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关注二手房按揭八大风险 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2005-2-2 10:20:00】【关闭】 |
来源：房地产时报
据中国人民银行披露，商业银行在个人房贷业务中面临的风险主要来自二手房贷款。为此，记者采访了从事二手房按揭的专业公司、中立投资的有关负责人。该公司杨国承副总经理认为，在二手房按揭中的多个环节，都可能存在着银行无法或无法按时收回贷款的风险，但是，这些风险并非无法避免，只要加强防范，其中大部分的风险是可以避免的。
杨国承介绍说，现在二手房按揭业务中存在的较严重的风险主要有抵押失实、冒名签订抵押合同、无效交易、关联交易、假按揭、价格虚高等、其他如收入证明虚假，首付款不足等也是造成银行承担风险的因素。
抵押失实
现在，大部分银行在有中介公司或贷款公司作阶段性担保的情况下，凭交易中心抵押登记的收件收据发放贷款。一些作假者伪造收件收据或对收件收据的复印件予以变造，使收件收据看起来有抵押登记的内容，进而骗取贷款。因为收件收据上显示不出抵押银行，有的人甚至将一张收件收据送到两家银行要求放款。现在部分银行已经和市房产交易中心联网，查询交易登记内容后，可基本上杜绝此类风险。
冒名签订抵押合同
利用他人证件及资料申请贷款，在银行批准贷款后，用伪造的证件或由他人冒名来签订抵押借款合同，这种合同当然无效，银行以后也难以凭借合同追究责任。
交易无效
这是由卖方带来的风险。到交易中心办理过户登记的人不是真正的权利人，而是他人冒名顶替的。一旦出现纠纷，法院会判决交易无效，银行便被卷入其中。这种风险的防范取决于房地产交易中心的审核严格程度。
假按揭
先杜撰一个权利人，再将所谓权利人的房屋出售给借款人，用这些虚构的材料向银行申请按揭贷款。申请获批准后，办理交易过户登记时仅仅提供银行的抵押材料，抵押完成后便可得到银行的放款，以此骗取利率较低和年限较长的住房贷款。这种骗术有一个特征，就是他项权利证明和房产证的发证日期不一致，除非其再次造假。要发现此类做假最好的办法是银行跟踪送交易中心，但银行的工作量将大大增加。银行不妨通过查验交易时的契税凭证及发票，以比对日期。
关联交易
通过自己人之间的关联交易来达到获取银行贷款的目的。如配偶、兄弟姐妹、父子之间的房屋买卖。这种交易除了产权的过户外，没有居住人的变更，也不存在首期付款，贷到的资金根本不是用于支付房款，而是用于其他方面，甚至是归还赌债，目前逾期的贷款中这种情况很多。防范这种风险相对要困难一些，但是从借款人的个人资信中，有时能发现蛛丝马迹，比如曾经报告过以该地址申请信用卡，或者从户口簿中的亲属关系中发现问题。
提高交易价格
一些投资人为了变相提高贷款成数，虚报成交价格，并且利用某些评估公司的疏忽或友情评估，抬高评估价格，甚至伪造评估报告，达到超成数贷款的目的。个别极端例子中，贷款金额超过了房屋的真正成交价格。如果房价上涨不多或不涨，借款人几乎不会还贷。要防止此类风险，一方面，各评估公司应恪守职业操守，提高业务水准，作出实事求是的评估。另一方面，银行应委托信誉好的评估公司，也可以请其他评估公司予以复核，确保评估价格的可靠性。
虚假交易
有些房产中介或黄牛借用他人的姓名，给他们几千元钱，以他们的名义贷款购买房屋。那些出借个人资信的人一般多为外地户口，他们对所购买的房屋一无所知，既没有看过房，也不知道成交价格，只是名义上的借款人，事后一旦发生逾期还款，人都很难找到，给银行的催款带来极大麻烦。建议银行在签订借款合同时询问一些房屋状况，以辨别借款“枪手”。
收入证明虚假
由于种种原因，现在借款人提供给银行的收入证明中有相当比例是有水分的。有的是不想让单位知道买房一事；有的是另有灰色收入；有的借款人根本没有工作单位，请朋友帮忙出具相关证明；有的伪造公章，虚构收入证明。由于现行的税收制度，还不能做到每个人都有税单，要准确核查收入，并不容易。但银行可以通过借款人的文化程度、工作经历、年龄进行综合判断，确定收入的可信度。
记者沈忠民 (中国房地产信息网 www.crei.cn)
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