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上海2005年二手房市场交易量巨大 价格将稳中有升 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2005-1-21 10:11:00】【关闭】 |
来源：新闻晚报
与部分一手房排队购买形成鲜明对比的是，据信义房产不动产研究中心对二手房预测显示，今年上半年，二手房市场交易量巨大，价格则稳中有升。
本市二手房交易面积从1996年起呈不断上升的态势，而按照需求量增幅维持15%预测，2004年二手房成交面积为2652万平方米，那么2005年上半年二手房成交面积可能约为1500万平方米。
目前存量住宅总数达2.7亿平方米，房龄3年以内次新房新增面积约1000万平方米，投资、改善居住环境需求换房比例为30%，据信义房产不动产研究中心李振宇推测，可上市量约1500万平方米，但二手房供应的区域结构矛盾突出。
由于市中心地区一手房供应量几乎零增长，2005年市中心区、次中心区的一手房供应量不足，这导致上述地区二手房交易价格呈现上涨趋势。李振宇介绍，中心城区较高的升幅是带动二手房整体房价上升的主导因素。综合来看，市中心二手房由于数量有限，在今年上半年价格可能会上台阶，中外环成交量放大，价格持续上升，而外围区域成交量和价格均趋缓。
从宏观角度考虑，网上交易制度增加购房人信任度和境外热钱的涌入会将二手房价进一步推高，而如果今年央行正式进入升息周期的话，对二手房市场将是一个利空消息。
从2004年本市的二手房交易情况来看，全年的价格指数呈持续上升的状态。去年由于连续出台了期房限转、网上交易等制度，同时受到央行银根紧缩和政府促进中低价房等因素的影响，市场上短期投资行为开始明显减少，成交重点也开始转移到次中心城区，如普陀、闸北等成为新的交易热点。而在房型上，二房仍然最受追捧，面积在80-120平方米的户型的购买比例占到了绝大多数，其中100-120平方米的购买比例最高，为24％。
从购买用途来看，大部分的购房者还是以自用为主，其中过渡自用占到37％，同时也有29％的购房者购买二手房是为了长期居住。同时购房者最重视的因素是交通便捷度，超过价格、房型、楼层等其他要素。
相关链接：小家庭购买比例升
据信义房产抽样调查，本市3人家庭的购房比重有小幅上升，相反4人及4人以上的大家庭比重则略有下降，这导致消费者对面积在60-100平方米的房产需求有所上升，而60平方米以下与200平方米以上的物业需求比例显示下降。调查同时显示，购房者欲购区域比重由东南向西南偏移，徐汇区成为购买需求最为集中的区域，而欲购浦东比例快速下降，西南其它城区如长宁、普陀等比重都有大幅上升，同时，大部分居民的首选购房区域都是自己的居住所在地。
较2003年四季度，去年沪上的青年购房比例有所上升，35岁以下青年购房比重上升4.8个百分点，达到42.2%，成为购房主力，56岁以上中老年购房比重上升4.2个百分点，而36-55岁的中青年购房比重则相应下降。
从各行业所占比重的变动情况看，金融或贸易行业排名依然靠前，但所占比重有较大幅度下降，而计算机业比重有一定上升，达到14％。相对于行业结构，职务结构的变动比较明显，工程师职务超越职员排名第一，私企业主所占比例有所下降，仅为3.8％，位置被公务员(4.0％)反超。
从调查情况来看，购房者受教育程度整体出现略降的情况，房地产消费者中普通学历所占份额加大，大学本科学历占到40.3％，大学专科占29.9％。而购房者的收入水平变动并不大，整体收入水平只呈现微升的局面。
在选择购房时，不同收入家庭所考虑的角度有所不同，低收入家庭比高收入家庭更多考虑地段因素，价格因素则最受中低收入家庭的关注，而交通方面的考虑呈现随购房家庭收入的增加而递减的态势。
作者:□裴蓓
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