)
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