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房贷还款额不再一成不变 解读公积金自由还款 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2005-1-10 11:27:00】【关闭】 |
来源：北京晨报
从2005年1月1日起，凡申请公积金贷款的买房人会发现，贷款之后的每月还款额不再一成不变，而是可以根据自己的收入状况随时调整。这种全新的住房公积金贷款还款方式——自由还款方式是怎么回事？对借款人来说有何好处？办理时应注意哪些问题？
解读一：什么是自由还款方式
所谓自由还款方式，是指公积金中心在与借款人商定个人贷款金额、期限后，确定个人贷款每期的最低还款额度。借款人在不低于最低还款额度的情况下可自由选择每月还款额度。
市住房公积金管理中心有关人士介绍，自由还款方式是国际上比较通行的先进的还款方式，这种方式给予借款人最大的自主性与方便。首先，只要不低于最低还款额，每月的还款金额可以自由设定；第二，可以通过呼叫中心(010-67275553)电话委托的方式调整每月还款额，避免办理提前还款等操作手续；第三，目前设定的最低还款额与等额还款方式比较，数额有一定程度的降低，有利于目前收入较低，预期收入较高的年轻人群的债务安排。
目前只有中国农业银行北京分行、交通银行北京分行两家银行与公积金管理中心在自由还款业务上实现了对接，不能办理自由贷款的借款人需办理上述两行的储蓄卡和存折。
解读二：自由还款方式是否加重还款人负担？
如果借款人前期一直按照最低还款额还款的话，整体利息支付的绝对额肯定比以前的等额本息和等额本金两种还款方式的利息支付额要大。
但节省利息支出并不是推出新方式的主要目的。事实上，由于月供基本上是由借款人自己决定，这意味着整体利息支付也是由借款人自己定的。一般来说，先期还款越多，利息支付的绝对额越少，借款人完全可以根据自己的实际情况自行决定。
从住房贷款的实际情况来看，借款人在选择还款方式时，利息支付多少并不是唯一考虑因素，尽管等额本息还款方式比等额本金方式利息支付绝对额要大，但选择前者的借款人更多，从公积金贷款看，几乎占到90%的比重。
解读三：自由还款方式下借款人应注意什么问题？
公积金管理中心分析新方式下，借款人容易产生几种误解。第一，既然自由还款，那就可以有一段时间不用还款。事实上，新方式下借款人每月都要按期还款，最低额度为事先约定的最低还款额。
第二，一个月多还点，下个月就可以不还了。如果借款人在某个月一次支付大笔费用，并不能冲抵以后的还款，每月仍要起码支付最低还款额，否则贷款将会逾期。并且，如果第二个月不及时通知新的还款额度的话，系统将把上月还款额默认为本月还款额。即，如果某人1月份还款5000元，但下个月准备还款1000元，他必须在支付日前通知公积金中心，否则2月份还会被划走5000元。
第三，一直按最低还款额还款。如果如此还款，在贷款到期时会面临一大笔剩余贷款要还。举例来说，如果贷款金额30万元，借款期限20年，每月最低还款额为1493元，如果一直按此金额还款，到最后一期时要偿还137000多元。如果不能按时偿还，也是要计算逾期罚息的，而且贷款已经到期，不能还款的话，房子要被处置。
自由还款为借款人提供了一个根据自己不同阶段收入支出进行合理规划安排贷款偿还的自由，不是简单降低借款人每月的还款额度。
解读四：自由还款方式适用于公积金贷款的哪种情况？
自由还款方式只适用从1月1日起新申请的公积金贷款，此前已经办理的贷款不能转为自由还款，但已经申请还没有发放的在途贷款可转为自由还款。
由于商业银行还没有开办自由还款业务，所以，从元旦起，公积金与商业贷款组合的组合贷款业务将停办，借款人可转为申请贴息贷款，但无法选择自由还款。
解读五：利用自由还款最低还款额投资获利是否有风险？
每月采用最低还款额的成本要远远小于出租房每月的收益，买房人靠它赚钱，如果赶上楼市行情转坏，成本高于收益了，就不再还钱。
理论上说，借款人可以通过自由还款方式进行投资，但实际上北京人大都靠公积金贷款购房自住，投资的比重非常小。此外公积金中心也充分考虑了风险，在算出最低还款额时已经考虑了利息、折旧率和保险系数。如果遇到不还贷款者，中心可通过法院将房屋没收。
解读六：为什么银行没有推出自由还款方式？
此次北京市住房公积金管理中心推出的自由还款方式是全国首例。之所以银行没能抢先可能基于三点考虑。首先，自由还款方式技术要求高，必须考虑各种风险算好最低还款额；其次，由于借款人可能的债务后拖以及人民币贬值的考虑，自由还款方式对银行贷款风险防范上提出更高要求；第三，自由还款方式让借款人可自由选择，而银行将不好测算其收益实现。
(中国房地产信息网 www.crei.cn)
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